为什么纽约市的公共住房如此低入住率？ - 彭博社

卢卡斯·杰克逊/路透社纽约市公共住房的空置率降至极低的水平——0.6%。截至2017年12月，仅有1,050个单位可用，25,000个家庭在排队等待空位。

但问题不仅仅是空房间不够。根据城市独立预算办公室的一份新报告，近三分之一的纽约市住房管理局公寓是低于居住标准的。截止2017年1月，NYCHA出租的176,066个公共住房单位中，有57,155个单位是低于居住标准的。大约一半的这些单位由年长居民（65岁及以上）居住。

彭博社城市实验室土耳其计划在伊斯坦布尔增加出租车以应对投诉跨代住房可以帮助老年人对抗孤独伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也在跟进即使多出一个卧室也会使单位被视为“低于居住标准”。这通常发生在孩子长大并搬出去时，留下年长居民的公共住房单位对于他们当前的家庭结构来说过于宽敞。IBO住房、环境和基础设施的主管分析师、报告作者伊丽莎白·布朗表示：“这些人曾经在生活的某个阶段住在合适大小的单位，拥有一个大家庭。但目前，考虑到他们生活的阶段，他们的卧室数量超过了必要的数量。”

问题在于，识别和填补那些低占用单位——一个称为调整规模的过程——长期以来让NYCHA官员感到沮丧，他们尚未找到有效且人道的解决方案，除了搬迁、重新安置和分离。“NYCHA有一个调整规模的政策，但现实是极低的空置率——0.6%——限制了我们向愿意调整规模的人提供新单位的能力，”NYCHA在一封电子邮件声明中表示。

2016年，市长比尔·德布拉西奥资助了一项新的调整规模试点项目，以更积极地激励居住在极低占用单位的家庭搬入适当大小的公寓。城市试图用5000美元的激励措施来吸引他们，这笔钱用于打包、搬家和拆包，而不是强迫他们离开。一旦他们到达新公寓，就会提供支持服务以促进过渡。

然而，许多居民仍然不愿意。“根据这项试点的结果，现金激励并不是调整规模的最重要驱动因素，而是位置，”NYCHA在一封电子邮件中表示。“居民希望留在他们的社区。”

这对于年长的租户尤其如此，特别是那些可能有孩子长大、伴侣去世和家庭成员搬出的租户。对于独居的老年人来说，社区纽带中的社会资本可能是他们所剩无几的全部。

“人们希望在变老时留在自己的家和社区。打破这些联系是非常困难的。”城市的空卧室库存庞大，但分布不均。在纽约的84,751个两居室公寓中，约35%是低占用的；在39,482个三居室中，约56%是低占用的；在5,665个四居室中，约60%是低占用的。大公寓最为稀缺，但它们的填充频率也最低：只有915个NYCHA公寓有五个或更多单位，但其中75%，即687个，都是低占用的。

“我认为如果你看看纽约市当前的人口统计数据，普遍来说，小单位（单卧室、公寓）是人们所渴望的，”布朗说。“如果你查看NYCHA的等待名单，这正是人们现在所寻找的。不仅仅是公共住房，而是整个城市：小单位的需求更大。”虽然家庭会被匹配到与其规模相对应的公寓，但最大的公寓最难以完全入住。

这一趋势正在加速。2012年，NYCHA的数据揭示有56,300个公寓处于低入住状态；在五年内，这个数字增长了超过1,000。这个现象不仅是对非常有限资源的低效利用，技术上也不符合规范：美国住房部规定州住房管理局不得过度或不足填充其公寓。

为了更好地遵守这些联邦指导方针，NYCHA 重新改进了他们的流程，以调整低入住单位的规模，时间是在2012年。每年，公共住房居民都需要完成收入重新认证流程以确认资格——当居民提交这些表格时，他们还被要求披露与他们同住的人数。当发现某个公寓处于低入住状态时，工作人员会要求居民考虑调整规模。然后，他们会收到一封信，要求他们在其住房开发项目内申请转移。如果居民在10天内没有采取行动，他们会收到另一封警告信。如果第三封信没有得到回应，他们将被列入全区转移名单。

但是，根据NYCHA代表的说法，这项三字政策从未被积极执行。“我们并不说你被迫搬家，”NYCHA的新闻秘书贾斯敏·布莱克说。“我相信，这在官方上是标准程序，但我们并没有真正追求这一点。”

在2012年的一次公开听证会上，与会者对居住在低占用公寓的后果表示担忧。“我理解最大化利用城市珍贵公共住房存量的必要性，”代表曼哈顿上西区的纽约州议员琳达·B·罗森塔尔说。“然而，我对整个过程中的缺乏前瞻性表示极度担忧。”一位在听证会上发言的租户感到自己因未能自愿搬到被重新分配的小公寓而被错误驱逐。NYCHA否认了这一说法。

NYCHA代表承认，执行是一个关键问题，并正在起草新立法，他们将这一过程形容为“处于初期阶段”。德布拉西奥在2016年的努力旨在提供激励措施，以主动降低低占用率，但“当人们真正表现出他们宁愿留在家中而不是接受激励时，这确实让我们退步了，”布莱克说。

住房稳定在老年时期尤为重要，AARP的住房专家香农·古兹曼说。“人们希望在变老时留在自己的家和社区，”她说。“他们与邻里建立了某种联系，抚养了家庭，并且与社区中可用的服务建立了联系。打破这些联系是非常困难的。”

在一项AARP研究中，近90%的65岁以上人士表示他们希望留在当前的家中。公共住房中的人们也不例外，住房管理局有责任保护他们，NYCHA新闻秘书布莱克表示。“我们不会积极执行[强制转移]，因为在我们所做的事情的核心，我们希望让老年人能够在原地老去，”她说。“我们不想强迫人们离开他们的家。”

那么可以做些什么呢？住房倡导者坚持认为，城市需要更多专门针对老年人需求的公共住房。Metro-IAF提议建设15,000个新单元，以容纳至少一半的近30,000名居住在低占用单元中的老年租户。“这将使大规模搬迁成为可能，同样重要的是，为现在被锁在外面的新一代开放公共住房，”一位纽约每日新闻社论说。市长的反提议？仅1,000个单元。

为老年居民建设新住房也无法完全解决搬迁的问题——老年人仍然需要搬家——也没有解决对非老年纽约人的权利调整造成的损害。老年租户目前占纽约公共住房家庭的40%，其中28,678个单元处于低占用状态；在不增加公共住房等待名单长度的情况下，安置他们变得越来越困难。这个问题不会自行消失，随着庞大的婴儿潮一代的老去，这在全国许多城市可能会恶化。

“老年人口在全国范围内增长得相当快，”AARP的古兹曼说。“社区必须面对如何满足人们随着年龄增长的需求。”