城市旧房改造以另一种势力崛起 房企新业务出现

12月21日，泰禾集团发布公告，以11.83亿元购买其拥有的北京辉盛庭国际公寓，以拓展存量住宅业务。这一动作也标志着泰禾首次进入存量住宅的收购、改造、开发领域。

此次收购在北京并非首次，北京楼市进入豪宅时代的2016年，在寸土寸金的北京CBD,一个号称“对望中国尊”的楼盘突然亮相，项目名称为梵悦108(楼盘资料)。尽管大多数人此前可能并不知道在招商局大厦的东南侧还有这样一栋豪宅，但事实上如今组成梵悦108的这两栋楼由来已久，早年这里曾是全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁开发运营的翰林阁(楼盘资料) 项目。由于改造中聘请国际设计大师操刀，加之地理位置的独一无二，该项目很快成为CBD的亮点，售价也达到了12万至15万之间，而且一期推出房源很快销售一空。

各大对土地嗷嗷待哺的品牌开发商由梵悦108看到曙光，进入城市旧房改造领域，也许是苦苦寻求突破的房地产商们的一剂良方。

目前，品牌房企在北京各个地方寻找合适的旧房以及烂尾项目，连多年沉积有很多历史遗留问题的项目也纷纷浮出水面，仅记者所掌握的房源信息就包括建国门附近、三里屯附近、中华民族园附近的旧房项目，也随行就市寻找买家。

据一个刚进京一年半，已经突破一百五十亿销售额的地产公司总经理介绍，这样的项目可遇而不可求，往往因为很多历史遗留问题最终失败，比如土地增值税没有发票，上市公司无法入账等等。

但不可否认的是，这些存量旧房的改造对于城市创新还是企业新路径，还是对买房人都是大有裨益的，它比传统的新房市场买卖有很多变通之道，购买起来相对容易一些，而且地段可能比大多10万+的项目还要优越。

据泰禾集团品牌负责人介绍，当前，北京、上海、深圳等一线城市住宅市场已经步入存量时代，存量住宅市场迎来了广阔的发展空间。分析人士指出，众多企业开启存量住宅市场的布局，正是基于这一行业背景做出的战略决策，同时，也体现了房企在激烈的土拍市场环境下的多元化拿地思路，有效控制拿地成本获取优质项目和地块。

长租公寓 刚需的救命稻草

前文提到，自住房将成为刚需购房的主流产品，但供应量的不足导致大量刚需无房可寻，而租房又面临经常搬家、房租总涨的各种尴尬问题，而长租公寓，也许将大大改善这种局面，有人预测，2017年，长租公寓将迎来爆发。

所谓“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

链家研究院院长杨现领指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。

与前文提到的城市旧房改造一样，长租公寓也是开发商们积极寻求转型的一个方向。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

但在记者走访过程中发现，长租公寓面临两个问题：一，长租公寓租金与市场租金相差不多，有的甚至因为装修与家具较好，租金反而比市场上要贵，很难解决刚需人群痛点。二，管理问题。由于租赁期最多一年，来年续租。因此，一个公寓内人员流动太大，从传统角度讲，不利于管理，从新型的社群角度来讲，不能形成圈层力量，对长租公寓的开发商来说，只做一个二房东远远不是他们的初衷。三，大量的历史遗留下来的滞销写字楼、经营不善的商场都存在希望改成长租公寓的需求，但目前政策并不支持这样的转型。

记者还发现，今年市场上被勒令整改一些小产权房的长租模式倒是可以给合规划的长租公寓一些启示：即租赁期二十年，一次性租金相对单年累计二十年要便宜很多，然后将长租公寓按照一个房地产项目去长期运营，租房人有了归属感，开发商有了固定居住人群，以便未来进行二次营销以及圈层管理，都无疑是个多赢的局面。