首付款是购房的重大障碍 - 彭博社

“谁想为下一轮支付首付款？“布伦南·林斯利/AP在很多地方，租房者作为买家会更好：在美国35个最大都市区中，几乎所有地方的按揭付款比支付每月租金更便宜。但租房者在实现拥有房屋的过程中遇到一个特定的障碍。这个障碍就是首付款。

根据Zillow刚刚发布的一份报告，全国20个最大都市区中，几乎70%的租房者将首付款列为拥有房屋的头号障碍。信用不足、债务过多和缺乏工作保障是租房者无法购买房屋的其他原因。

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥缺乏新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收费但没有什么比首付款更让人痛苦。在最大的都市区，储蓄首付款在所有担忧中排名第一。在洛杉矶、波士顿、圣地亚哥、圣路易斯、坦帕、圣荷西和华盛顿特区这七个都市区中，超过70%的租房者将前期费用视为拥有房屋的最大障碍。

根据报告，在圣荷西和洛杉矶，购买房屋的20%首付款相当于中位年收入的180%。比人们一年赚的钱还要多。这真是疯狂。

这就是上帝创造联邦住房管理局的原因。

FHA对租房者的意义 . . .

对于许多房主来说，这将是老生常谈，但对于初学者来说，FHA贷款并不是由FHA发放的抵押贷款。相反，它们是来自传统贷款机构的贷款，且由FHA保险。FHA贷款——这就是人们称呼它们的方式——因其较低的首付款要求和更宽松的信用标准而脱颖而出。

FHA贷款适合那些生活在高成本城市地区的租房者，当她考虑自己本可以负担的抵押贷款时，会对自己的储蓄、信用或债务感到沮丧。大多数FHA贷款要求3.5%的首付款。抵押贷款保险费再加上1.75%（融资到贷款中），以及较小的年度保费（按月支付）。因此，FHA贷款通常比Fannie Mae支持的5%首付款的传统贷款成本更高，但对于债务较高或信用较低的租房者来说，这些贷款可能超出他们的承受范围。

FHA为高成本住房市场提供更高的贷款上限：例如，华盛顿特区的上限为636,150美元。这既好又坏，因为较大贷款的违约对抵押贷款保险造成更大的冲击。（稍后会详细说明。）FHA贷款种类繁多：通过FHA第234(c)条款，例如，潜在的房主可以购买公寓单元，而不是独栋住宅，尽管严格来说，这并不是特别容易——FHA有很多要求。冒着在3.5% FHA贷款、传统97和HomeReady的相对优缺点中迷失的风险，重点是有很多不同的产品可供许多不同的买家选择。其中一些甚至可以融资交易费用。

问题解决了，对吧？随着住房成本自2007年以来达到的最高点，租房者，尤其是千禧一代，正在努力迈出实现所谓美国梦的第一步——尤其是在他们涌向的城市中——FHA贷款似乎是首次购房者的理想入口。

批评者表示，针对抵押贷款风险定价的一刀切方法使得低风险借款者在长期内支付更多，以补贴高风险借款者。但美国住房和城市发展部指出，违约和严重拖欠的FHA贷款处于十年来的最低水平：“投资组合的信用质量依然强劲。”

特朗普政府和由共和党控制的国会登场。他们已将住房金融改革确定为优先事项——而FHA贷款则是潜在的目标。

. . . 国会对FHA的影响

前高盛银行家和白宫经济顾问加里·科恩，其明星在政府中被传闻上升，曾表示改革政府赞助企业——房利美和房地美——将是美国财政部在财政部长史蒂夫·姆努钦领导下的优先事项之一。GSE和FHA在市场中以互补的方式运作，因此改革一个会影响另一个。正如马里兰大学的克利福德·罗西在美国银行家在11月选举后所解释的：

在危机期间，联邦住房管理局（FHA）发挥了重要的反周期作用，因为私人资本在最糟糕的时刻逃离了系统。然而，FHA扩大了对寻求更高贷款限额的借款人的访问，许多人可以获得其他私人信贷来源，这使他们远离了为低收入和中等收入借款人服务的传统角色。依赖贷款限额来确定FHA借款人的资格，而不是基于收入标准，扩大了对不需要此类福利的借款类别的联邦补贴。这是FHA政策中一个显著的问题，需要引起注意。

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在FHA的社会使命与维护[互助抵押贷款保险基金]的财务完整性之间找到正确的平衡是复杂的，并且由于缺乏对机构目标借款人的清晰定义而变得更加困难。这项工作涉及确定社会中哪些群体值得公共支持，以及建立与这些目标相一致的明确风险偏好。

FHA批准的贷款上限越高，违约对FHA抵押贷款保险基金的风险就越大。值得注意的是，符合FHA保险贷款资格的借款人中包括可以在没有FHA帮助的情况下获得私人贷款的借款人。但正如这些借款人所证明的，在城市最热门的住房市场中，20%的首付款是无法实现的。

规则需要重新调整，以反映国家不再处于金融危机的事实。现在我们陷入了可负担性危机。特朗普政府对GSE和FHA改革的具体计划尚不清楚，或者这个目标在一个 繁忙的议程中处于何种位置，该议程包括医疗保健、税收改革和朝鲜问题。 国会中共和党的首选结果涉及以一种标志着回归基于风险的贷款定价的方式为房利美和房地美注资，消除任何服务于弱势住房市场的法定义务，并缩减FHA在市场中的影响力。

共和党的议程并非完全对经济适用房持敌对态度：正如 两党政策中心所指出的，一些签署了GSE改革主流模型的共和党人支持一种证券费用，这将“为经济适用租赁住房的生产和保护、购房者教育和咨询、首付援助项目，以及——重要的是——信用修复提供宝贵资源，这可以显著降低抵押贷款成本。”这是一个积极的信号，尽管对脆弱家庭的援助需求可能比以前更大，这取决于国会采取的预算措施。

今天租户面临的现实强调了住房金融改革辩论中的一个重要观点。规则确实需要重新调整，以反映国家不再处于金融危机的事实。但国家现在正陷入可负担性危机。FHA吸收与美国繁荣大都市地区飙升的住房成本相关的如此多风险可能不可持续；然而，限制FHA贷款的覆盖范围将使租户更难以实现购房的跃迁。

改革的一个结果可能是，房屋拥有权在国家经济最发达地区对千禧一代来说将永远遥不可及。这不是租房者想听到的——也可能不是他们在国会的代表想给他们的答案。