北京链家11月被投诉量居首位

一段时间以来，房产中介违法违规的问题被不断曝光。

11月25日，上海链家官方网站挂牌的二手房源中，发布了一套位于静安区、面积33平方米的使用权房，挂牌价为1204万元，单价达36万/平方米。这套链家房源已受到上海市住建委的调查。

12月12日，北京住建委网站公布了2016年11月份被投诉的前10名房地产经纪机构，其中，在北京门店数量较多的链家的被投诉量居于榜单的首位。住建委网站曝光的房地产经纪机构被投诉问题主要集中在违规打隔断出租、租期届满不退还押金、未备案、违规收费、提前终止租赁合同引起的三金纠纷等领域。

房产中介的违法违规问题已经引起政府部门的持续关注。住建部、各地住建委连续召开会议或出台文件，试图加强和改善对房产中介的监管。11月25日，住建部召开会议，要求各地进一步规范房地产中介行为。10月份至今，住建部已连续两次公布了共计75家违法违规的房地产开发企业和中介机构名单。

2016年中央经济工作会议指出，要“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”

近日，京师律师事务所律师刘宏辉接受了新华网的采访，就房产中介监管、住房租赁市场立法、中介从业人员素质等话题与记者进行了探讨。

新华网：2016年中央经济工作会议提出住房租赁市场立法，重点立法方向将有可能在哪些方面?

刘宏辉：根据2016年06月3日国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》主要从六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施，分别是培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管。由此可以看出，今后对于租赁市场立法的重点方向应该是鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房制度、规范住房租赁市场制度三个方面，这也是我国住房租赁的三个最大痛点。

新华网：在住房租赁市场立法里，将可能怎样对中介的行为进行规范?

刘宏辉：首先要将具有合法资格的房屋中介机构根据其“信用档案”的信誉度，分成不同的级别，实行分级管理，并公布于众。其次是落实银行代收、代付租金制度。由于目前房地产经纪机构与产权人签订的出租代理合同和与承租人签订的租赁合同，存在交款、付款周期的差异，使大量租金滞留在房地产经纪机构，一旦经纪机构出现问题，将直接侵害产权人及承租人的利益。而通过银行代收、代付租金，除承租人不能按期到指定银行交纳租金外，房地产经纪机构不得直接向承租人收取租金，这样就可以防止房地产经纪机构聚集租金，保证租金安全，预防犯罪。最后要加强推广“经纪人制度”，在建委和房屋中介协会的共同努力下，尽快使每个中介机构至少要有4名房地产经纪人，每个合同都要有经纪人的审核签字，如果出现问题，可以直接追查到责任人，并且记入行业信用档案。

新华网：政府部门虽然出台了很多管理规定，但房产中介违规违法、坑害消费者的情况仍不时被媒体曝光。房产中介屡犯不改的原因是什么?是否因为违法成本太低?

刘宏辉：造成中介市场混乱的原因是多方面的。首先，我国规范租赁中介机构行为的法律法规体系还不够健全;其次，监管部门对于中介机构的监管力度不够强;最后，住房租赁市场发生纠纷的争议标的金额并不大，很多受害者选择忍气吞声而不是拿起法律的武器去维护权利。以上种种原因导致很多中介机构明知违法依然铤而走险，现实中违规中介的违约成本很小甚至没有。

新华网：政府对中介的监管，是否有什么地方需要继续加强、改善?目前对中介的监管上，哪些地方有待改进?在常态化管理方面是否有什么欠缺?

刘宏辉：目前对于中介的监管存在以下问题需要改善：一是入行门槛低，由于缺乏严格的行业标准，似乎谁都可以拉上一帮人搭起一个“草台班子”。二是管理效率低，房地产、价格、金融、公安、税务、工商等部门多头治理，没有形成监管合力，似乎都在管，却都没有管住、管好。三是违法成本低，边际收益大于边际成本，惩罚与收益不成正比，难以形成有效的震慑，使得“黑中介”应运而生，铤而走险。目前并没有十足有效的常态化管理模式，且房租租赁涉及到房管部门、金融机构、公安部门、税务部门等多个政府部门，常态化的管理模式更需要有效联动制度来保障，也许如何高效联动多部门才是实现常态化管理模式的重中之重。

新华网：12月12日北京住建委曝光的房地产经纪机构被投诉问题主要集中在违规打隔断出租、租期届满不退还押金、未备案、违规收费、提前终止租赁合同引起的三金纠纷等领域。是否有必要加强对中介这些领域违法违规行为的处罚、处理力度?

刘宏辉：就目前的处理结果来看，处罚、处理力度仍然是不够的，加强力度毋庸置疑，但即便如此，也并不能从根本上解决这些问题，还是要在交易模式的设计上进行改革，尽可能的封堵监管漏洞，以规范整个市场。

新华网：链家等大型中介因为门店数量多、业务量庞大，相对于其业务量来说，其被投诉比例或许并不是很高。反而是不少中小中介或部分未注册、未备案、不在监管范围内的黑中介，其投诉比例更高。这种情况下，如何才能加强监管的有效性、针对性，鼓励大中介继续做好内部管理，加强中小中介的管理，把黑中介纳入监管?

刘宏辉：首先，对于黑中介要坚决取缔;其次，中小中介要进行规范化管理，要求其具备并严格遵守一定的规章制度进行经营;最后，对于已经形成一定经营规模的大型中介要做好监管工作。我们要在市场化竞争淘汰的大背景下做好引导工作，促进市场形成良性竞争的淘汰机制。

新华网：在国外，房地产经纪业务是一个专业领域，从业人员素质较高。而中国的房产经纪业务从业门槛很低，人员素质良莠不齐。房产经纪业务从业门槛是否应该提高?应怎样提高从业人员素质，加强行业的规范性、专业性?

刘宏辉：整个行业成熟的前提是从业人员素质的提升，所以房产经纪业务从业门槛是一定要提升的。首先，经纪人要具有一定的知识涵养，包括基础知识、专业知识及相应的辅助知识三方面。其次，要具有良好的职业道德素养，充分保护客户的利益，恪守行业的职业准则和从业精神。第三，要取得房地产经纪从业资格证书，必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员才能从事房地产经纪业务，用落实签名负责制度来保证每一名经纪人都具备房地产经纪人资格。