佛罗里达沿海房主的噩梦情景 - 彭博社
Christopher Flavelle
在迈阿密海滩对面的埃奇沃特，公寓正在兴建。海平面上升并没有阻止开发商在水边建造，也没有阻止人们在那儿购房。
摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔为彭博社拍摄
在一个可预测的美丽南佛罗里达下午，科拉尔盖布尔斯市市长吉姆·卡森坐在他的办公室里，俯瞰着这个富裕海滨社区的白色餐厅，思考气候变化何时会将这一切带到尽头。他猜测这将涉及一艘船。
当卡森第一次开始担心海平面上升时，他要求他的工作人员不仅要计算城市的海岸线有多长（47英里）或沿海岸的财产价值（35亿美元）。他还告诉他们要找出有多少艘船停靠在跨越城市运河的桥梁内陆（302）。他猜测，重要的是第一次船桅无法通过那些桥梁的底部，因为水位上升得太高。
“这些船将是矿井中的金丝雀，”卡森说，他在2011年退休于美国外交服务后成为市长。“当船无法出海时，房产价值就会下降。”
科拉尔盖布尔斯市市长吉姆·卡森在他的办公室里。他担心，保险费用上升、贷款方不愿意或外国买家犹豫不决可能会在海平面上升变得更糟之前就伤害房价。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔为彭博社卡森表示，如果房产价值开始下跌，银行可能会停止为沿海房屋提供30年抵押贷款，从而缩小能够购买的买家群体，进一步压低价格。这些房产占城市税基的四分之一；如果这部分收入下降，城市将难以提供使其成为如此宜居之地的服务，导致更多的销售和收入再次下降。
而这一切可能在海平面上升吞噬一栋房屋之前就会发生。
随着特朗普总统提议拆除旨在减少温室气体排放的联邦项目，南佛罗里达的官员和居民正在应对气候变化可能拖累房地产市场的风险。南佛罗里达的相对海平面现在比1992年高出大约四英寸。国家海洋和大气管理局预测，到2060年，迈阿密的海平面将上升 多达三英尺。根据Zillow的预测，到本世纪末，约有934,000处现有的佛罗里达房产，价值超过4000亿美元，面临被淹没的风险。
这一影响在南佛罗里达已经显现。潮汐洪水现在在阳光明媚时也会规律性地淹没内陆街道，这要归功于该地区多孔的石灰岩基岩。盐水正在渗入饮用水供应。该地区的排水沟依赖重力；随着海洋上升，水务公司不得不安装巨型泵将水排入海洋。
气候驱动的价格下跌可能会在经济中产生涟漪，最终迫使联邦政府决定对那些因气候变化而房产价值受损的人应支付什么。
弗雷迪·麦克的首席经济学家肖恩·贝凯提在一份报告中警告，沿海地区的住房危机将比大萧条更为严重，这种危机可能会蔓延到银行、保险公司和其他行业。而且，与经济衰退不同的是，房产价值没有反弹的希望。
气候变化的来临风暴
以佛罗里达州为主要例子，他想知道房价是会逐渐下降还是急剧下降。催化剂会是银行拒绝发放抵押贷款吗？会是保险公司拒绝发放保单吗？或者，他问，“触发因素会是决定防御性出售的一个或两个房主吗？”
“没有人认为它来得这么快，”迈阿密海滩海洋和海滨保护局主席丹·基普尼斯说，他已经在迈阿密海滩试图找到买家快一年了，并且已经降低了两次要价。
一些南佛罗里达州的房主，陷入囚徒困境的变体，决定现在出售——并不一定是因为他们想搬家，而是因为他们担心邻居会先出售。
丹·基普尼斯在他的迈阿密海滩家中，他已经试图出售近一年。他表示，他不想经历为了让迈阿密海滩在未来几十年内仍然宜居而需要进行的所有建设。摄影师：Rose Marie Cromwell 为彭博社当南希·李去年夏天在阿文图拉出售她的房子时，这里位于迈阿密和劳德代尔堡之间，并不是因为她担心海平面上升、保险费用上涨、麻烦影响或与气候变化相关的其他风险。相反，她担心这些风险会很快迫使其他人出售他们的房屋，从而导致该地区的房产价值崩溃。因此，她决定采取行动。
“我不想在价格下跌时待在那里，”李说，她是一名环境作家。
罗斯·汉考克有同样的担忧，三年前他在科勒尔盖布尔斯出售了他的四居室房子。他将南佛罗里达的房地产市场形容为“悲观者向乐观者出售”，并表示他想在乐观者仍然多于悲观者时兑现。
“我只是担心我一生的积蓄，”汉考克说。“你无法与大自然抗争。”
李和汉考克是例外。在购买海岸房屋方面，大多数佛罗里达人仍然是乐观者。
自2010年底以来，迈阿密及周边地区的中位房价上涨了120%，几乎是全州平均水平的两倍，是全国增长率的三倍。今年1月，棕榈滩县的一栋名为布里斯托尔的建筑销售额超过3亿美元，成为该县历史上最昂贵的公寓。该建筑的宣传单夸耀其抗飓风的玻璃门；但并没有提到如果海平面上升三英尺，通往前门的道路可能会被淹没。
玛拉·马丁，佛罗里达房地产协会的发言人，表示虽然“当然气候变化在我们成员的关注范围内”，但她没有听说过因为海平面上升而出售房屋的客户。
“我认为科学家们仍在努力掌握这一情况，”她在一封电子邮件中写道。
位于迈阿密北部的阿奇溪社区，一些地区遭遇了最严重的洪水。2013年，迈阿密-戴德县请求联邦资金以收购一些最脆弱的房屋，并将土地保持未开发状态。联邦政府拒绝了。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社在基拉戈的1号公路旁，斯蒂芬妮·鲁索的房子背靠一条运河，运河通向黑水湾，再到海洋；她的邻居们穿着短裤和人字拖，悠闲地坐在他们的船旁。2015年，鲁索，一名迈阿密律师事务所的合伙人，搬到基拉戈几个月后，秋季的大潮将18英寸的水带到了他们房子前面的道路上。与之前的潮汐洪水不同，这次洪水持续了34天。
“我们买房时，已经很多年没有发生过这样的洪水了，”鲁索坐在家外的酒吧和游泳池之间的桌子旁说。
“从来没有过，”她的丈夫弗兰克插嘴道，他正在烤架上忙碌。
咸水毁坏了周围邻里的汽车，破坏了景观，并引发了蚊虫滋生。但最糟糕的部分可能是垃圾。
“当人们开车时，会产生涟漪，”鲁索说。“这会把所有的垃圾桶撞倒，然后每个人的垃圾都漂浮在街道和红树林里。这真是令人恶心。”
门罗县的官员们同意存在这个问题，并计划提高一些道路，以减少未来的洪水。
鲁索说，如果她在2015年知道现在知道的事情，她就不会购买这所房子。她猜测，如今在她的邻里买房的人可能和她当初一样无知。“我敢打赌，房地产经纪人没有告诉他们。”
佛罗里达州的房地产经纪人没有法律义务警告潜在买家有关洪水风险。海岸风险咨询公司的总裁阿尔伯特·斯拉普表示，他认为这种情况很快会改变：正如公众要求强制披露石棉和铅漆一样，人们也会坚持要求如果一所房子经常遭受洪水，就必须披露相关信息。
当那发生时，斯拉普说，许多佛罗里达州的房价将会暴跌。
“在这些洪水区域的任何人，如果他们向买家披露，买家可能就不会购买那处房产，”斯拉普说，他的公司正在为迈阿密海滩市工作。“这将使房产的价值降到零，远在水到达他们前门之前。”
斯拉普表示，解决方案不是大规模撤退沿海地区，至少目前不是，而是一种战场分诊：找出哪些房屋值得通过抬高或其他方式进行拯救，哪些则无能为力。
斯蒂芬妮·鲁索在基拉戈的家中。她说，如果她知道这个地区会严重洪水，她就不会买下这所房子。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔为彭博社拍摄“下一个黑天鹅是住房融资未能考虑气候变化，”他说。“如果不采取措施帮助他们，将会有大量房屋失去实质价值，并且会违约抵押贷款。”
上个月，在迈阿密大学建筑学院的一间华丽讲堂里，南迈阿密市市长菲利普·斯托达德参加了一场关于联邦项目历史的演讲，这些项目旨在购买受到气候变化威胁的房屋，以及这些项目是否可能扩展。
之后，他邀请与会者考虑仅在南佛罗里达州面临风险的房屋数量。斯托达德的信息是：政府根本无法拯救那些等待太久才出售的房主。“没有足够的钱，”他说。
目前尚无联邦政策来收购将因海平面上升而失去的财产。去年一月，巴拉克·奥巴马总统的政府拨款4800万美元用于搬迁一个正在沉入墨西哥湾的小路易斯安那州城镇，这是联邦政府资助的首个此类项目。但政府明确表示，该项目并不打算成为先例，并拒绝了来自一个处于同样境地的阿拉斯加村庄的请求。
南佛罗里达州同样未能获得联邦帮助以进行更为适度的搬迁。2013年，迈阿密-戴德县的官员向联邦应急管理局请求230万美元，用于一个项目，该项目包括收购位于一个名为阿奇溪的低收入社区中的几处房屋，远离迈阿密海滩的魅力和税基。
“这些房屋大多数有8到10英寸的水，”负责该请求的县官员特里·帕克说。计划是拆除它们，让土地恢复为溪床。但县里从未获得资金，自那以后也没有申请联邦买断。
科勒尔·盖布尔斯市长卡森表示，国会应该创建他所称的“韧性基金”，以帮助受到水威胁的房屋——但他认为这不会发生。
科勒尔·盖布尔斯的一条运河。市长吉姆·卡森担心，一旦水位上升导致船只无法通过桥梁，房价将会下跌。“这些船将是矿井中的金丝雀，”他说。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社国家洪水保险计划今年面临重新授权；财政保守派表示，他们希望利用这个机会减少该计划的补贴，以便人们支付更接近其风险的全部成本。根据联邦应急管理局的数据，联邦补贴的削减将特别影响佛罗里达州，尽管其面临风险，但该州的洪水保险平均保费在全国最低。
劳拉·雷诺兹是迈阿密最古老的环保组织热带鸣禽协会的前执行董事；她在迈阿密南部一个小时车程的卡特勒湾住了13年。她曾希望将房子传给侄女或侄子，但现在计划出售。
“我们海岸线的未来完全注定要毁灭，”雷诺兹说。“问题是，我们还能有多久？”
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