房企融资破1.1万亿 融资难度正在加大

据中原地产市场部调研报告称，2016年房企各类融资再度刷新历史纪录，仅不完全统计，部分房企全年合计融资额度达到了11156亿，这也是历史突破1万亿的年份，同比上涨幅度达到了25%。但随着调控政策的持续深入、融资渠道监管的“掐紧”，房企融资的成本和难度已经明显加大。

调控后房企债券融资锐减

长期以来房企获取低价格资金重要渠道的低息发债正在变得越来越难。数据显示，众房企在10月单月融资684亿，而在11月只有195.4亿，这两个月的融资额相比8、9月的2000亿元融资水平下调了61%。

另一份来自亿翰智库的调查数据显示，2016年前三季度，房企公司债发行规模已达7481亿元，融资方式占比前三位的分别为公司债、银行贷款、海外发债;但作为“重头戏”的公司债进入11月中旬以来，尚无房企发行。

毫无疑问，10月以来全国范围内的房地产调控正在持续发酵，并逐渐开始影响房企。“一线城市的情况相对好些，但三四线市场就不乐观，房企资金持续受压的同时，巨量的海外融资规模将进一步引发房企资金链紧张。”某业内人士指出。

而在中原地产分析师张大伟看来，未来6-9个月房企很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

融资难度正在加大

10月底，沪深交易所对房企发债的监管继续升级，将房地产行业划分类别，进一步明确房地产行业认定，并将房地产类型划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。这意味着，房企发债用于购置土地、到H股上市融资等融资渠道将行不通。同策咨询研究部总监张宏伟(博客)表示，房企境内发债遇阻，后期风险将会进一步加大。

而海外融资也并不乐观，进入11月以来，仅首开集团在11月10日通过境外全资子公司成功发行5年期5亿美元债券，票面利率3.375%。事实上，自2014年下半年以来，内地房企在境外融资的规模便处于收缩状态，由于受人民币汇率走低等多方因素的影响下，中资企业在境外融资的壁垒将越来越高。

房企加快债务“以旧换新”

经历了年初、年中的“赎回”热潮，众房企在近期正在频繁赎回美元债务。11月28日，龙湖地产有限公司披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，为4.17亿美元。做出类似选择的还有合景泰富以4.24亿美元赎回了2012年票据。

据机构研究统计数据显示，仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元。业内人士指出，房企这种做法就是常说的“以旧换新”，即希望维持总负债率基本不变的情况下，通过提前偿还旧的债务，为新债务开辟空间，而随着美元持续走强，或将导致海外融资房企承受汇率损失。“因此从趋势上看，房企赎回的速度还在加快。”某市场分析师表示。

债务压力将在2018年爆发?

多位业内人士表示，公司债作为房企在2015年以来投资放量的重要资金来源，随着这一渠道被“掐紧”，房企不得不重新寻找其他划算的门道来为自己输血。

亿翰智库研究报告指出，随着房企分化的加速，大型房企如万科、万达、恒 大等坐拥大量现金流，财务状况较为乐观，同时因其融资渠道相对较广，风险评级较高，有助于保持较为稳定的融资水平。而部分中小型房企，依靠高杠杆融资抢地王，未来或许出现信用违约的可能性。同时该报告还进一步指出，此次中小企业的债务压力或将在2018年集中爆发，届时新一轮行业收并购热潮将出现。

不过，一位资深业内人士表示，债务压力集中爆发的时间点并不好判断，但融资渠道收紧将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，将加剧房企的“钱荒”窘境。