芝加哥公共住房改革的经验教训 - 彭博社

一个时代的结束：工人们准备在1998年拆除罗伯特·泰勒住宅区。斯科特·奥尔森/路透社我第一次去罗伯特·泰勒住宅区——一个位于芝加哥南区的高层住宅项目——是在一次枪击事件之后。尘土飞扬，因为没有草地来固定泥土。电梯上满是涂鸦，散发着尿味。16层楼的建筑前停着警车和救护车，这是一座由28座混凝土塔楼组成的庞大公共住房开发项目。曾经有超过20,000人住在那里。

那是将近30年前；我当时是25岁的西北大学研究生，正在为我的论文收集数据。 随后的多次访问 让我看到了美国公共住房常常悲惨和令人沮丧的故事：太多孩子在糟糕的地方长大，因为他们不幸地在长期忽视这些居民的城市中贫穷和肤色偏见。这样的忽视源于种族隔离、失败的政府政策和极度冷漠的有毒组合。在芝加哥和其他城市，经济投资充其量微乎其微，学校糟糕，公园和图书馆被视为附属品，杂货店和其他基本设施难以找到。

彭博社城市实验室芝加哥暂停招聘，赤字在2025年前超过10亿美元美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下面临风险芝加哥项目中的孩子们——从未稳定的绿洲——以及其他城市的同龄人对枪支、打斗和毒品过于熟悉。许多母亲试图让孩子们待在室内，以保护他们免受暴力和混乱的侵害。但公寓本身也存在危险，从铅漆到不断喷出烫水的坏水龙头。今天，凶杀案和枪击事件在芝加哥令人震惊地普遍，成为日常现象，但暴力仍然集中在该市的低收入非裔美国人和拉丁裔社区。20年前情况更糟，当时凶杀案几乎是现在的两倍，而芝加哥住房管理局（CHA）的项目是全国最贫困和最危险的社区之一。

1995年，住房和城市发展部（HUD）接管了CHA，这是联邦政府拯救公共住房的最高调努力。HUD派遣其最高领导层来修复该机构的管理，并为更大的变革奠定基础。1999年，CHA恢复地方控制，启动了其雄心勃勃的转型计划，该计划呼吁拆除最糟糕的CHA物业，并用新的混合收入社区取而代之。

这是克林顿风格的福利改革时代，也是缩小联邦角色努力的开始；这意味着私人开发商——无论是营利性还是非营利性——将拥有和管理这些新物业。如今，芝加哥西区和南区的影响显而易见：那些令人畏惧的高楼已经消失。尽管新建项目的进展令人沮丧地缓慢，但该地区现在有七个新的安全和吸引人的社区（还有三个正在筹备中），以及公园、商店和其他经济复兴的迹象。

我们只能通过改善住房和稍微改善的环境来实现有限的目标。认为搬迁能够解决家庭面临的所有问题是天真的。正如许多批评者所指出的，转型计划意味着数千名非裔美国居民的非自愿迁移，这对他们大多数人来说是一个痛苦和压力重重的过程。新开发项目中的一部分单元是为公共住房家庭准备的，而相对较少的原居民搬回了那里。大多数人要么领取补贴租住私人市场住房，要么搬到另一个翻新的公共住房社区。然而，几年后联系时，我研究的几乎所有搬迁的CHA居民都表示，他们住在更安全的社区中更好的住房里。没有孩子在我第一次走进罗伯特·泰勒公寓时那样糟糕的地方长大，这是一项真实而重要的胜利。

但这只是部分解决方案。大多数搬迁的家庭仍然生活在比城市其他地方更贫穷、种族隔离更严重和暴力更频繁的地方。这些地方不会从根本上改变孩子们的生活轨迹。

芝加哥经验的一个关键教训是，我们只能通过改善住房和稍微改善的环境来取得有限的成就。认为搬迁能够解决家庭面临的所有问题或许是天真的。即使是那些搬迁后表现最好的家庭，仍然在挣扎。我认识的一些看似有望上大学的年轻女性在十几岁时就怀孕了。那些在高中有前途的男孩被帮派吸引。那些在学校表现良好的孩子仍然谈论打架和不得不避开当地毒贩。

洛伊斯·登斯莫尔在罗伯特·泰勒公寓住了26年。该综合体的拆除始于1998年。斯科特·奥尔森/路透社其他人的结果更糟。以安妮特为例，她在公寓长大，有药物滥用、心理健康问题和暴力关系的历史。她的两个大孩子，罗伯特和丹尼斯，同样感到沮丧。罗伯特最终迷失在街头，丹尼斯被迫过早成年，做任何事情来帮助支持安妮特的年轻孩子，包括以性换取金钱以便买食物或帮助支付账单。是的，芝加哥和其他地方在改善公共住房最严重的失败方面取得了很大进展。联邦接管后的CHA比我曾经预想的要成功得多。但满足像安妮特这样的家庭的需求需要重大且持续的投资，以解决贫困社区的问题，使居民能够搬到为自己和孩子提供更好机会的地方，并提供密集的、长期的服务，以减轻种族隔离和歧视的创伤遗产。我对罗伯特·泰勒公寓的访问以我无法想象的方式塑造了我的职业生涯。在过去的30年里，我一直关注CHA，观察其轨迹如何影响全国的住房政策，并思考对低收入家庭和社区的影响。我所学到的关于失败政策影响的教训在现在尤其相关，因为特朗普政府开始制定其住房战略，城市也在为可能的联邦承诺回撤而做好准备。但CHA的经验表明，我们可以利用住房作为向脆弱家庭提供服务和支持的平台。转型计划是最后一波联邦改革的产物，鼓励将责任转移给私营部门。现在，私营开发商拥有并管理CHA相当大一部分的资产组合，私营房东也从其更大规模的补贴计划中受益。拥有能够支付租金且不对其他居民造成问题的稳定租户，是所有管理和拥有可负担住房的开发商或政府住房机构的最佳利益。这些团体应该借鉴CHA的服务模式来保护他们的投资。例如，我来自城市研究所的团队帮助了CHA开发了一项家庭案例管理程序，提供支持和现场心理健康及就业服务的访问。他们还可以从CHA与芝加哥的劳动力机构和城市学院建立的关系中学习；如果居民要利用任何创造就业机会的机会，这些联系将变得更加重要。如今，罗伯特·泰勒公寓的住房项目已经消失。曾经矗立的地方是广阔的空地，等待开发。社区中有一些替代住房，但远远不及被拆除的4000多个单元。现在可能还为时已早，无法知道特朗普时代对这样的地方以及对可负担住房政策的总体影响。但芝加哥提供的教训是，新政府——以及开发商和住房机构——应该认真考虑的。