黄奇帆：听任房市高杠杆将是金融灾难 美国次贷危机源头就是零首付

2015年的股市波动剧烈，给投资者造成挥之不去的心理阴影。据中国经济时报3月7日报道，在“两会”重庆代表团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

黄奇帆指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

无独有偶，中国楼市近日也出现了类似情况。3月1日，沈阳市政府发布楼市新政，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”政策。虽然同日，沈阳官方即回应舆情，指“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。但业内分析人士指出，从经济层面讲，这也是加大杠杆，对于第三方银行来说，风险非常严重。

华夏时报日前报道称，目前的房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。“各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。”如果银行按揭+首付贷的双重杠杆叠加，楼市风险将进一步加大。

新华社上周曾连续两日针对火爆的楼市发声，指出除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。

新华社当日总结了深圳楼市加杠杆现象和相关数据称，深圳按揭平均成数高去年12月份达到65%，远高于“北上广”，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。此外，深圳住房市场上还出现了不少众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品，相关贷款资金以购房首付款等形式流入楼市。在拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元即可参与购房并分享房价上涨的收益。文章还称，深圳楼市中的投资客比例已超30%。

新华社文章警告称，“一定要警惕出现‘杠杆上楼市’。”首付贷和众筹购房突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立也在《21世纪经济报道》撰文称，2016年的楼市与2015年的股市有不少类似之处。2015年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。

尹中立认为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。

“金融风险点多面广，相互传染，要高度重视当前金融领域各种风险点。”全国人大代表辜胜阻说，这需要把握好去产能、去库存和去杠杆的力度和节奏。要更多用市场化方法去产能，建立房地产调控的长效机制，规范地方政府举债。

在房地产杠杆已趋高位的情况下，进一步加大杠杆来刺激楼市，随后的风险如何，谁也没法预知。

新京报评论指出，相形之下，发展多元化楼市供应，从需求端做好减税细节，让房产回归消费品属性，并以公共服务完善增强“市民化”吸引力，更契合去库存的长远之道。否则，若动辄在加大杠杆上下工夫，最后承担风险的，必将是整个经济体系。

烈马西风解读：

老黄说的不是没有道理，但是恐怕只看到了问题的一个方面。

所谓杠杆的高低应该有一个衡量标准，如果超出了买房者的购买力，那就会产生坏账风险。而不是取决于首付的多少。

美国次贷危机的源头是许多人没有偿还能力但是依然拿到了贷款。现在是许多需要房子的人有偿还能力但是受困于首付。

就像货物积压必须降价处理一样，房子的积压也需要给出优惠条件来。

但是，如果政府一味只管降首付，而不管对房价变化的影响，购买者的偿还能力，那就是过于简单的去处理这个复杂的问题。

一句话，政府必须对库存进行控制，对整个清理过程都能控制住。