参议院税法案瞄准艺术家的住房税收抵免 - 彭博社

匹兹堡的旋转盘艺术家公寓于1998年在低收入住房税收抵免的支持下开业。行动住房公司。如果共和党的税制改革努力成为法律，低收入艺术家的公寓和工作室可能会遭受重大打击。

参议院通过的税法修正案将艺术家的住房从可以享受联邦补贴的低收入住房的合格群体名单中剔除。如果这一条款进入送往白宫的税法案，它将禁止开发商使用住房抵免来建造优先考虑艺术家的可负担住房。

彭博社城市实验室土耳其计划在伊斯坦布尔增加出租车以应对投诉代际住房可以帮助老年人对抗孤独伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区随着农村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来此外，按照现有法律，所有使用住房抵免建造的现有艺术家住房开发项目将追溯性地失去资格——这将给多年来使用这些抵免的投资者带来突如其来的税务负担。

这一变化以堪萨斯州共和党高级参议员帕特·罗伯茨提出的修正案的形式出现。他的修正案在周六凌晨3点与参议院税法案一起通过，包含了一条简单的逐行语言替换。现行法律为“参与艺术或文学活动”的个人设定了特殊例外，而新法案则将受益者指定为“武装部队的退伍军人”。

通过消除艺术家的优势并将其转移给退伍军人——而不改变其他任何语言——所有使用税收抵免建造的艺术家住房开发项目可能很快就会处于法律的错误一方。

银行家和其他投资者，而不是艺术家，将支付直接的代价。

“在住房信贷社区中，对于所有可能受到税收抵免回收影响的现有艺术家住房，存在很多担忧，”公共政策和政府关系主任彼得·劳伦斯说，Novogradac and Company，一家全国性的注册会计师和咨询公司。“我认为，一旦税收政策制定者意识到这些潜在后果，就会有压力试图解决这个问题。”

劳伦斯补充道：“我们确实有有限的时间，还有很多人试图在众议院或参议院的税收法案中解决各种条款。会存在一个能力问题，因为税务工作人员在任何时候能处理的事情是有限的。”

时间在流逝，国会两院的成员们在假期前争相通过30年来最广泛的税收法案，以及特朗普时代的第一个立法胜利。

罗伯茨的修正案可能是立法中许多条款之一，其意想不到的后果刚刚浮出水面。通过这一修正案，合法购买税收抵免的银行和其他投资者可能会面临其住房抵免投资被质疑、取消，甚至被国税局追回的风险。

这一变化影响了低收入住房税收抵免（LIHTC），这是一个被证明有效的项目，用于建设新的可负担住房和保护全国现有的可负担单位。投资者购买LIHTC抵免，以便在十年内获得税收优惠；开发商则获得股权，以建设低于市场价格的项目。国会在1986年的税制改革法案中创建了LIHTC项目。自那时以来，几乎有300万个可负担租赁住房单位是通过LIHTC建造的。

“艺术家往往是最早进入经历了投资撤出并且面临大量空置和问题的社区的人。艺术家是伟大的冒险者。”在 巴尔的摩、 明尼阿波利斯、 哈莱姆、 休斯顿、 匹兹堡以及其他许多地方，利用联邦税收抵免为收入低于中位数的艺术家建造可负担的阁楼和工作室。这些努力被誉为帮助保护和支持城市文化社区的关键方式，尤其是在 像纽约这样的城市，这些城市正面临可负担性危机。城市通常将艺术家的住房作为一种开发工具，以振兴被遗弃或空置的工业物业。

但他们也受到批评：艺术家往往比其他低收入住房的居民更白人且经济状况更好。根据明尼苏达大学大都市机会研究所2016年的报告，明尼阿波利斯和圣保罗的艺术家住房居民中，大多数（82.4%）是白人。这些居民中很少有人（3.3%）获得租金补助。

“艺术家往往是进入经历了大量投资撤出并且面临许多空置和问题的社区的第一批人。艺术家通常是伟大的冒险者，”匹兹堡行动住房的住房和社区发展主任琳达·梅特罗普洛斯说。她补充说，住房税收抵免“有助于确保住房在社区变化后不会被迅速翻转。”

在租金飙升的高收入城市中，因收入而符合经济适用房资格的艺术家在其他地方的标准下可能看起来像中产阶级。梅特罗普洛斯表示，通常在艺术家已经居住的地方建造的低收入开发项目优先考虑艺术家——因此艺术家住房意味着让艺术家留在原地。

“利用艺术来创造收入的人和去医院在维护部门工作的人同样值得尊重，”梅特罗普洛斯补充道。“我们服务的人是低收入人群。这就是该项目的目的。”

与此同时，艺术家的住房与退伍军人的住房并不明确是相互排斥的——甚至不是竞争关系。

罗伯茨修正案中的单行更改修复了原始LIHTC立法中的一个标准。现行法律要求获得住房税收抵免的项目满足“公众一般使用要求”。该限制旨在防止雇主专门为其员工建造住房及其他类似的滥用行为。例如，像仁慈与保护的麋鹿会或共济会这样的社交俱乐部，不能使用税收抵免为其成员建造住房。相反，任何符合低收入标准的居民都有资格获得使用税收抵免建造的单元。

一般公众使用要求有三个例外。开发商可以使用LIHTC建造设有“特殊需求”居民的住房开发项目。或者为那些“根据联邦计划或州计划或政策支持该特定群体住房的指定群体的成员”。2008年住房与经济复苏法案将艺术家住房作为LIHTC开发项目的一个合格类别。

Artspace，一个全国性的艺术房地产开发非营利组织，声称在1986年国会创建住房税收抵免后不久，就在明尼苏达州圣保罗开创了使用LIHTC为艺术家建造住房的先例。二十年后，IRS对Artspace共同开发的一个LIHTC资助项目提出了质疑：匹兹堡的旋转盘艺术家公寓（现在是行动住房的投资组合的一部分）。“在全国范围内，数十个州正在使用LIHTC为农场工人、教师、未婚青少年母亲、消防员和其他群体专门资助住房，”一篇关于Artspace的历史及其如何成功游说国会在2008年修改法律的文章中写道。“影响的潜力是严重的：数百万美元的税收抵免和数千个可负担住房单元可能会丧失。”

国税局在2008年法案通过后放弃了挑战，而旋转盘子自那时以来一直保持开放。住房信贷对保持社区对1998年首次搬入的艺术家们的可及性至关重要。“我们这里有一些人已经在这里待了整整18年——在37个公寓中，有5或6个人是在最初开始时搬进来的，”梅特罗普洛斯说。“我们决心保持这种住房的可负担性和艺术家特性。”

批评者质疑，优先考虑艺术家阁楼复兴开发是否会将急需的补贴从其他更脆弱的人群中转移出去——例如退伍军人。但艺术家和退伍军人的开发结构差异如此之大，以至于不清楚从艺术家住房中剥夺信贷是否一定会为退伍军人提供更多住房。

近年来，退伍军人住房不安全的更广泛问题受到了很多关注。美国住房和城市发展部估计，在任何一个晚上，大约有40,000名退伍军人无家可归，还有140万名退伍军人被认为面临无家可归的风险，这既是由于缺乏可负担住房，也与他们的军事服务相关的问题有关，包括药物滥用、心理残疾和创伤后应激障碍。

退伍军人的住房需求实际上常常是如此严重，以至于退伍军人事务部和HUD推出了一项名为退伍军人事务支持住房的代金券计划，旨在满足他们的特殊需求。（该计划是在1990年代创建的，但直到2008年才获得承诺的联邦资金。）HUD-VASH计划使得LIHTC资助的开发对退伍军人可负担，并且还增加了居民服务，这对退伍军人的成功支持住房至关重要。

根据 支持性住房公司，所有50个州、哥伦比亚特区和美国领土都有某种住房信贷激励措施来建设支持性住房。一些州住房信贷机构为退伍军人的支持性住房预留了特定的信贷。“没有人反对确保退伍军人也能享受安全港待遇，”劳伦斯说。

罗伯茨的办公室没有回应评论请求。艺术家住房的未来是 国会需要解决的众多问题之一，如果税收抵免将继续作为建设更多可负担住房的工具。