亚特兰大贝尔特线上的失控绅士化 - 彭博社

一辆婴儿车经过亚特兰大的贝尔特线附近正在建设的新住宅。大卫·高曼/AP亚特兰大自由公园大道下的区域曾经是一个开放的泥土和混凝土区域，靠近一条破旧的火车轨道，杂草从破裂的木枕木中蔓延出来。像这个著名的扩张城市的许多其他地方一样，多年来这里是一个很少使用的负空间，主要存在于当局或公众视野之外。现在，这个地下通道拥有一条铺设良好的自行车道，每天都有骑行者和婴儿车经过，还有一架户外钢琴，上面有一个标志说任何人都可以演奏——这一切都要归功于雄心勃勃的亚特兰大贝尔特线。

彭博社城市实验室阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在一个年轻人的城市，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通没有好处繁荣的剑桥暴露了英格兰日益扩大的财富差距这项价值48亿美元的交通超级项目预计将在2030年完成，包含一条22英里长的混合用途步行-交通小径，环绕并贯穿整个城市。希望这条线路不仅能帮助缓解地铁的严重交通问题，还能促进社区复兴，同时使亚特兰大变得更加绿色和适合步行。

但是，随着贝尔特线的推进——并带来了开发、手工酿酒厂、餐馆和豪华公寓——它也引发了对沿线现有社区被取代的担忧。这些担忧是有根据的，并且与其他城市成功的贝尔特线类项目中的类似担忧相呼应，例如芝加哥、新奥尔良和费城。

关于贝尔特线对亚特兰大可负担住房的侵蚀程度是最近一篇论文的重点， “可持续发展为谁？绿色城市发展、环境绅士化与亚特兰大贝尔特线，” 由乔治亚州立大学城市研究教授丹尼尔·伊默格拉克和乔治亚理工学院城市与区域规划教授塔鲁尼亚·巴兰撰写。作者展示了贝尔特线如何在西南段的低收入和主要是非裔美国人社区中引发房价的急剧上涨，这是贝尔特线下一个计划开工的区域。阿代尔公园、匹兹堡、机械城和西景等社区的中位销售价格从2011年到2015年上涨了68%。

“快速的绅士化，如果任其发展，将推高住房成本，对于低收入者，尤其是低收入租户来说，这是一种真正的负担，”伊默格拉克说。“一些人可能会搬到更便宜的住房，但这并不是没有严重的代价。如果没有保护脆弱租户和房主免受快速租金和财产税上涨的政策，绅士化将以他们的代价进行。这也意味着绅士化的好处将主要流向搬入的更富裕家庭。”

简而言之，伊默格拉克预测，贝尔特线的成功可能会被亚特兰大整体的一些明显负面影响所抵消：“从长远来看，如果不进行干预，将导致城市的经济和可能的种族再隔离。”

在一个潮湿的十月晚上，贝尔特线即将到达的社区成员们在亚特兰大西南部的家庭优先大楼聚集，讨论避免这一命运的一个可能方法：由亚特兰大市议会成员安德烈·迪肯斯和迈克尔·朱利安·邦德提出的包容性分区条例。

该条例旨在修订分区法律，要求任何超过10个单元的项目在贝尔特线的路径及周边地区保留一部分单元用于可负担住房，期限为20年。作为回报，开发商将获得减免财产税和减少停车要求等激励措施。根据城市对该提案的概述，分区的总体目标是增加靠近贝尔特线的工作个体的住房机会，特别是对于收入在区域中位收入（AMI）80%和60%以下的家庭。

“贝尔特线对那些服务于亚特兰大的人来说变得越来越负担不起，”迪肯斯对人群说道。“教师、消防员、警察、护士以及我们的老年人等，都应该能够从城市对贝尔特线的投资中受益。城市不能失去各收入水平居民的多样性，这一点非常重要。”

老第四区的转型被誉为贝尔特线的成功故事。但这取决于你对成功的定义。然而，并不是所有居民都相信该法案会有所帮助：他们之前听过关于贝尔特线的类似承诺。居住在该地区数十年的希拉·凯利对条例提议的收入等级表示担忧，这些等级是根据HUD对亚特兰大大都市地区AMI的估算而联邦设定的，AMI为69,700美元。

“对于这个社区的很多人来说，你所说的收入群体在这里被认为是中上阶层，”她对迪肯斯说。根据会议上发放的文件，她提到的收入区间是，对于一个人来说，60%和80%的AMI分别在大约$30,000到$40,000之间。其他与会者对此点头表示同意。

凯莉还提出了老年居民的住房问题，他们中的许多人收入低于AMI。她说，凯莉在老年住房的等待名单上，虽然新的社区正在建设中，但居民们很难接受他们现在就需要这些住房的事实。

另一位与会者，迈克尔·桑德斯，一家房地产公司的办公室经理，称该条例“是一个良好的开端——但还不够。二十年[开发商的要求结束时]对租赁单位来说保护时间太短，无法抵御市场价格。保护应该是永久的。”他住在格罗夫公园，一个距离贝尔特线约两英里的社区，但新 西侧水库公园的连接将把这个项目带到他家门口。“我们已经看到长时间空置的房屋和废弃地块开始复苏的迹象，”桑德斯说。“但我知道有两个人已经因为租金上涨而搬走。”

在一份新的 名为“贝尔特线：亚特兰大南区的城市更新、破碎的承诺与希望”的报告中，住房正义联盟发现这些担忧并不限于某一个地区：该报告收集了许多邻近贝尔特线走廊的居民的评论，他们正面临着即将到来的建设。其中一位是尼亚·布朗，一位在皮普尔镇出生和长大的年轻人，目前住在补贴住房中：

我只是觉得，为什么我们必须搬出我们的社区，以便他们可以改善我们的社区？如果你要改善我们的社区，就让我们成为社区改善的例子！为什么我们必须搬出去才能让我们的社区成为中产阶级？让它在我们这里成为中产阶级。

另一位居民，辛西娅·斯科特，报告说：“买家正在用未经请求的信件和电话骚扰房主，目的是从当前居民那里低价购买，然后以高价卖给中产阶级和高收入的新居民。”

开发的影响在老第四区社区尤为明显，这是一个曾经工业化的粗犷社区，自从其贝尔特线段完工以来，已经变得非常高档。一个大型空置的西尔斯仓库变成了庞斯市市场，这是一个价值1.8亿美元的多用途开发项目，于2014年开业；它包括豪华公寓、一个酒庄，以及像威廉斯-索诺玛这样的零售商。附近是北线，一个价值6000万美元的项目，位于一个历史悠久的工厂，直到最近还是一个现场音乐场所；它将包括一个五层的住宅楼，位于贝尔特线东侧小径的入口旁，还有三层停车场。其他住宅开发项目已经完成。现在，在更为朴素的房屋之间，新现代房屋已经拔地而起，向天空延伸，金属和玻璃的混合。

2012年老第四区正在建设中的贝尔特线。大卫·高曼/AP老第四区的转型常被称为贝尔特线的成功故事，但这取决于你对成功的定义。

对于在亚特兰大公立学校任教并在老第四区长大的雷妮莎·埃尔德里奇来说，贝尔特线的开通导致的租金上涨迫使她在2014年搬家。“在我一直认为是家的地方，找不到负担得起的住房，”她说。“我无法靠教师的工资负担这些。”她现在住在乔治亚州的费尔本，距离约23英里。

“我一直在祈祷，希望能有一天我能负担得起回去，因为那是我唯一知道的家，”埃尔德里奇说。“我觉得这部分是由于贝尔特线，部分是由于城市整体的进步。城市知道人们愿意为这个位置付费，并在他们的后院体验贝尔特线。”

“如果不进行干预，这将导致城市的经济和可能的种族重新隔离。”埃尔德里奇还说，她认识不少年长的邻居，他们觉得在那段时间有几次试图迫使他们离开自己拥有的房屋。她希望提议的包容性分区条例能帮助缓解这种迁移压力，但仍持怀疑态度。“我们常常看到听起来不错的条例和提案，但执行显示它没有真正的意义，”她说。“只有在制定详细计划以包括那些现在被排除在外的人时，条例才能实现其最终目标。”

Immergluck认为该条例应有助于维护这些社区的多样性，但鼓励增加对可负担住房的资金支持——“特别是旨在保护现有的低成本租赁住房，那里已经有低收入人群居住。”

这是一个超越贝尔特线本身的问题。亚特兰大最近还发布了韧性亚特兰大：建设更公平未来的行动，这是一份报告，列出了该市作为洛克菲勒基金会100个韧性城市倡议的一部分将采取的计划。报告揭示了该市缺乏可负担住房的情况：“26%的亚特兰大家庭在住房成本上花费超过其收入的50%，其中大部分位于该地区的低收入、低可达性社区，”报告中写道。这超过了四分之一的人口。

该市计划在2018年召开一个工作组，以实施围绕住房的各种项目和政策变更。这些努力包括改革和现代化建筑规范、税收法规和止赎政策，支持快速响应的租赁援助（包括为面临驱逐的人提供咨询服务），以及开展关于规范执行的租户权利教育活动等。

然而，可能影响居民对贝尔特线进入他们社区后会发生什么的担忧的政策，是计划扩展的反驱逐税基金，该基金由慈善资助，旨在通过覆盖因经济发展项目而导致的合格房主的物业税增加费用来缓解绅士化市场力量。

平衡居民的需求和开发商的愿望是许多城市传统上不擅长的事情。在亚特兰大，控制贝尔特线影响的努力仍处于初期阶段。在社区会议后，居民们在外面的走廊里徘徊，与市议会成员一对一交谈，想知道他们在即将到来的变化中扮演什么角色。随着项目在未来几年推进，这一场景很可能会在贝尔特线地区一再上演。