久华：房地产契税调整 中长期去库存效果并不乐观

“供给侧改革”的概念最近很火，“房地产去库存”是其中一项重要任务。相关政府部门积极响应号召出台政策：

降首付：2月2日央行与银监会发文称，非限购城市首套房首付比例可下调至20%，二套房首付比例由40%降至30%。

放宽落户：2月6日，国务院发布推进新型城镇化建设的若干意见，提出除超大、特大城市外，其他城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

提高公积金存款利率：2月17日，央行联合住建部、财政部发文上调住房公积金账户存款利率至1年期定存利率。以此增强住房公积金账户的购买力。

减税：2月19日，财政部调整商品房交易环节契税和营业税的优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，90平米以下按1%征收契税；90平米以上的，首套按1.5%征收，二套按2%征收。个人将购买2 年以上的住房对外销售的，免征营业税。北上广深单独对待，仅适用首套房契税政策。

政策出台如此密集，不过，这四大政策其实都是“需求侧”的（即房屋买方），而针对房屋卖方、土地卖方的“供给侧”政策调整仍未出现。这是十几年地产调控政策的老思路了，短期肯定能够提振地产销量，不过中长期效果并不乐观，房地产行业去库存压力仍然很大。

去库存实质上还没开始

截止2015年底，中国房地产库存为86.3亿m2（其中待售7.2亿m2，正在施工73.6亿m2，待开发土地3.7亿m2按1.5倍容积率算）。

这数字是什么概念呢？ 2015年商品房销售面积为12.85亿m2。按照这样的销售速度，即使没有任何新开工项目，也需要卖6.7年。

而如果按全国13.7亿人算，每个人平均还有6.3 m2库存。即每个三口之家都去换个大20 m2的房子，库存才能消化掉。

事实上，房地产新开工面积仍持续高于销售面积，导致库存积压。

虽然从2014年以来，新开工面积持续下降，但仍然持续高于销售面积。也就是说：整个房地产市场的去库存，实际上还没开始。

房地产市场包括住宅、办公用房、商业营业用房等类别。居民最关心的，当属住宅价格了。而住宅市场的去库存已悄悄开始，只是速度不太乐观：

2015年，住宅市场的销售比新开工面积略高了0.57亿m2，相对住宅市场55.7亿m2的库存，实在是杯水车薪。

长期不乐观：人口结构的变化

长期来看，中国房地产市场的黄金时代也已经过去。从人口结构上来看，中国劳动年龄人口已进入下降通道。2015年末中国16-60周岁人口占比71.9%，同比下降1.5%，为连续第五年下降。而从有统计以来，65岁以上人口占比则一路上升。

下表是2010年人口普查数据：

时间已过去6年，表中20-24岁的人口高峰，其实现在已经26-30岁了。而新生代人口显著少于生育高峰的人口数。当这批人结婚买房的“刚需”释放后，房地产企业将马上面对“刚需不刚”的尴尬局面。

而人口老龄化则意味着，上一代人留给年轻人的房子将越来越多。期望二胎能够撑起房地产市场需求，可能还需要等一代人的时间。

微刺激：效果短期化

自这一轮房地产行业库存压力越来越大，陷入困境后，政府的刺激政策表现为“微刺激”，每次力度都不大，效果也较为短期。

从图中可见，近年房产“微刺激”的政策效果并不持久。只有2015年3月份的政策集中投放，带来了3个月的销量增长。本轮政策仍未脱离之前刺激政策的思路（降首付、减税费），力度也未见显著差别，对其长期效果很难乐观估计，能有1个季度的效果就很不错了。

房地产的超长周期

在前些年，“中国房价永远上涨”的观点不绝于耳。后来部分城市房价出现下跌后，该观点修改为“京沪房价永远上涨”。

只涨不跌的房地产市场在世界经济史上应该还没有出现过。要说土地稀缺性、资源集中性，中国大陆也远比不上香港、日本。东京在日本的地位绝对是“北京+上海”，房价该跌也还是跌了。

那么，人们为何会抱有这种观点？并且很多人凭借这样的认识，确实获利颇丰呢？——原因在于房地产市场的超长周期。

大家都说A股牛市7年一次，实际上涨的时候少，跌的时候多，除了短暂牛市中的头脑发热，大部分情况下大家不会认为股指要扶摇直上两万点。

而经济周期一般认为是9-10年，繁荣和萧条的时间各半。所以正常情况下，大家也不会觉得经济增速会一直涨涨涨。

但欧美经典的房地产周期则有18年，包括13年的上涨周期和5年的下跌周期。这个18年周期在东亚国家的拟合度不好，不过周期长度大致在同一个数量级。

超长上涨周期中的看空者

13年的上涨周期意味着，任何看空的观点都会被消灭殆尽。如果有空头被反复打脸13年而不忘初心，大概离精神病院也不远了。而身边的看涨者则挣得盆满钵满。这些曾经的看空者大概率会转而加入看涨阵营。

最后结果就是，市场上几乎所有人都不再相信房价会下跌，偶有唱空的人也是支支吾吾、战战兢兢。大家可以想想2015的Ａ股市场，才涨了半年就把空头观点消灭了，大家都觉得一万点指日可待。

中国的房产市场化后，还没有经历完整周期，周期是不是13+5年还不好估计。不过巧合的是，中国这轮房地产超级牛市是从2003年开始，距今正好13年。

短期仍有支撑力量

虽然从任何方面看，中国这轮房地产上涨周期都可能走到尽头。不过因为房地产长久以来对整个经济的拉动作用，政府托市的意愿往往会较为明显，其手中也还有很多政策工具可以使用，大概是下面几个方面：

如果政府有意托底，房地产市场短期内下行空间较为有限。可能会呈现如下态势：一线城市房价保持坚挺。二线城市则出现较大分化。三四线及以下城市在政府托市下长期阴跌，缓慢去库存。

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