更好的城市主义如何应对NIMBY主义 - 彭博社

鸟儿在洛杉矶Skid Row Housing Trust正在建设的102个预制模块公寓的电话线上栖息。露西·尼科尔森/路透社下周，洛杉矶将对 S号提案进行投票，这是一个提议对需要改变土地使用的开发项目实施两年暂停的投票倡议。

该法律可能会限制新开发项目和可负担住房。即使法律中写入了对可负担住房开发的例外，批评者表示这仍可能进一步限制该地区的可负担性。

对于越来越多的城市主义者来说，NIMBY主义和土地使用限制是导致收入不平等加剧、可负担住房减少、生产力下降和创新停滞的罪魁祸首。2015年的一项研究估计，土地使用限制使美国损失超过1.5万亿美元的生产力。2016年总统经济报告呼吁对分区和土地使用限制进行全面改革，以克服这些昂贵的经济租金，建设更多住房，并刺激美国经济。

邻里抵抗不仅仅是居民试图维护他们的房产价值的结果——它是激励购房的政策和鼓励反对的监管系统的产物。一篇 最近的白皮书 由Paavo Monkkonen撰写，为NIMBY主义与住房可负担性之间的联系提供了有趣的新视角。它深入探讨了一方面的邻里反对和土地使用限制，以及洛杉矶、旧金山和加州其他昂贵住房市场的住房供应和住房成本。（该研究部分得到了 加州房地产中心 对加州大学萨克拉门托中心住房、土地使用和发展公共领导力及白皮书奖的无条件资助。）

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供校园内专门建造的住房熊队首席警告芝加哥在没有新NFL体育场的情况下面临风险罗马可能开始对特雷维喷泉收取入场费加州提供了一个理想的案例研究，展示了NIMBY主义对房价的影响。其主要大都市——洛杉矶、旧金山、硅谷、圣地亚哥、圣巴巴拉——是全国最昂贵的城市之一。它们结合了高水平的生产力和高水平的便利设施——这两个因素造成了对住房价格的高需求，并且遭受了严厉的土地使用限制。

我的研究发现，知识和专业工作者能够支付加利福尼亚州更高的住房成本。负担主要落在那些在支付住房后几乎没有剩余资金的较弱势的蓝领和服务工作者身上。旧金山的住房成本在全国最高，而洛杉矶的租房负担家庭比例最高。在整个州，租户需要赚取几乎四倍于州最低工资的收入才能负担得起平均租金。

加利福尼亚问题的关键，Monkkonen的论文认为，不在于州对城市中心及周边地区超高密度建筑的限制，而在于普遍依赖于低密度分区。洛杉矶可能是一个相对密集的城市和大都会（实际上，根据一些基本指标，它是全国最密集的大都会），但其住宅用地的四分之三用于相对低密度的单户住宅，仅能容纳城市一半的人口。

但是，在核心区域及周边地区以高层建筑的形式增加新供应，对解决整体住房可负担性问题几乎没有帮助。首先，这些塔楼通常是为富人建造的，豪华建筑往往会推高其建造地区的住房价格（引发像这样的呼声，要求征收豪华住房税以资助可负担单位）。它们还可能使人们被迫离开自己的社区，并改变这些社区的特征——这些都是居民非常关心的事情，他们自然会寻求阻止。

理解NIMBY现象

要超越NIMBY主义，我们首先必须理解它。邻里抵制不仅仅是居民试图维护房产价值或保护他们不喜欢的事物的产物——它是提供购房激励的政策和鼓励反对的监管系统的结果。

即使关于NIMBY主义的经济论点反映了合理的经济逻辑，如果未能解决邻里团体非常真实的关切，这些论点也几乎毫无意义。大多数普通公民和邻里居民并不像冷静的经济学家那样思考。根据一项 2016年建筑行业协会的民意调查，约三分之二的旧金山受访者认为增加住房供应并不会改善可负担性。相反，他们认为土地使用法规有助于保护他们的社区。

Monkkonen继续分析NIMBY主义的四种不同类型及其潜在动机：

• **交通和停车：**没有什么比失去停车位的威胁更能迅速激活谨慎的房主。搬入新公寓的人通常拥有更高比例的汽车，一项研究发现交通是湾区反对经济适用房的最常见投诉之一。
• **服务压力：**其他居民担心公园和学校会被淹没，以及下水道、电力和水资源的限制无法应对新开发和更多人口。
• **环境保护：**加利福尼亚州一些最突出的开发争斗——例如塞拉俱乐部对州长杰瑞·布朗的 “按权利”立法的抵制——是关于增加密度可能造成的环境损害。
• **邻里特征：**最后，居民通常担心新建筑将如何对历史和建筑上具有重要意义的城市社区产生负面影响。

为了抵御四种NIMBY主义，本文建议了几种策略：

• 更好地利用现有的住房政策：在这方面，加利福尼亚有一个独特的框架——住房要素。根据这一规划法，区域住房需求基于人口预测，政府委员会将单位分配给城市和县，城市根据这些需求更新其地方住房。然而，Monkkonen指出，未遵守规定没有后果。他还提到，使用人口预测的方法在评估住房需求时是一种“坏做法”，因为高成本住房的地方已经阻止人们搬到那里。
• **包容性规划：**这似乎很明显——当社区从一开始就参与到新开发项目中时，邻里抵制会减少。但这不仅仅意味着举行公众听证会，因为这些听证会通常由组织化的邻里团体主导，而不是普通居民。社交媒体和其他沟通渠道可以更广泛地获取邻里的观点和情感。一个反直觉的想法：本文建议增加新项目“按权利”获得批准的方式，将允许更多的可负担住房建设，因为这将减少推动高密度开发所需的政治影响。
• 更好的数据、信息和非党派分析：这意味着更好地教育居民和公众关于住房开发、住房政策和可负担住房的现实。提供关于如何建设更多住房和更多可负担住房不会损害房价和邻里质量的客观信息，可以帮助降低关于开发的争议性辩论的温度。
• **将土地使用决策转移到区域层面：**本文加入了越来越多的城市经济学家和城市主义者的呼声，他们呼吁将土地使用决策从地方层面转向大都市甚至州层面。这将使设计鼓励整体密度增加的政策变得更为可能，但也需要制衡机制以防止对弱势邻里的滥用。

还有其他方法可以对抗NIMBY主义。耶鲁法学院教授大卫·施莱希尔建议利用地方税收政策来基本上收买对新开发的NIMBY反对。这个基本想法被称为“税收增量地方转移”，是允许社区居民分享来自新开发的税收收入——例如，通过在一段时间内退还和减少他们自己的财产税。其他人则建议，从当前的财产税转向土地价值税，对土地本身的基础价值征税，将为更密集的土地使用创造更好的激励。

但无论采用何种具体机制，寻找更好的方法来理解和对抗NIMBY主义，并创造更具活力和可负担的城市，是当今城市美国面临的最紧迫的政策问题之一。正如蒙科宁所说，建设更多住房而不剥夺社区参与的必要性，“是我们再也无法忽视的挑战。”