华云：“营改增”要来了，房价究竟是要涨还是要跌？

“营改增”终于要来了！3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，此前两会上，总理已在政府报告中明确提出，从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业全面纳入营改增试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保税负只减不增；稍后的3月13日，国家税务总局局长王军再次重申了这一点，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

该消息公布后立刻引发广泛讨论。或许对于很多普通人来说，最大的疑问是：营改增，可以吃吗？二手房交易税到底是降了还是升了？

什么是“营改增”？

为了弄清这一系列问题，让我们先翻下词典，看下营业税和增值税的定义是什么。

营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

增值税，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

好吧，双方的差别很明显了：营业税的征收基数是全部营业额，从产业链的角度来说，其中的每家企业都需要按销售总额缴税，这当中就会存在一个重复征税的现象；而增值税则是对各个流通环节中新增的价值进行征税，也就是在缴税时，扣除了上一环节已征税款，解决重复征税的问题。因此“营改增”是我国目前税收改革的重要方向。

目前，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

而在现行的房产交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。征收办法则是：对于购房超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（北上广深暂不适用此政策）。目前房地产的营业税主要按5.6%来征收。

“营改增”，个人二手房交易税费到底是增加了还是减少了？

因此，对于房产交易而言，对于“营改增”最直白的描述就是：买卖二手房无需再考虑是否满2年了！缴税基数由售价变成差价了！

的确，“营改增”以后，房产交易无需考虑是否满2年了，因为反正都是按照增值部分计算。甚至在一些涨幅不大的城市，由于房产没有增值，一分钱税款都不用交了。即使缴税，差价总比售价低吧？“营改增”看起来既可以让大家不用等两年再卖房，又减低了税负，可实际并没有这简单。实际缴纳的税款是增加还是降低减少，本质上要看进项税额能否得到抵扣来决定，也就是房价的增幅：

假定住宅的转让价格都是300万元，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，且不考虑免征等因素，那么按照目前营业税征收的5.6%税率来计算，共需交纳16.8万元营业税。

而在“营改增”之后，则需要考虑销项税额(纳税人销售货物或应有税项所承担的增值税税额)和进项税额(纳税人购进货物或应税劳务所承担的增值税税额)，我们来做个小学算术题：

假设购房者购买时房价为100万元，则这个时候的进项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元；而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，也就是说增值税税额约为20万元。

假设购房者购买时房价为200万元，则这个时候的进项税额为200/(1+11%)*11%约为20万元；而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，这个时候的增值税税额则约为10万元。

从这个例子中我们可以看到，税费是否增加首先取决于税率，但更重要的是你房子增值的幅度。卖房赚钱的钱越多，就需要交纳更多的税款，而房屋增值小的则可以少交纳。“从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。

事实上，“营改增”对于那些涨幅巨大的一线城市房产长期持有者而言，反而是一个不怎么好的消息，因为当年房产的购入价格极低，增值部分巨大，如果按照11%来增收增值税，那么房主所将要缴付的税款也会达到一个惊人的地步。

当然，11%只是目前建筑业和房地产业的增值税率，未必就一定是未来的二手房交易的增值税率，考虑到李克强总理定下营改增税负只减不增的定调，因此极有可能在税率的设计上会有所考虑，未来的税率也不一定是11%。而目前房产交易中的营业税现行优惠政策，也有望平移到未来的增值税之中。

****“营改增”，房价会降吗？

我们已经知道了，“营改增”确实关我们的事，二手房交易税负的增减取决于当初房产的购入价格。那么换上一个更刺激的问题？“营改增”对于新房有何影响，房价会降吗？

目前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。“营改增”之后，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，和个人二手房一样交易一样，虽然税率上升，但是抵扣后的税费大大降低了。

作图：链家网

房企乍看起来从“营改增”中获利颇丰，因为计算出增值税进项税额进行抵扣，意味着企业造房子(或购入房产)的成本大大降低了。

而税收成本下降势必对开发商整个成本的下降也起到有利作用。去年以来，虽然一二线城市楼市火爆，但是三四线楼市去库存压力山大。在部分城市，有些开发商都是按照成本甚至低于成本在销售楼盘，如果此时成本下降，那么相应的降价空间也会加大。

不过这张利好的支票却并非每个房企都能兑现，因为“营改增”减负的核心是要拿到上家的发票进行抵扣，但在我国实际的建筑行业中**，部分类似砂、土、石料(一般为纳税人销售自产的货物，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)、部分农民工劳务(部分小微劳务公司或农民工提供零星劳务产生的人工费，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票)的支出由于无法实行进项税扣除，因此无法享受到这一利好。必然导致相关企业的成本上升，并最终转嫁给开发商。**

此外，“营改增”对一些早已完工但滞销的楼盘而言，也不是一条好消息。因为可能由于当初原始物料发票已经无法取得，因此无法进行进项税抵扣，只能面对税率的升高(不管最终增值税率定多少，高于营业税率几乎是必然)，多缴税款。不过，相信这些问题在政府出台“营改增”时会有所考虑。

目前来看，“营改增”对于房地产企业来说，确实是个重大利好，这一利好将来还有望向整个产业链扩散，并促使整个产业链在价格上进行一定的调整。这一改革还有望推动更多企业去投资房地产物业，并促使企业更多地考虑推出针对普通人的低利润住宅(进项税固定，利润越高，缴税越多)，可以说，对整个中国楼市有着积极的影响。

不过，决定房价的始终是供求需求，而不是成本。房价的高低始终由市场来决定，指望“营改增”使得房价大幅降低恐怕也只能是一个美好的幻想。

本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载。更多精彩，请扫码关注微信公众号“羽扇观经”（ID：guanchacaijing），重磅财经新闻深度解析，专业、有趣、有思想。资本长袖善舞，事关你我她！