租赁住房市场的繁荣终于（也许）要结束了 - 彭博社

林恩·斯拉德基/AP在过去十多年里，美国的租户家庭数量年年增长，有时每年增加超过100万租户。今年，在止赎危机之后，租户的激增可能终于开始减退：自2004年以来，租户家庭数量首次下降。

十二年的增长永久性地改变了住房格局。高收入者在美国租户中的比例比2005年增长期开始时大得多。在2006年至2016年间，年收入超过10万美元的家庭中租房的比例从12%增长到18%——增加了近300万人，几乎占整体租户增加的990万中的三分之一。

彭博社城市实验室阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在年轻人的城市中，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通并无好处繁荣的剑桥暴露了英格兰日益扩大的财富差距这是对高成本城市和整体经济具有重大影响的转变。正如 哈佛大学的 住房研究联合中心 所解释的，这证明了止赎危机的影响和深度，以至于如此多的前业主或潜在业主转而加入租户行列。但即使租户阶层的扩张可能正在放缓，租赁住房的变化以及选择租房的人们的变化将会持续存在。

根据报告，新常态是租户年龄更大、财富更高，并且更有可能有孩子。在2006年至2016年间，美国租户的中位年龄从36岁跃升至40岁。现在，有孩子的家庭在租户家庭中所占的比例（33%）超过了业主家庭（30%）。由于白人家庭的涌入，租户在人口统计上也更接近整个美国，远比业主更为相似。

租赁住房的扩张主要来自于将传统上为有孩子的购房者保留的单户住宅转变为出租房屋。报告指出，在2006年至2016年间，“可供出租的单户住宅数量增加了近400万，总数达到了1820万。”单户住宅转变的同时，主要城市市中心和商业走廊的多户住宅建设也出现了繁荣。

在快速城市化的城市和社区中，日益高耸的公寓和公寓楼显示出越来越多的租户选择在这里安家。在这些地区，三种“L”因素——劳动力、土地和木材（或材料）的成本飙升，导致租赁建筑主要面向高收入家庭。在2011年至2016年间，中位月租金上涨了27%，达到了1480美元，这主要是因为在租户希望居住的地方，租赁住房的建设成本非常高。

如果收入能够跟上生活成本，那就没问题，但事实并非如此。一个家庭要支付1480美元的月租，但不超过其收入的30%用于租金，家庭年收入至少需要达到59000美元。而租户的中位收入为37300美元。这不足以维持负担得起的生活。

在过去两年中，一些租户的压力稍微减轻了一些。负担过重的家庭数量（那些将超过30%的收入用于租金的家庭）从2014年的2130万下降到2016年的2080万。严重负担过重的家庭数量（那些租金占其收入一半以上的家庭）也有所下降，从1140万降至1100万。

问题在于，在过去十年中，陷入危机的人数之多。租户的激增与无法负担租金的家庭数量的天文式上升相匹配。要修复止赎危机造成的损害，需要全面的租金分流。“根据2014年至2016年的平均改善速度，负担过重的租户数量要回到2001年的水平还需要再花24年，”报告中阴郁地写道。

联邦政府采取的下一步措施可能会巩固租户最近取得的微小进展——或者迅速逆转这些进展。

税制改革对住房的未来尤为重要。为最脆弱家庭建设可负担住房的主要工具之一——低收入住房税收抵免，如果企业税率被削减，其价值可能会降低。税改法案的一个版本威胁要完全取消住房税收抵免计划的一部分。而且，尽管国会尚未在特朗普政府下通过新的预算，但迄今为止的每个提案都包括对公共援助的严厉削减，包括住房援助。

一项在十年后压迫中产阶级的税收改革法案，加上对低收入家庭的立即预算削减，可能会使国家回到止赎危机时期的租户绝望水平。这还不包括不可预测的威胁，比如经济衰退，或预测的变化，比如随着大部分婴儿潮一代退休和最年轻的千禧一代组建自己的家庭而即将到来的人口结构变化。在过去的十年里，国家形成了一个年龄更大、财富更高、种族更白、孩子更多的租户阶层。这一转变可能最终会变得永久化。