花园州对千禧一代吸引力不大 - 彭博社

人们抵达霍博肯车站通勤到纽约市。爱德华多·穆尼奥斯/路透社对于69岁的杰夫·惠普尔来说，新泽西州的伯根县是一个和其他地方一样好的成长地。“在50年代的郊区新泽西，在一个工人阶级的小镇——就像留给比弗，”他说。“我住在一个大约有50个其他孩子的街区。我有四个兄弟，我娶了一个来自我家乡的女孩……那就是当时的生活方式。”

惠普尔上大学时离开了新泽西，但不久后又回来了。他估计，20%的高中朋友仍然住在博戈塔附近20英里范围内，这个小镇是他们成长的地方。但大多数朋友的孩子已经搬走了：“他们负担不起。这不是科学调查，但这是传闻。大家都知道。”

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如今，一些千禧一代迫不及待想要离开新泽西。从2000年到2013年，根据人口普查数据，居住在新泽西的22至34岁年轻人数量下降了2.3%，而在同一时间段内，这个年龄段的人数在全国范围内增加了6.8%。根据一项计算，由Governing使用人口普查估计，新泽西在2012年以千禧一代的比例在50个州和华盛顿特区中排名第47。

为什么这么多年轻人离开花园州？智能增长非营利组织新泽西未来在一份报告中考虑了这一人口趋势，该报告于九月发布。该报告根据三个智能增长指标评估了新泽西的市镇：步行可达性和街道连通性；混合用途中心的存在；以及净活动密度（定义为人口加就业，除以开发的平方英里数）。

毫不奇怪，新泽西的千禧一代和其他地方的千禧一代一样：他们倾向于密集、混合用途、可步行的区域。在118个在所有三个智能增长指标上得分良好的地方，千禧一代的比例比全州高出25%。相反，他们在所有三个指标上得分较差的地方生活的可能性比新泽西一般人口低19%。

左侧地图中的深红色表示千禧一代较少的区域。右侧地图中的深绿色表示最城市化的区域。地图由新泽西未来提供问题在于缺乏适合千禧一代的环境。在该州的565个市镇中，只有183个在两个或三个智能增长指标上得分良好，而根据研究，只有111个地方受到千禧一代的欢迎。这种不平衡可能会增加高得分市镇的住房竞争，从而使千禧一代无法负担他们最想居住的社区。

“我可以告诉你，千禧一代正在[离开]，但我不能告诉你他们为什么这样做，”新泽西未来研究所的研究主任、报告的主要作者蒂姆·埃文斯说。“我第一反应是因为他们负担不起在这里生活。”

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有许多迹象表明，新泽西的千禧一代在寻找家乡的可负担住房方面面临困难。首先，47%的千禧一代与父母同住。实际上，新泽西是全国18至34岁年轻人与父母同住比例最高的州。全国范围内，这一比例仅为33%，而在附近的宾夕法尼亚州，这一比例为37%。

“在新泽西，你知道这里比其他地方更糟糕，仅仅因为你被告知如此。”这在很大程度上是由于可用住房的类型。根据报告，新泽西近54%的住房由独立单户住宅组成，这对于刚开始职业生涯的年轻人来说往往太贵。例如，在恩格尔伍德悬崖，独立单户住宅占住房存量的94%，而当它们可供出租时，租金并不便宜——中位数总租金超过每月2000美元。在河边，75%的住房符合这一描述，中位数月租为每月1400美元。这两个城镇都位于伯根县，伯根县是惠普尔成长的“工人阶级”社区的所在地。该县现在是新泽西州最富裕的地区之一。

“在帕拉穆斯，你很难找到一个寻找第三个室友的Craigslist广告，”23岁的卢卡斯·里卡尔迪说，他在新泽西州的帕拉穆斯长大，但大学后搬到了布鲁克林。“我认识的人中，住在新泽西的公寓数量惊人地少。我知道一个住在霍博肯的家伙，他的租金比我高。”

那些包含千禧一代所需住房类型的地方，在某些情况下，价格比纽约市的部分地区还要高。霍博肯是该州千禧一代最集中的热点之一，也是最昂贵的地方之一。其人口中有45%处于22到34岁年龄段——使其比波士顿更具千禧一代密度——根据Trulia的房地产数据，平均月租成本约为2600美元。在泽西市，近28%的人口在22到34岁之间，月租中位数约为2100美元。在这些城市，密集、可步行的混合用途中心的需求超过了公寓的供应，这推高了价格，并迫使年轻人寻求其他地方的住房。

而且他们不需要找得太远。就在哈德逊河对岸，布鲁克林的平均月租成本为约2300美元。在布朗克斯，租金为1900美元。这种价格和接近更城市化生活方式的组合是许多年轻新泽西人无法拒绝的提议。

“我认识很多搬到纽约市的人，”23岁的卡莉·阿维扎诺说，她在新泽西州的蒙特维尔长大，大学毕业后为了工作搬到了波士顿。“[新泽西州] 真的不是我的风格……你绝对得花45分钟的时间去纽约市吃饭、喝酒、参加活动，诸如此类。”

由于缺乏年轻人能够负担得起的紧凑、可步行的社区，许多人住在郊区，或者和父母一起生活，并依赖州内的公共交通系统。新泽西州实际上拥有全国最大的州际公共交通系统，由州际巴士和火车、以及区域线路和非正式的微型巴士系统组成。还有PATH，一条在纽约和新泽西之间运行的地铁线路。但新泽西居民因长时间通勤而登上头条，而从你居住的地方到工作和娱乐的地方旅行既不便宜，也不方便。

“如果我在帕拉姆斯，周六晚上要去霍博肯，我会坐火车去……但我得把车留在火车站，”里卡尔迪说。他补充道，如果你要去纽约，“单程要花你6到7美元。而且你会被放在一个地方，然后你还得付钱去别的地方。”

“那里有一些更有趣的社区，但并没有被广泛讨论。”也许这些就是为新泽西州“美国的腋下”臭名昭著的声誉奠定基础的品质。虽然许多新泽西人对他们的州感到自豪——毕竟，纽瓦克给我们带来了 惠特尼·休斯顿——但年轻人正在吸收全国的消极情绪，这可能促使他们想要离开。

“我认为这背后有一种很大的文化理解，”里卡尔迪说。“我想这就像是鸡和蛋的问题……毫无疑问，千禧一代在寻找的客观标准，比如可步行性、密度和市中心……但我认为还有第二个因素，在新泽西，你知道这里比其他地方更糟糕，仅仅因为这是你被告知的。”

根据纽约城市学院的建筑教授琼·威廉姆森的说法，这种声誉并不完全公平。

“我认为新泽西的刻板印象与现实之间存在某种不匹配，认为它是单一的中产阶级郊区，而实际上那里有一些更有趣的社区并没有被广泛讨论，”她说。虽然有些地方确实采用了故意排斥的土地使用实践，但她说，“我认为可能有一些社区比其他社区更成熟和愿意被转变，以增加更多的经济适用房。”

新泽西州立大学的校园镇开发在2015年为郊区的尤因镇带来了新的商店和公寓。梅尔·埃文斯/AP虽然整个国家可能永远不会厌倦取笑新泽西州，埃文斯相信这个州蕴藏着未开发的潜力，这可能会激励未来的几代人留下来。

“吸引千禧一代的方式取决于你已经是什么样的地方，”他说。“新泽西州比其他州有优势，因为……这些城镇的布局使得在纽约工作的人可以方便地乘火车。因此，在翻新事物和吸引人们回归方面，我们有很多可以利用的资源。”

埃文斯表示，新泽西州有三种类型的城镇：那些已经拥有年轻人所寻找的密集、可步行的开发模式的城镇；拥有大量可建设土地的扩展型、依赖汽车的市镇；以及已经用尽所有土地、从未建立任何城镇中心且缺乏便利公共交通的依赖汽车的郊区地区。

第一类城镇，如纽瓦克或泽西城，可以专注于创造更多他们已经拥有的开发，并建设与之配套的经济适用房。“你已经有了良好的基础，”埃文斯说。“你想找到生产更多年轻人和其他人所寻找的住房的方式。”泽西城已经开始这样做，通过将旧工业物业改造成阁楼。

第二类城镇可以专注于他们未开发的土地。“如果你仍然有空地，但大部分开发都是依赖汽车的郊区，你可以为自己建一个新的市中心，”埃文斯说。在北泽西，罗宾斯维尔和普莱因斯伯勒从零开始建造了可步行的市中心，并将新住房与零售空间结合起来。

埃文斯的第三类是最难以恢复的。“他们必须对已有的进行改造，”他说。“他们可以利用地面停车场作为可建设的土地。”索默代尔和沃赫斯通过在地面停车场上建造新住房，以及在它们之间增加步行连接和设施，将传统购物中心转变为混合用途中心。“你不会把它误认为传统的市中心，但它仍然比之前的情况要好，”埃文斯说。

新泽西的一些地方永远不会被误认为典型的千禧一代吸引地。但这并不意味着这个州不能促进各个年龄段人们渴望的生活方式。在某种程度上，甚至连惠普尔小时候喜欢的新泽西也是千禧一代今天所追求的。

“当我在1959年毕业时，你回家，换衣服，拿上你的棒球手套、足球、自行车或其他东西，几条街外就有十个朋友，”惠普尔说。“没有父母送你去任何地方。你走路。你骑自行车。你拿着一个五分镍上公交车。”

与朋友的家步行距离，或与一些活动骑车距离，通常是智能增长指标所描述的。新泽西所改变的是这些地方的可负担性、邻州城市的日益受欢迎程度，以及现在乘公交车的费用远远超过五分镍。