“靠近新加坡的1000亿美元中国制造城市‘让每个人都感到恐惧’ - 彭博社”

乡村花园控股有限公司位于马来西亚南部的巨大物业展厅的景观草坪和开花灌木突然结束于一小段铁丝围栏。围栏之外，一片荒凉的土地延伸到远方，满是起重机和桩塔，这些都是中国开发商用来在海上建设一个价值1000亿美元城市的。

尽管中国购房者已将从温哥华到悉尼的房价推高，但在东南亚的这个角落，涌入市场的是中国的开发商，他们通过数十万套新房的过剩将价格压低。他们押注于与新加坡接壤的柔佛州新山，认为它最终会成为下一个深圳。

“这些中国开发商一次建造数千套房子，真是让所有人都感到恐慌，”Axis-REIT Managers Bhd.的投资负责人Siva Shanker说道，他曾是马来西亚房地产代理协会的会长。“只有上帝知道谁会购买这些单位，而当它们建成时，更大的问题是，谁会住在里面？”

由于许多家乡城市的增长放缓，中国公司纷纷来到马来西亚，迫使一些全球最大的建筑商寻求海外市场，以继续建造在繁荣时期遍布中国的巨大住宅综合体。他们在这个经济特区找到了一个理想的地点，该地区的面积是新加坡的三倍，位于亚洲大陆的南端。

森林城市项目将跨越四个人工岛屿。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg这些项目的规模令人眩晕。碧桂园的森林城市位于四个人工岛上，将容纳70万人，面积是纽约中央公园的四倍。它将拥有办公大楼、公园、酒店、购物中心和一所国际学校，所有建筑都被绿植覆盖。公司表示，建设于二月份开始，约有8000套公寓已售出。

这是约60个位于柔佛巴鲁（JB）周边的伊斯干达马来西亚区项目中最大的一个，可能会增加超过50万套住房。这一涌入导致去年该州住宅销售价值下降近三分之一，一些开发商提供20%或更多的折扣。根据房地产顾问CH Williams Talhar & Wong的数据，JB高层公寓的平均转售价格每平方英尺去年下降了10%。

碧桂园与柔佛州投资机构合作，于2013年在沿海地区推出了另一个海滨项目，名为丹戈湾，已售出9539套公寓。中国国有的绿地集团正在特布劳（Tebrau）建设办公大楼、公寓和商店，占地128英亩，距离市中心约20分钟。广州富力地产有限公司已开始公主湾第一阶段的建设，约有3000套住房。

碧桂园在一封电子邮件中表示，由于该地区经济增长和靠近新加坡的位置，它对森林城市的前景“持乐观态度”。富力未对有关如此多新单元的影响的问题作出回应，绿地则拒绝评论。

新加坡吸引力

“中国人被较低的价格和靠近新加坡的地理位置所吸引，”新加坡房地产经纪公司Knight Frank LLP的咨询与研究负责人Alice Tan说。“未来五年内即将供应的住房是否能够被吸收还有待观察。”

中国竞争者的涌入影响了当地开发商，如UEM Sunrise Bhd.、Sunway Bhd.和SP Setia Bhd.，他们多年来一直在JB周边建设项目，作为政府促进该地区发展的计划的一部分。UEM作为JB最大的土地拥有者，第一季度利润下降了58%。

十年前，马来西亚决定借鉴新加坡的成功，在连接两国的跨海大桥上建设伊斯干达区。该区的模式是深圳，香港的邻居，从一个渔村发展成为三十年内拥有1000万人口的城市。马来西亚主权基金Khazanah Nasional Bhd.在2006年推出了一项为期20年的计划，要求总投资达到3830亿林吉特（约870亿美元）。

新加坡的高成本和房价促使一些公司迁移到伊斯干达，而JB的购物中心和游乐园已成为新加坡人日间游玩的热门去处。在老市中心，年轻的马来西亚人在时尚街道Jalan Dhoby的咖啡馆和冰淇淋店聚会，新资金的涌入正在翻新殖民时代的商铺。

在城市外，大片的棕榈油种植园将孤立的封闭开发区分开，如Horizon Hills，一个拥有1200英亩和18洞高尔夫球场的小镇。

“中国开发商将此视为一个机会。他们中的许多人说，伊斯干达就像十年前的深圳，”位于柔佛巴鲁的房地产经纪公司CH Williams Talhar & Wong的估值经理乔纳森·罗说。“海外投资者来到马来西亚是一个新现象，因此很难预测。”

建设很快超过了需求。为了销售每月建造的数百个新单元，一些公司开始从中国飞来一整架潜在买家，这促使低成本航空公司亚航在5月开通了连接JB与中国南方城市广州的直飞航班。

在第一次这样的航班上，180个座位中有150个被一个由碧桂园组织的补贴旅游团占据。开发商在一封电子邮件中表示，几乎一半的人最终购买了住宅。

“许多[中国开发商]说伊斯干达就像十年前的深圳”

潜在买家在碧桂园销售办公室。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg11月，巴士将中国游客送到森林城市时，数十名销售代理迎接他们，女性穿着类似新加坡航空公司空姐的传统沙龙凯巴雅服装。空姐。

游客们涌入一个巨大的销售画廊，代理商使用完成小镇的模型向他们解释项目的庞大，模型建筑高得和人一样。他们参观了带有大理石地板和金色装饰家具的样板房，享用了自助餐，并被鼓励当场签约。一套两居室公寓的价格低至125万人民币（181,400美元），约为新加坡市中心类似大小私人公寓价格的五分之一。

但JB并不是深圳。1980年代和1990年代，香港和台湾企业向南方广东经济区投入的数十亿资金，很快就被中国的投资所超越，因为工厂在中国沿海迅速崛起。

在马来西亚，投资增长正在放缓，第三季度同比降至2%，而前一季度超过6%。根据政府数据，马来西亚的住宅销售价值去年下降了近11%，而在柔佛的降幅达32%。

“我非常担心，因为市场是紧密相连的，如果柔佛下滑，马来西亚其他地区也会跟着下滑，”Axis-REIT管理公司的Shanker表示，他估计伊斯干达大约一半的单位可能会空置。“如果开发商今天停止建设，我认为需要10年才能填满当前的公寓供应。但他们不会停止。”

正在建设的碧桂园丹戈湾项目。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg物业管道

根据马来西亚国家房地产信息中心的数据，开发商在柔佛州计划或正在建设的私人住宅超过350,000套。这比新加坡所有私人建造的 住宅 还要多。根据彭博社的估计，森林城市在其30年的建设期间可能再增加160,000套，基于预计的人口。

“土地丰富且便宜，”新加坡世邦魏理仕研究与咨询高级总监艾伦·张（Alan Cheong）表示。“但买家不理解当土地不短缺时，房地产价值是如何变化的。”

政府为防止海外投资者推高价格而采取的措施并没有帮助开发商。2014年，马来西亚将外国人可以购买的住宅最低价格提高到100万林吉特，并将资本利得税提高到大多数外国人在五年内转售的物业的30%。

新开发项目的涌现吓跑了一些投资者，促使开发商更加专注于寻找愿意居住在公寓里的家庭，CH Williams的洛（Lo）表示。根据他的公司，利润率已从几年前土地便宜时的30%降至约20%。

正在进行的Tropicana Corp的Danga Bay项目建设。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg新加坡亿万富翁彼得·林的Rowsley有限公司去年表示，将不再在伊斯干达建造住宅，而是将其Vantage Bay地块转变为一个医疗和健康中心。

“中国的参与者拥有深厚的财务资源，并在需求之前建设住宅项目，”Rowsley的房地产董事总经理霍建强在一次采访中表示。“如果我们在伊斯干达建住宅，我们只会是沧海一粟。我们无法在如此大规模上与他们竞争。”

UEM集团有限公司是伊斯干达最大的土地拥有者，正在向制造商出售地块，以促进该地区的经济活动。

“市场是紧密相连的，如果柔佛下滑，马来西亚其他地方也会跟着下滑。”

一个在销售画廊外的碧桂园广告。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg“工业是蜜蜂女王，”首席执行官伊扎丁·伊德里斯说，创造了就业机会和财富给当地居民。“这将带来我们正在建设的房屋的需求。”

总部位于美国的巧克力制造商好时公司是那些在伊斯干达建设工厂的公司之一，加入了乐高乐园马来西亚和马来西亚派恩伍德影业等租户——后者是总部位于英国的电影制片厂的特许经营。

与此同时，销售代表们在销售一个乌托邦的梦想——一个未来的城市，拥有智能、绿意盎然的建筑和充满快乐、富裕居民的办公室。

“所有部分落到实地需要一段时间：基础设施、制造业、教育、医疗保健和人口增长，”霍在Rowsley说。“但我毫不怀疑这最终会发生。”——在Emma Dong的协助下。

接下来阅读这些：

• 世界上最大的房地产狂潮即将来到你附近的城市
• 中国人在脱欧后涌入伦敦房地产
• 让中国人购买你的房子不再那么容易。问问凯特·布兰切特就知道了