德克萨斯州法案1792将低收入住房提交给NIMBY分区 - 彭博社

德克萨斯州国会大厦在奥斯汀的景象，拍摄于十二月。穆罕默德·库尔希德/路透社德克萨斯州代表瓦洛里·斯旺森在上任的第一个月中表现出色。自一月份州立法会议开始以来——这是她的第一次——她提出立法，规定曾经 进行过堕胎 的医生不得申请该州的医疗执照。她建议每位德克萨斯州学生在高中毕业前通过美国公民及移民服务局的 入籍考试。她希望让公立学校教师更容易对 科学理论（如进化论）进行反驳。她还提出了一项法案，旨在 废除财产税。

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下面临风险罗马可能开始对特雷维喷泉收取入场费H.B. 1792，这是斯旺森周一提出的，属于不同的意识形态。这项法案与H.B. 1653一起，将改变德克萨斯州经济适用房税收抵免的运作方式。根据经济适用房的标准，H.B. 1792代表了与常规的显著背离。这项法案几乎会阻止在孤星州建设低收入住房——这正是斯旺森在竞选时承诺要做的。

“这项法案可能是有史以来最广泛的反对在我后院（NIMBY）立法，”德克萨斯低收入住房信息服务的联合主任约翰·亨内伯格写道。德克萨斯低收入住房信息服务。

H.B. 1792将重新制定决定德克萨斯州低收入住房税收抵免分配的积分系统。LIHTC是建设新的经济适用房单元的主要联邦机制，在德克萨斯州及其他地区。H.B. 1792首先要求申请这些税收抵免的开发商“明显标识”拟议的开发项目为“低收入政府补贴住房”——这听起来很糟糕——并告知多个社区利益相关者。承诺“停止低收入政府住房”是她竞选的基石。（斯旺森的办公室未对此请求作出回应。）

除了重新品牌化经济适用房，该法案还将大大扩大利益相关者的影响力——房主、社区活动家、当选领导人——以防止其建设。

根据现行法律，德克萨斯州法律要求有意开发经济适用房的开发商向相关社区领导提交LIHTC申请：社区协会、学区董事会、市长或市议会成员，以及LIHTC融资开发将要建设的地区的州代表。斯旺森的法律将这一群体扩大到所有距离开发建设边界5英里内的社区协会。

此外，该法案将赋予所有这些新守门人对申请加上负分的权力——而且仅仅是负分！——致力于阻止低收入家庭的社区可能会阻碍德克萨斯州新经济适用房的建设。

为了看看这一变化可能如何影响一个假设的开发项目，我绘制了一张基于斯旺森在德克萨斯州150号众议院区的郊区休斯顿的地图。那是一个大致呈路易斯安那州形状的区域，主要被黄色圆圈覆盖。地图中用黄色描绘了一个以梅耶公园为中心、半径为5英里的区域，梅耶公园是德克萨斯州斯普林市的一个相对中心地点。深蓝色的区域代表了斯普林周围的一些社区协会——这还不是一个详尽的列表。

根据H.B. 1792，任何在州内登记的邻里团体，如果其边界在拟议开发项目的5英里范围内，可以对申请施加负分。在上面的地图中，所有位于圆形区域内的住房协会都可以对靠近梅耶公园的混合收入公寓大楼的假设LIHTC申请进行评论。该法案确实限制了这些外部组织可以施加的负分总数。但它完全取消了正分：中立或支持的反馈根本不算数。

此外，H.B. 1792要求LIHTC申请者向开发边界内的每个相关利益相关者提交详细简报——州代表、县委员会、学区 superintendent 等，以及5英里区域内的每个邻里协会。该简报必须：

包含对开发项目的描述以及对该开发项目对当地学校、地区犯罪率、基础设施、政府支出、人口密度、地区房产价值和地方、州及联邦政府实体收入的预期影响的独立研究。

因此，这份简报进一步扩大了潜在利益相关者的名单。例如，地图中的黄色区域与四个不同的独立学区（Klein、Cypress-Fairbanks、Spring和Aldine）相交。由于该区域内的邻里协会都可以发表意见，开发商可能需要向所有这些协会说明一个可负担住房开发将如何影响他们的学校。显然，任何在该区域内的五位州代表（超出Swanson）都可以就基础设施成本等影响发表意见。

值得注意的是，斯旺森提出的另一项法案，H.B. 1653，将提高州代表在评估可负担住房开发中的发言权。在现状下，州代表的评估在八个优先关注事项中排在最后（包括租户收入、单位大小和每平方英尺成本）；H.B. 1653将把代表的发言提升到第四位。

这些法案是德克萨斯州持续战争的最新战线，争论州立法者在决定低收入住房建设地点方面应有多少控制权。在过去的两个立法会议中，住房倡导者在LIHTC评分方面赢得了一些胜利。但在州立法机构和最高法院的公平住房胜利引发了反弹。

去年，斯旺森成功在150区初选中击败了她的前任，前州代表黛比·里德尔，基于反对NIMBY主义的立场（以及打击沙里亚法）。尽管里德尔以强烈反对低收入住房而自豪，斯旺森仍然获胜。曾经在2011年的州拨款听证会上，里德尔表示，想在她（主要是白人）的休斯顿郊区建设的可负担住房开发商应该转向（少数族裔占多数的）梅斯基特或加尔维斯顿，形容自己的社区为“被淹没”。这位连任15年的议员将公共教育和医疗保健形容为来自“地狱的深渊。”对于春季的选民来说，里德尔的信息并不够激进。

“自2001年以来，德克萨斯州法律赋予州立法者前所未有的权力，控制他们地区LIHTC项目的竞争申请过程，”2013年的一份备忘录中写道，来自 全国低收入住房联盟。“他们可以通过支持或反对的信件来影响这一过程，每封信在提案项目的评分过程中都具有相当大的分量。一封反对信有可能使申请失败。”

德克萨斯州的房主并没有放弃 州立法者在2001年通过的法律工具，以将低收入住房集中在少数族裔社区，最高法院或公平住房法无所谓。这使得德克萨斯州的社区与联邦政府发生冲突：在1月，美国住房和城市发展部发现休斯顿因阻止在高档 Galleria附近建设一个可负担住房综合体而违反了《民权法案》。

或者说，德克萨斯州过去曾与联邦政府发生争执。尚不清楚在副部长本·卡森或司法部长杰夫·塞申斯领导下的美国司法部将如何积极起诉公平住房违规行为。无论H.B. 1792是否会有所进展，州立法者仍然面临来自房主的巨大压力，拒绝综合住房并巩固隔离住房——这种压力以共和党初选挑战者的形式出现。假设特朗普政府继续执行《民权法案》，德克萨斯州人将被迫适应或像往常一样：拼命抗争。