香港地价暴跌七成传李嘉诚损失1400多亿

2016-02-16

香港地价暴跌七成，传李嘉诚旗下房地产公司损失1400多亿。2016年猴年春节后，香港地政总署拍卖的一则土地，以异乎寻常的低成交价震惊了业界：新界大埔区的一则住宅用地以不足两万港币的楼板价成交，折合人民币仅16585元/平方米。而据媒体统计，在数月内，香港地价暴跌七成，且毫无止跌现象。香港地价暴跌七成，分析人士指出，目前而言香港楼市崩盘为时尚早，但是房地产正迎来“寒冬”也是不容忽视的事实。

这一价格不仅较前两次拍卖腰斩，远低于北京、上海的地价，甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半，跌至内地二线城市水平。与北京郊区六环的土地成交价相比，2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000 元/平方米。

据钜亨网2月15日援引《彭博社》报道，统计自2003年至2015年9月香港房价的高点，在这约十二年的光景之中，香港房价涨幅已高达了370%。但香港房市自去年九月份开始起跌至今，似乎并没有出现任何止跌的迹象。

据香港地政总署2月12日公布资料显示，香港地政总署近期招标出租香港大埔市地段第 221号一块面积约 37696 平方米之私人住宅用地，租期为50年，价格为21亿3千万港元平均每平方米的招标金额为5.65万港元。

而位于香港大埔市地段第226号此前在去年9月份每平方米的招标金额为17.7万港元/平方米，但现在相同地段的第221号用地，每平方米招标金额却仅剩5.65万元/平方米。

短短五个多月的时间，相同地段的招标单价，就已暴跌将近70%之多。

另据中原城市指数(Centa-City Leading Index)数据统计，香港平均房价自去年 9 月份高点至今，也已下跌了11%。

同时最新2016年1月份香港房市销售数据亦显示，香港1月份新屋销售和二手屋销售亦双双创下自1991年中原城市指数编制以来的新低纪录，显见市场买气仍然持续低迷。

澎湃新闻报道，与北京郊区六环的土地成交价相比，2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。

为什么要和北京的地价比较？微信公众号“财经主张”分析称，这块地在香港的郊区，但如果按照直线距离，距离繁华的尖沙咀只有大约15公里，距离中环只有大约17公里。如果换到北京，大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道，北京六环附近的土地拍卖中，楼面地价已经全面超过3万元人民币，部分已经达到4万！

不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。根据香港地政总署公开资料显示，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。

而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商，但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”，因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。

香港文汇报报道称，地皮低价出售，业界认为主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰。加上楼市前景不明朗，令地价每况愈下。

该报道援引美联测量师行董事林子彬表示，该项目开发规模大，同时亦受到司法复核影响，存在一定风险及颇大的变数，对时间及成本均可能产生影响，故发展商均出价审慎在预期之内。此外，（该地皮低价成交）亦反映港府考虑到实质的风险及市况而调整了底价，令项目避免流标。由于地皮规模大，成功出售将大大增加全年的单位供应量达标机会。但这次低价成交，或对日后发展商竞投地皮的态度和出价有所影响。

据面包财经报道，土地流拍的同时，香港的房价也在加速下跌。2016年1月，香港楼市成交量创下25年的新低，楼价连续数月跳水。根据公开的数据，2015年四季度的单季跌幅达到7.5%，进入2016年之后则加速下跌。众多研究机构预测，香港的房价将要再跌三成左右。

与此同时，香港大型地产公司的股价纷纷腰斩。恒生地产指数自2015年的高点至今跌幅超过38%。

报道称，李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，股价暴跌。从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币，腰斩有余。总市值跌去1400多亿。

主营商业地产的恒隆地产则从2015年高点26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超过50%。最近半年多，香港主要的地产商：新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等，均大幅下挫。以金融和地产为主要构成的港股市场，自2015年以来，几乎交替上演着股市楼市相杀的局面。

澎湃新闻援引国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。

报告指出，香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。

根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

标普信用分析师Esther Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”但标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。

不过，微信号凤凰财经援引中原地产首席分析师张大伟的分析称，香港市场的确在明显调整，但人为制造恐慌明显是不负责任的。因为这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比。新界大埔区地段第221号土地地块年限50年，而且有明显的瑕疵，根本不可以和国内土地市场对比。

报道还称，虽然张大伟已表明，甚嚣尘上的香港的地产崩溃是人为制造的恐慌，但是香港房地产正迎来“寒冬”却也是不容忽视的事实。