鞠建东：楼市再度火爆将挤压实体经济 应注意防范金融风险

【伴随楼市政策的放松，北京出现了46万/平的天价学区房。而沈阳更是朝令夕改，一天之内“大学生零首付买房**”的政策就从推出到废止。**

对此，上海财经大学国际工商管理学院院长****鞠建东不无担忧地表示，楼市的火爆势必会要挤压实体经济的生存空间。在观察者网对他的专访中，他进一步指出，一线楼市的火爆还会进一步引发各地之间的区域竞争。各地会有争相引导资金入市去库存的冲动，沈阳的案例便是明证。

**而在目前宽松的货币政策条件下，楼市的回报率远超实体经济。**鞠建东教授指出，房地产市场的进一步扩张更会挤占供给侧改革与结构调整的战略空间；此外，楼市火爆同样也会导致金融系统本身的风险问题。

对此，他开出了自己的药方：一方面，要对实体经济进行充分的保护，对所谓的落后产能不应一概而论；另一方面，应严防外部冲击对国内金融体系的影响，资本市场开放并非当务之急。****】

北京惊现46万/平天价学区房

以下为访谈的全部内容：

观察者网：2月29日，央行突然宣布降准，这让大家多少都觉得有点意外。尤其是在G20上，央行首次提出稳健偏宽松之后还不到一周，结果就推出了降准。对此，您有哪些解读？

**鞠建东：**我认为总体说来有三大原因。

第一个，经济形势需要要求比较宽松的货币政策。

第二个原因与我们国家现在的货币政策结构有关；我们以前外汇占款比较多，量非常大，这就强迫央行去购买企业持有的外汇，并由此在国内增大了货币投放。

不过，现在由于不再强制结汇， 原来将近20%的准备金率，就太高了，这是第二个原因。

第三个，从现在的汇率和利率这两只手来看，汇率暂时不能动， 那接下来当然就是准备金了，所以准备金再降一下。从这几个方面就是说，降准备金就是很正常的趋势。

观察者网：按照去年年末中央经济工作会议的口径，央行在进行操作的时候，通常还是倾向于使用公开市场操作的手段来释放流动性。但央行推出全局性的货币政策，比如说降准或降息相对而言还是比较谨慎的。那现在降准，与大家对2016年中国经济前景预期有关吗？

**鞠建东：**对，我同意。 目前略宽松的货币政策，加上楼市房贷的新政，造成一线楼市价格疯涨。如果地方政府出现竞争性的房地产政策，比如说沈阳零首付这一类政策，那就会使得金融系统风险大规模上升。这是我个人的看法。

观察者网：看起来你对一线房地产的暴涨比较担忧，不过，如果从积极的方面去理解中央政策操作的意图，很多人可能会说，这是给供给侧改革赢得时间。

**鞠建东：**有另外一种故事的可能 。这个故事有几个同时存在的要求：第一个要求，经济增长率6.7%，这是底线，低于6.7%，我们的两个一百年的目标就很难实现了。

第二个，鉴于目前的形势，房地产政策和比较宽松的金融货币政策，使得地产市场的年回报率超过20%。在地产回报率超过20%的同时，其他的实体经济大概是5%以下，好的地方大约5-6%。此外，还有很多地方在负增长。

但我们要求整个经济增长率是7%，可上面三个东西加在一起之后，会强迫资本从实体经济向房地产市场倾斜。而这样倾斜的做法却很难扭转，结果就是房地产市场会持续地上涨，针对实体经济的所有措施，包括调结构、推动新兴产业可能不会十分乐观，而最终也会反过来导致地产市场出现问题。

目前这三个东西加在一起，就是我们刚才说的三个：第一，经济增长率6.7%的要求不放弃；第二，由于各种各样的原因房地产增长率超过20%，就算15%也行，这个大大高于实体经济的增长率，其结果就是导致金融体系风险大规模增加。

至于供给侧改革、结构调整、发展小微企业与新兴企业这些目标，很可能会因房地产市场的扩张而遭到挤压。超过10%的地产收益率很难让年收益率5-6%的实体经济不动心。但这一问题目前并没有引起足够的重视。

观察者网：目前去库存主要目标是二三线城市，一线城市楼市的政策并没有放松……

**鞠建东：**只要房地产价格像一线城市开始这么涨了，那么二三线城市也会着急的，像沈阳那样的措施，大家都会出来，凭什么你们涨我不涨？

大家都要活呀，你上海要活，我沈阳不能不活。这样会形成全国性的房地产市场的恶性竞争和泡沫。 沈阳本来给资金进行基础设施改造，结果基础设施改造的资金全到房市去了，还会搞什么基础改造？

观察者网：从目前的结果看，一线城市出大涨，是大家不愿意看到的情况，那政策调整是不是哪里有纰漏？

**鞠建东：**我觉得可能是大家对目前资本市场的走向缺乏认真的研判。可以说，资本市场的实际走向从两三年来一直是这样，投到实体经济的都跑到房地产，或者炒股市，真正去流向基础设施和产业结构升级的很少。

所以我个人看，我不觉得目前出现的房地产价格的上扬是政策的错，它有它的必然性。

观察者网：那您觉得针对目前的这种情况，在政策层面上，有哪些比较具体的意见和建议？

**鞠建东：**具体政策建议就是这几条：

第一条就是资本市场不能开放，这样金融体系存在的问题就不会大规模传导到实体经济。

第二个就是实体经济的调整，对实体经济受到的冲击需要保护，需要保护的涵义就是说，在进行产能压缩的时候，需要有清楚的界定，就是有些账面上是一些没有价值的实体经济，实际上它是有价值的。

观察者网：对，复旦中国研究院的陈平和复旦史正富他们也在提。有一些“僵尸企业”，也不是真正的“僵尸企业”，像现在压缩的煤钢企业，有一部分是有效产能，只不过是目前因为全球需求萎缩的原因，日子显得很难过。

**鞠建东：**对，有些东西不能一概而论，得想办法把金融市场的问题和实体经济作某种分离，所以就是从信贷来看，从去年做的措施和今年做的措施，试图通过金融市场调整结构，看来是做不到的，去年流入股市，今年流入房市，这是第二个。

现在最重要的事情就是防范金融风险，这是最重要的事情。如果说金融风险无法充分规避，那就是想办法不让金融风险大规模扩散到实际经济。

这次央行的降准，对房地产市场的正式调整都是常规操作。但第一季度商业银行贷款量却大大增加，这并不是央行直接操作的结果 。

一个有意思的事情是，从去年的811汇改和去年的股市监管来看，实际上从政策角度而言，监管部门并没有多使劲儿。从近期的政策调整来看也是一样， 房市做了一些调整，而且也不是什么非常剧烈的调整，也就是首付比最低降至20%，以及对契税作出了调整。但最终却引起这么大的反应，从去年的金融市场和今年的房市变化来讲，说明目前的金融市场高度不稳定。我们要对金融市场的风险引起充分重视。

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