“零售末日”有一线希望 - 彭博社

俄亥俄州北兰德尔被遗弃的兰德尔公园购物中心约书亚·冈特/AP在今年十月底，共享办公初创公司WeWork宣布收购位于纽约市的Lord & Taylor旗舰店。这一消息是在长期存在的零售商如The Limited和玩具反斗城破产之后发布的，因此被广泛视为“零售末日”的最新预兆。

不仅仅是经济困境中的郊区连锁店倒闭，连美国主要城市的零售走廊上的高端奢侈品商家也面临困境，例如纽约的麦迪逊大道、比佛利山的罗迪欧大道和芝加哥的奇迹一英里。总的来说，从2016年10月到2017年4月，约有100,000个零售职位被裁撤。根据瑞士信贷的一项分析，在未来五年内，每四个购物中心就有一个预计将关闭。美国已经关闭的购物中心的总面积超过了波士顿市的土地面积。

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也在跟随伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市地产痛苦的象征来自过去关于与汽车共存的响亮警告尽管这种零售收缩可能令人痛苦，但它为城市和郊区创造了真正的机会。

首先，实体零售并不会消失。即使在裁员，整个行业仍以每年3%的速度增长。研究和咨询服务公司IHL集团估计今年零售销售额增长超过1000亿美元，美国新开设的连锁店数量将比关闭的多出4000家。

我们所看到的许多现象实际上是一个早该进行的调整。美国在每人均的房地产面积中用于零售的面积是日本和法国的四倍；是英国的六倍；是意大利的九倍；是德国的十一倍。

我们的购物方式也正在经历根本性的重置。随着越来越多的人在线购物，吸引顾客的商店是那些强调体验的商店。顾客想要坐在那张新沙发上，感受不锈钢煎锅的重量，尝试新小工具。

事实上，电子商务和实体零售之间的界限并不像大多数人想象的那么严格。当前最成功的虚拟商店正在增加其实体存在。亚马逊正在开设书店，并通过收购全食超市，在数百个富裕城市和郊区获得了市场份额。作为苹果品牌主张的实体体现，苹果商店展示了尖端设计，提供服务和建议，建立社区，并且是苹果与竞争对手区别开来的重要部分。

虽然零售收缩带来的失业和税基减少无疑是有害的，但这种转变也有积极的一面。

WeWork收购Lord & Taylor可能是城市经济的一个好兆头。工作，而非购物，是城市生产力和增长的关键。当被问及为什么纽约和芝加哥等城市的租金如此之高时，诺贝尔奖得主罗伯特·卢卡斯著名地回答说，这与高端购物的可用性无关；他表示，较高的城市租金是较高城市生产力的结果。

随着人才和高薪工作回流城市，对办公空间的需求也在增加。像谷歌或亚马逊这样的大公司能够负担得起建造自己的新设施。但较小的公司和零工经济的工作者需要WeWork等公司提供的灵活共享办公空间，同时也需要负担得起的居住空间。这两者都可以在以前的零售空间的框架内建造。例如，在罗德岛的普罗维登斯市，建于1828年的希腊复兴风格的威斯敏斯特拱廊，作为全国首个室内购物中心，已经重新开发为包含数十个微型公寓的空间。

回归城市的运动是由人才对城市便利设施的偏好驱动的，包括像家庭经营的小商店和小型五金店，这些店铺正日益受到只有大型零售连锁和奢侈品牌能够支付的飞涨租金的威胁。然而，随着这些公司缩减零售，房地产开发商有机会用独立的、手工艺的和本地的商店来填补他们的店面。虽然物业所有者在商业租金上会受到影响，但他们建筑的整体价值和吸引力可能会提高。

困扰困境郊区和农村社区的问题远比作为经济危机象征的零售衰退更为深刻。然而，许多这样的社区正在开发创新策略，将它们的空置购物中心和大卖场，以及周围大片的沥青停车场，转变为未来增长的更具生产力的资产。

乔治亚理工学院的艾伦·邓汉姆-琼斯可能是世界上关于老旧郊区购物中心再开发的领先专家，她与纽约城市大学的琼·威廉姆森共同撰写了具有里程碑意义的书籍重塑郊区和最近在期刊上发表的关于重新入住购物中心的文章松散适应建筑*。*他们整理了一个数据库，包含超过1500个被遗弃的购物中心、商铺中心、大卖场和其他类似开发项目的改造或再开发案例。随着这些过时的零售空间开始它们的第二次生命，一些独特的使用案例浮现出来，邓汉姆-琼斯和我在华尔街日报中描述了这些案例。

新的公寓是为了替代科罗拉多州莱克伍德的一个购物中心而建造的混合用途区域的一部分。大卫·扎卢博夫斯基/AP教育和医疗设施这两种土地使用类型在零售萎缩的情况下正在增长，非常适合这些大型、方形的空间。位于田纳西州安提俄克的前希克里霍洛购物中心被重新开发为纳什维尔州立社区学院的卫星校区，以及纳什维尔职业冰球队的练习场。该校区还包括一个围绕着移民企业的食品市场而中心的小型购物中心，突显了购物中心更好地反映当地人口特征的趋势。

位于德克萨斯州东奥斯汀的旧高地购物中心现在被奥斯汀社区学院占用，该学院在前J.C. Penney的二楼建造了一个高科技数学实验室，并在停车场内建设学生宿舍**。** 随着新的轻轨站的设立，该地区正成为当地雇主的中心。

购物中心的改造也有助于增强韧性和可持续性。邓汉-琼斯和威廉姆森估计，已有10个此类项目被改造成绿色基础设施或公园。位于康涅狄格州梅里登的旧1960年代购物中心，曾经覆盖了一条小溪并导致了长期的洪水，已被拆除并改造成一个公园，同时也作为雨水径流的集水池。位于西雅图外的北门购物中心恢复了一条被铺设的鲑鱼溪，并为老年人提供了新的补贴住房。

一些最雄心勃勃的购物中心改造正在成为混合用途社区。位于科罗拉多州莱克伍德的维拉意大利购物中心，靠近丹佛，几乎被完全拆除，以腾出空间用于一个新的街道网，该街道网两旁有办公室、艺术设施、公园和住宅，以及新的商店。该项目已经产生了旧购物中心四倍的税收收入。在丹佛大都会区，13个购物中心中有8个目前正在进行某种阶段的改造，以实现更高效的使用。

这些例子只是冰山一角。邓汉姆-琼斯和威廉姆森估计，全国有多达650个购物中心正在某个开发阶段进行改造。从大型教堂到室内彩弹公园，前购物中心和零售空间正被转变为各种更能反映我们生活方式的用途。与其哀叹（确实被夸大的）零售业的死亡，我们应该赞扬并深化这些努力，将旧购物中心和连锁店面转变为更具可行性和生产力的社区资产。