楼市入冬 探底可期

2016年进入尾声，全国房地产市场也进入了深度降温季节。

12月份的数据显示，住宅市场成交量持续下滑，二手房市场尤为明显，议价空间进一步增加;土地市场也告别了高价地频出的现象，一二线热点城市招拍挂市场开始回归低溢价率、底价成交甚至土地流标的久违现象。

不过，纵观全年，2016年全国楼市呈现出了先热后冷、先扬后抑的发展趋势。楼市政策基本也是先松后紧，并从局部收紧走向了全面收紧。

今年上半年，在降准、降息、减税、信贷放松等一系列利好政策的刺激下，2016年一开始全国重点城市楼市就进入了快速升温状态，一线城市尤为突出。最终，楼市在3月达到高点，北京二手房交易当月突破3万套，创下了近三年之最，上海、深圳也是量价齐升，涨势惊人，楼市出现了今年的首次爆发。

一季度后，前期对有效需求的大量消耗使得市场后续开始出现乏力。同时，楼市触顶引发了市场对政府出手调控的担忧，上海、深圳也相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，楼市降温趋势显现。最终，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅明显收窄，市场心态也有所冷静。

不过，以厦门、合肥、南京、苏州为代表的部分二线城市则在此期间开始升温，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋势，合肥、厦门等地开始酝酿新政，局部收紧了楼市政策。

就在部分城市局部收紧政策之时，市场心态却发生了反复。进入二季度，由于担心政府调控，市场心态原本有所冷静，房价涨幅也在收窄。但是，几个月后，购房者发现房价上涨的态势并未改变，再加上部分城市地王频出，于是市场心态开始松动，担心房价会继续上涨的人们纷纷再次涌入市场，楼市二次爆发就此形成。

及至9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

为稳定楼市、降低热度、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多维度全面收紧了楼市政策，全国楼市在经历18个月的增长周期后，在政策全面收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，房价由涨幅收窄转为回落，调控政策立竿见影。

经过一个月的调控后，因政策力度不一，部分城市的调控效果并未到达预期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，并将调控聚焦在了货币政策之上。

值得一提的是，12月下旬，2016年中央经济工作会议闭幕，会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，并致力于研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

在此背景下，2017年房地产市场调控政策是否会继续加码，是市场普遍关注的焦点问题。本次会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

从以往来看，房地产调控更多是短期政策，因此经常随着经济走势而出现波动。长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，意味着要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。因此，在业界看来下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度，以长效机制引导市场稳预期。

具体来看，一线城市的土地供应稀缺，土地价格越来越高。以往忙于“拍地、卖楼”的开发商在这一轮的调整中将面临多元化发展经营的问题。对企业而言，开发商很难保持高增长，单一粗放的“买卖”模式，需要进一步结合可持续性“经营”模式，优化运营高品质的商业项目，为日后获取稳定的收益做好准备。这意味着开发企业需要降低负债，并积极提升项目营销管理，真正下好可持续发展的“资产管理”这盘棋。

因此2017年上半年应该是住宅市场的深度调整期，成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖，具体力度还要看整体经济的情况。据此来看，2017年下半年应该是住宅市场的分水岭。