如何使包容性分区更加包容 - 彭博社

Brentin Mock

路透社/香农·斯塔普尔顿在为那些并不富裕的人提供住房方面，解决方案变得越来越难以获得。这一负担主要落在联邦政府身上。然而，城市最近找到了一些方法来让私人住房建设部门参与其中——即通过 包容性分区 (IZ) 政策。这些政策要求开发商在其建筑中预留一定比例的单元，以低于市场价格出售或出租**.** 这些政策的目的是通常是增加可负担住房的比例或打破城市的社会经济和/或种族隔离。

彭博社城市实验室对于租户来说，人工智能驱动的筛选可能成为住房的新障碍高盛测试家具销售商Wayfair的债务需求新泽西-纽约市通勤者在最新的交通混乱中被困在公交车和火车上在创纪录的炎热夏季之后，空调强制要求的压力加大然而，这些政策常常引发私人住房开发商的愤怒，正如在加利福尼亚所见，加利福尼亚建筑协会已 提起多起诉讼以阻止全州的包容性分区。住房开发商认为，地方政府强加的包容性分区条例构成对私人财产的非法占有。他们也不相信包容性分区实际上会增加可负担住房。相反，政策的批评者认为，这种分区实际上限制了住房供应，进一步推高了住宅成本。

“惩罚房屋建筑商增加成本和强制要求会阻碍更多住房的建设，并提高市场价住房的整体成本，”太平洋法律基金会的律师托尼·弗朗索瓦在一份新闻声明中表示，该基金会一直在法庭上对抗加利福尼亚的包容性分区政策。

到目前为止，没有加利福尼亚法院同意弗朗索瓦或加利福尼亚建筑协会的观点。国家住房会议（NHC）住房政策中心的研究人员也没有，他们最近发布了简报，研究包容性分区对住房市场的影响。住房政策专家丽莎·A·斯图尔特万在为NHC简报进行的研究中发现，在绝大多数存在的情况下，包容性分区政策并没有推动住房成本上升。

“最受推崇的实证证据表明，包容性住房计划可以产生可负担住房，并且不会导致整体住房生产的显著下降或市场价上涨，”NHC简报《将事实与虚构分开以设计有效的包容性住房计划》中写道。

国家住房会议/丽莎·A·斯图尔特万当然，在美国特定地区的一个城市有效的做法并不一定适用于所有地方：斯图尔特万在NHC简报中指出，波士顿在其包容性分区政策下控制住房成本方面遇到了困难。包容性分区的成功受到包括特定地区住房市场强度和州法律是否支持此类分区等因素的影响。为了探讨什么使包容性分区计划运作良好，斯图尔特万与NHC住房研究专家布莱恩·斯特龙伯格合作，对美国各地的包容性分区计划进行了大规模研究的元分析。他们的研究标题为 “什么使包容性分区得以实施？”：

  1. 虽然有超过500个城市和县有包容性分区政策，但它们主要集中在三个州：加利福尼亚州、新泽西州和马萨诸塞州。
  2. 包容性分区的目标是使住房更负担得起，但到目前为止，它并没有为最低工资的人群做到这一点——“只有2%的项目针对收入低于[地区中位收入]50%的家庭。”
  3. 千禧一代——年轻的大学毕业租客——最有可能支持包容性分区政策。（这可能是他们看到的唯一一条不必与父母同住的出路。）

也许最令人惊讶的发现是：

民主党选民的比例越高，与包容性住房政策的采用速度越慢相关联。民主党选民的高比例对采用速度的负面影响与左倾人群更可能支持再分配政策的观点相悖。这个发现表明，支持包容性住房并不一定需要“常见嫌疑人”的政治取向到位。

虽然这看起来违反直觉，但在某种程度上是有道理的。低收入人群和有色人种通常更倾向于投票给民主党。如果他们已经生活在经济和种族隔离的社区中，他们可能会拒绝那些未能改变这些动态的政策。此外，如果包容性分区政策根本没有服务于那些非常低收入的人群，正如斯图尔特万特和斯特龙伯格发现的那样，他们可能会反对这些政策，因为它们没有足够地使住房变得负担得起。

随着越来越多的城市加入包容性住房政策的行列——纽约市最近启动了一项广泛的包容性住房计划——这些是住房官员需要关注的问题。如果包容性住房政策没有改善隔离的状况，或者如果它在长期被边缘化的社区中加剧了集中贫困，那么反对包容性住房的群体将远远超出仅仅是建筑商协会。如果这些政策看起来只是帮助中产阶级家庭，更多的人将会拒绝它，无论党派 affiliation。

现在值得关注的一个城市是匹兹堡。该市目前正在考虑一项包容性住房要求，这是市政府的可负担住房工作组所推荐的。在6月1日提交给匹兹堡市长的报告中，工作组还要求市政府创建一个可负担住房信托基金，并扩大联邦低收入住房税收抵免的使用。综合来看，工作组认为这将使该市约20%的住房变得可负担。

至于包容性住房政策将如何实施，工作组正在考虑为获得其他建筑补贴的项目提供15%到20%的可负担单元，而对于未获得补贴的项目则提供5%。根据工作组的说法，这些单元应针对年收入低于该地区中位数收入50%的人，这将使匹兹堡高于包容性住房的标准。希望这个目标能够坚持下去，其他目前考虑包容性住房的城市也能采纳这些目标。

毕竟，如果要称之为“包容性分区”，那么它应该包括那些最需要住房的人。人们实际上需要能够购买这些物业，以便支持这一政策。