上海暂停“类住宅”审批 开发商火中取栗

12月28日，21世纪经济报道记者独家获悉，上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。

一般而言，公寓式酒店和公寓式办公楼都是类住宅产品，市场内40、50年产权的类住宅产品都有，“因此很难分得那么清楚是全部暂停了还是部分暂停审批。”一名业内资深人士说。

上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

一名资深业内人士评价称，这表明上海有可能率先对类住宅进行整顿，以后房企要想借类住宅打住宅概念的擦边球将会面临阻力。“相关部门摸底调研，或许为进一步加深市场调控的信号。但市场调控整体是一盘棋，不能只看某些方面，或从某些角度解读。”

上海中原地产市场研究部数据统计显示，截至12月27日，上海类住宅2016年成交201万平方米，同比增加76%;成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。

资金流入类住宅明显

类住宅特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产品的产权大多数分为40年、50年两种期限。从产品形态上看，上海的类住宅与北京市场俗称的“商住房”概念相近。

由于类住宅地块没有办法单独统计，综合多家第三方机构提供的数据可见，自2012年上海房地产市场开启限购模式以来，上海全市出让的691块经营性用地中，商办地块有359块，超过5成。上述业内人士透露，在郊区有不少办公产权的用地出让，但在上面建设办公类产品往往由于郊区人气不足很难销售或者出租，企业或者投资客对接盘也比较谨慎。因此房企拿了这种地以后，往往会改成商住两用或者办公产权的公寓产品，通过类住宅与纯住宅的价差，推动销售，从而加快资金回笼。

这从一定程度表明在上述359幅地块中，用于建造类住宅产品的地块占据较大比例。今年上海“325”楼市新政之后，酒店式公寓成交开始走高，6-8月成交创下历史新高;类住宅产品的市场价格也快速增长。住宅限购，加上房企借酒店式公寓等住宅过渡性产品概念打擦边球，导致资金流入类住宅市场日趋明显。

综合第三方机构的数据可见，今年1月份商办类产品(包括类住宅与办公产品)的成交均价为2.2万元/平方米，到12月成交均价已达3.17万元/平方米。环比来看，11月上海商办类产品成交1523套，成交面积8.79万平方米，均价2.69万元/平方米;截至12月26日，成交1251套，成交面积7.19万平方米，均价3.17万元/平方米。

进入12月以来，类住宅的供应量在增加，但成交量远超供应水平。12月5日-12月11日这一周，全上海类住宅供应量为4.1万平方米，环比上涨32%;成交量为4.7万平方米，环比上扬9%。均价3.1万平方米，环比上涨6%。12月12日-12月18日这一周，类住宅供应量为1.9万平方米，环比下跌53%;成交量为2.3万平方米，环比下跌51%。到了12月19日-12月25日这一周，供应量已经连续两周下滑至1.1万平米，环比下跌43%;成交量为3.3万平米，环比上涨43%。

成交均价却一直上涨，比如12月中旬成交均价为34670元/平米，环比上涨11%，

由于成交量上涨，类住宅存量逐渐减少。有业内人士分析认为，进入12月，类住宅产品的行情爆发，也成为有关部门关注的主要原因。11月类住宅存量99.19万平方米，按近12个月月均去化23.46万平米计算，出清周期约需4.23个月;12月中旬存量94.42万平米，按近12个月月均去化23.44万平米计算，出清周期约需4.03个月。到了12月19日-12月25日这一周，存量94.67万平方米，按近12个月月均去化23.29万平米计算，出清周期约需4.07个月。

一个趋势是，资金的进入导致类住宅有供不应求的苗头出现。11月类住宅的供应呈现环比大幅下滑48%，项目主要集中在外郊环间，来自青浦新城板块的万达茂中心。11月类住宅成交量与10月基本持平为17.1万平方米，同比则上涨36%。

或成房企业绩生力军

随着成交量与价格的上涨，类住宅已成为房企关注的一个新的业绩增长点。日前， 阳光城相关人士就透露，明年在产品线上的研发，SOHO将是其中一款主打产品。

而在近期热销的类住宅产品名单中，不乏上市房企身影。12月以来，成交金额居前的是华漕板块的中骏广场虹桥CLASS、长江国际商贸中心等。

据不完全统计，各大上市房企中，不少大型企业均拥有相当数量的公寓式办公楼项目。在住宅、类住宅、写字楼以及商业等多条产品线上的发展，导致龙湖近两年在上海业绩提升增速。实际上，龙湖在上海郊环区域布局的多个大型商业综合体项目，就包含有相当部分类住宅产品。2015年，上海龙湖签约额超过48亿元，其中北城天街揽获上海类住宅产品销售金额第五，销售面积第一;2016年，龙湖位于上海松江的龙湖新壹城、北城天街SOHO产品贡献了主要业绩，这从龙湖集团上半年总签约额贡献中，长三角区域以49%占比位列第一可见一斑。

与龙湖类似，2016年上半年，绿地销售业绩稳居上海头把交椅，但其在售项目中商办物业比重较高，商业地产类项目多达45个，销售面积达15.40万平方米，占到绿地上半年销售总面积的近三分之一，尽管其中类住宅比例尚无法统计，但可见非住宅类产品销售对于大房企业绩也有一定作用。

上述业内人士指出，上市房企在住宅限购政策加码的城市，正以类住宅提升销售业绩，在调控逐渐走向深远周期的过程中，房企将面临调整与随机应变的能力大考。“房企倚重类住宅产品开发与销售，在政府发出整顿信号的当下，无异于火中取栗。”该名业内人士认为，住宅成交下滑与类住宅产品面临调控，不仅考验房企资金运作能力，对于前期的布局与规划都将会带来影响。