预测婴儿潮一代与千禧一代的住房危机 - 彭博社

嘿，千禧一代！你想住在这里吗？迈克·布莱克/路透社一份最近的报告来自哈佛大学联合住房研究中心，预测在未来十年内，翻修行业将保持强劲。增长将如往常一样，由婴儿潮一代推动，80%的人拥有房屋，其中三分之二的人表示希望“在家中老去”。这意味着他们中的许多人正在改造他们的居住空间，以包括这样的“通用设计”特征，例如更宽的门和走廊，以适应轮椅使用。

婴儿潮一代——1946年至1964年出生的人——是一个数量众多且相对富裕的群体；他们几十年来一直引领经济趋势。但随着这一代中最年长的成员步入70岁，住房分析师们在思考，当他们离开时，谁将接过翻修和房屋拥有的重任。希望常常寄托在去年超过婴儿潮一代成为全国最大群体的这一代：千禧一代。

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥缺乏新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收费但千禧一代是一个大问号。根据哈佛大学联合中心的说法，这一代人出生于1985年至2004年，比起包括较小的X世代在内的前几代人，购房的速度较慢。这并不是因为缺乏愿望，而是因为负担能力，报告的共同作者阿贝·威尔说。这种情况可能会改变。“最年长的千禧一代在十年内将接近四十多岁，”她说。“我们在接下来的十年里观察会发生什么。这个群体会赶上吗？我们不知道。”

这是亚利桑那大学教授亚瑟·C·纳尔逊一直在思考的难题，他 曾与前城市实验室工作人员艾米莉·巴杰在2013年谈论他所称的“伟大的老年人抛售”。纳尔逊推测，婴儿潮一代很快会大量出售他们的房屋，但很难找到买家——主要是因为千禧一代不想购买这些房屋。

纳尔逊指出了负担能力的问题，以及大约四分之一的千禧一代更喜欢城市住房，如公寓或联排别墅，而不是婴儿潮一代偏爱的独立郊区住宅。他说，年轻买家还会寻找入门房屋——比美国的死胡同旁的大型殖民风格和分层住宅要小。“我们可以预测下一个住房崩溃，”他当时说。“那将在2020年左右。”

四年后，纳尔逊告诉CityLab，他相信抛售仍会发生——但会在2020年代中期到后期。这与人们决定推迟出售房屋有关，他们希望能在未来获得更好的价格，而不是现在就接受较低的价格。“全国大部分地区的房屋价值仍低于2007年至2009年大萧条之前的水平，”他说。在经济衰退之前，典型的房主大约每六年会出售一次房子。“这就像时钟一样，”纳尔逊说。“这驱动了很多规划和开发预测。”

“并不是说婴儿潮一代会‘在原地老去’，”纳尔逊说。“他们会被困在原地。”频繁的销售给市场施加了压力，促使其生产迎合买家不断变化的口味的房屋。纳尔逊指出，房屋建筑行业现在生产的新房数量不到2000年代中期的一半。尽管现在需求超过供应，房主们却显著延长了持有房产的时间——九到十年——因为他们欠的房贷超过了房子的价值，房子的价值低于经济衰退之前，或者由于供应不足，他们找不到符合需求的房子。

“并不是说婴儿潮一代会‘在原地老去’，”纳尔逊说。“他们会被困在原地，并且会尽量利用好这一点。”那些能够负担得起的人会进行翻新。

无论何时发生，巨大的老年人抛售不会对每个婴儿潮一代产生同样的影响。纳尔逊推测，大约三分之二的千禧一代会想要购买郊区房屋，因为他们喜欢这种生活方式，或者因为他们将被城市如华盛顿特区或洛杉矶的高房价排除在外，这些地方的住房成本高得离谱。他说，剩下的三分之一大多数会想住在中心城市和最古老、最近的郊区——尽管不一定是在市中心。那小部分喜欢市中心生活但无法负担某些城市的人可能会搬到更实惠的城市，如费城或明尼阿波利斯。

尼尔森预测，城市周边的边缘地区将给希望出售房屋的婴儿潮一代带来最大的麻烦。因为千禧一代在开始大量购房时会寻找小房子，郊区的 sprawling McMansions 对他们来说并不具吸引力。“在郊区的婴儿潮一代将会陷入真正的困境，”尼尔森说。“即使在华盛顿特区或其他繁荣城市这样的动态市场中，那些房屋的市场也会疲软。”

“在郊区的婴儿潮一代将会陷入真正的困境。”尽管哈佛大学住房研究联合中心的高级研究助理詹妮弗·莫林斯基同意郊区和农村地区可能会受到婴儿潮一代与千禧一代住房不匹配的影响，但她对整体的抛售并不那么悲观。“婴儿潮一代是一个庞大的群体，”她说。“他们所做的事情不会大规模发生。”她还认为，那些不在原地老化的婴儿潮一代将会对住房选择的需求不断增加，这将有助于分散销售，降低突然出现住房过剩的可能性。

但许多分析师在一件事上达成一致：需要为千禧一代建造更多住房——而且这些住房需要符合 他们 的需求，而不是他们父母的。“千禧一代可能会优先考虑他们房屋中的不同特征，例如更环保的材料或附属套房，”莫林斯基说。并且 根据 哈佛联合中心的预测，2035年寻找住房的人中近90%将会在35岁以下或70岁以上——而这两个群体 往往购买的面积较小。

当地政府和开发商面临的挑战，纳尔逊说，“是要预见这些未来的需求，并现在建造不同和更小的住房——在以后被困于过多的大型住房之前。”