华云：房贷降首付 楼市去库存第一枪打响 效果几何？

本月2日，央行、银监会公布了个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。据易居房地产研究院统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。

救经济房市仍是关键？

这次的房贷政策调整，也不由得让人联想起地产“大炮”任志强的数日前的一番言论，当时他表示：“压倒中国经济这个骆驼最后一根稻草是什么？就是房产，一旦房产增速下去，会把骆驼压倒，只有房地产保持增速，才能把骆驼撑起来。”

任志强

任大炮的炮放的有没有道理暂且不论，但是不得不承认一个事实——房地产产业的不景气是经济下行压力重要的来源之一。反过来，房贷政策的调整，和巨大的经济下行压力更是紧密相关。一年来，GDP、PMI等数据指标并不理想，调整房贷政策，引导房地产市场需求恢复似乎变成理所当然。

而想要引导房地产市场恢复，必然需要提升投资信心，提高房地产市场的预期，进而稳住投资，稳住整个经济增长。

中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军就曾分析：“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”

可以看到，这次房贷调整并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

打响去库存第一枪

回顾我国历年来的房贷政策调整，涉及商业性个人房贷首付比例的调整的共有13次。首套房房贷的首付款比例一直在20%至30%浮动；二套房比例浮动较大，保持在30%到60%之间。其中，房贷政策最为宽松的时候出现在008年四季度至2009年，当时在“四万亿”与信贷大放水背景下，首套全部为二成，多数二套房也可二成。

十年楼市政策及效果一览

而此次房贷政策的调整，使得非限购城市的首套房房贷比例，几乎和历史最低点08年一致。加上目前的经济背景和08年也有相似之处。因此有人说，政策回归到6年前，这是中央去库存打响的第一枪。

实际来看，当前首套房贷的宽松度，仍然略紧于当年最宽松之时。中央对于个贷房贷政策管控，主要通过房贷首付比例来达成。而房贷未来在首付上的腾挪空间已经很小。不过，在控制风险的前提下，商业银行其实更在意房贷利率的调整，而不是首付比例高一点，还是低一点。因此，在楼市去库存成为年度五大经济任务的情况下，预计在今年全国两会前后，针对楼市的各式宽松政策还会继续出台。

当然，从政府现有的政策工具来看，非限购城市降首付已经是较好选择。对比2015年的一系列减税降息等全国一刀切政策，可以看出后者对一线城市效果显著，二三线城市却反响平平。

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：“新政是新年去库存大战的第一枪，也是双限解除后的最具杀伤力的一招。在货币适度宽松的背景下，降低首套和二套房首付比例会进一步有力支持刚需和改善型住房需求，降低购房者的资金压力。”

目前我国房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。这一政策的出台也标志着楼市政策的逐步正常化，将更多释放改善型住房需求，稳定市场预期。

新政效果有待观察

那么，既然此次房贷新政的出台有其科学性，效果又会如何呢？毫无疑问，新政的出台对于二线城市的楼市是一个利好。由于限购的北上广深和三亚与新政无缘，大城市的一些购房需求就会外溢，二线城市因此会受益。中原地产首席分析师张大伟甚至认为，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

他表示，基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。从整体效果看，这一政策将会对市场信心有所提振，止跌已经明确，但反弹的幅度、实际结果依然要看后续信贷释放情况。

不过，也有专家认为具体效果如何，有待时间的检验。因为对于限购城市来说，此次文件已明确不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市，如苏州等，也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大，盲目下调并不科学。

中原集团研究总监刘渊就持这种观点：“降首付将刺激楼市销售，但影响范围局限于供求相对平衡的少数二三线城市，对库存压力大的地区不会有明显效果。”

从统计数据来看，去年房地产投资增速只有1%，除一线城市的房价平均上涨18%之外，二三线城市房价几乎没有多少上涨，且库存规模进一步扩大。而去年居民放贷余额大幅增加了23%，表明其中自住性购房者居多，投资性购房者占比不大。自住购房者也有存在超前消费的可能。

虽然这些城市已经取消了限购政策，但是由于产业影响、人口结构等变化因素，房地产市场供过于求的局面已经形成，因此这些最需要解决库存的城市，政策产生的效果还有待观察。

另一方面，虽然楼市火热的一线城市不在此次政策实施范围之内，但却也会获得政策红利。因为一线城市虽然不受房贷新政暖风吹，但对购房者整体心理预期影响还是很大的。一线城市没有去库存压力，本就成交火热，量价稳步齐升，房贷新政不仅难以转变而且强化了人们对于市场局面的整体判断和预期。

而对于一线城市的购房者来说，虽然无法享受房贷新政首付低门槛，但面对房价快速上涨的态势，有能力的群体势必会积极出手。

海通证券首席经济学家李迅雷就指出，购房主流资金主要集中在一线城市，因为一线城市是中国的富人集聚地，具有很强的购房能力。加上由于人口流动性大，居民收入处在较高水平，所以即便不在这次的新政范围内，也会保持既定的需求。