南佛罗里达的房地产清算可能比你想的更近 - 彭博社

在罗斯·汉考克的建筑外的船只被飓风艾尔玛困住。

摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社罗斯·汉考克在 珊瑚阁出售了他的四卧室房子，因为他担心海平面上升最终会影响他财产的价值。他和他的妻子达琳搬到了比斯坎湾的一间小公寓，坐落在该地区最高的珊瑚礁之一上。在那里，他认为他们会更安全。

然后飓风艾尔玛袭来。

九月的风暴以如此强大的力量将水推上岸，渗透了汉考克建筑的缝隙，击败了防风窗，损坏了三分之一的单元。它使电梯失灵，破坏了发电机，并淹没了停车场。几个月后，旁边的公园仍然满是被海洋抛来的扭曲游艇。

汉考克在他的建筑外和内部。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社汉考克的单元没有受到影响，但他面临来自公寓协会的潜在$60,000账单，作为保险无法覆盖的部分。现在，离开珊瑚阁四年后，他和他的妻子想再次搬家——这次，离开佛罗里达州。但在上市他们的房产两个月多后，他们仍未找到买家。

“现在展示它并不是最好的时机，”汉考克说，指出建筑物的损坏。尽管如此，厄玛让他相信，等待是没有意义的。“在某个时刻，我们将无法出售。”

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像汉考克这样的人决定出售他们的房屋，表明气候变化的一个伟大谜团并不是科学上的，而是心理上的：与海平面上升和更严重的风暴相关的日益风险何时会开始影响其他理想沿海市场的房屋价值？

这个问题在南佛罗里达州显得尤为紧迫，该地区拥有一些全国最昂贵的房产——以及一些最脆弱的房产。这个建立在房地产投机上的州，其主要特征是靠近水域，现在面临一个全新的问题：没有足够的土地，足够高于水面，让居民能够从上升的海平面撤退。根据数据库公司Zillow Group的估计，到本世纪末，几乎有50万套迈阿密的房屋可能会——字面上——淹没在水下。这比全国其他地方都要多。

在本月发布的一篇工作论文中，社会科学研究网络，这是一个在线学术研究库，来自科罗拉多大学博尔德分校和宾夕法尼亚州立大学的教授发现，暴露于海平面上升的房屋相比于相同但未暴露的房产，售价有7%的折扣。

“这个折扣随着时间的推移而增加，”作者写道，“这是由担心全球变暖的精明买家和社区推动的。”论文中的地图显示，佛罗里达州两岸的房产面临海平面上升的风险。

佛罗里达房地产经纪人协会的发言人玛拉·马丁没有时间发表评论。

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厄玛以五级飓风的强度袭击加勒比海，随后在9月10日袭击佛罗里达州之前减弱。风速超过每小时100英里，这场风暴给房屋、公用事业和柑橘作物造成了数十亿美元的损失。

在科勒·盖布尔斯东北部的木槿岛上的飓风损害。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社对于厄玛如何影响市场，目前还为时已早，Zillow的高级经济学家亚伦·特拉扎斯表示。但有轶事证据表明，这对房产价值造成了影响：一家评估洪水风险的公司正在蓬勃发展，帮助市政领导应对影响的研讨会吸引了满座的观众。

在风暴来临之前，彭博社报道了房主、地方官员、商业高管和住房贷款人对南佛罗里达房地产下滑可能比许多人意识到的更近的担忧。本月，我们与故事中一些人进行了联系，了解厄玛对他们的影响，以及他们的经历对佛罗里达及其他沿海地区房地产市场的未来意味着什么。

阿尔伯特·斯拉普

其中一个人是阿尔伯特·斯拉普，他宁愿不从其他人的不幸中获利。但他的业务，评估南佛罗里达特定房屋面临的洪水风险，从未如此繁荣。他感谢厄玛。

“这改变了我们的一切，”斯拉普，海岸风险咨询公司的老板，通过电话说道。“作为一家洪水评估公司，现在对我们来说简直是火热。”

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对斯拉普有利的并不一定对该地区的房产价值有利。他的客户包括担心联邦洪水地图低估风险的保险公司，以及试图了解自己是否即将购买一栋将被南佛罗里达日益严重的潮汐洪水定期淹没的房子的潜在购房者。

斯拉普表示，该地区的高房价持续存在，因为他所称的房地产经纪人之间的“一个肮脏的小秘密”，他们知道洪水风险，但没有义务向买家披露这些风险。

斯拉普说，他的业务增长表明，买家开始对这个问题变得更加关注——随着这种情况的发展，房价将会下跌。他还表示，房地产经纪人迟早会被法律要求披露这些洪水风险，并指出美国众议院在2017年通过了一项相关法案。参议院尚未对此进行讨论。

斯拉普说，另一种选择是一个由“系统性欺诈性不披露”维持的住房市场。“这几乎就是我们现在所拥有的。”

丹·基普尼斯

厄尔玛几乎没有动过丹·基普尼斯在迈阿密海滩的房子。“我失去了三棵小棕榈树，”基普尼斯，迈阿密海滩海洋与海滨保护局的主席，通过电话说道。“还有我的一棵木瓜树倒了。”

丹·基普尼斯和在木槿岛的新建筑。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社但让基普尼斯担心当地房地产市场的并不是飓风。而是似乎无休止的建设——提升道路、安装新的雨水排水系统以及其他项目——旨在减轻海平面上升的影响。还有为了支付所有这些工作的物业税：迈阿密海滩的计划预计将花费高达5亿美元。

这些工作的噪音和不便促使基普尼斯尝试出售他的房子。但他担心，正是让他想离开的那些事情也在吓跑买家。在市场上待了18个月，尽管价格从320万美元降了超过三分之一，基普尼斯仍然没有卖掉他的家。

“我昨天让一对夫妇来看房，”基普尼斯说。“他们说，‘这太棒了。’”但当房地产经纪人提到道路施工时，基普尼斯说，这对夫妇失去了信心。“他们不会在我们花两年时间提升街道的时候住在这里。”

吉姆·卡森

当吉姆·卡森在2011年首次成为科勒尔盖布尔斯的市长时，他有时觉得自己像是一个孤独的声音，警告海平面上升及其对南佛罗里达房地产市场的影响。他主张一些当时激进的想法，比如城市现在需要预留资金，以支付最终被水淹没后被遗弃的房屋的拆除费用。

吉姆·卡森，前科拉尔盖布尔斯市市长，在劳德代尔堡的气候会议外。摄影师：罗斯·玛丽·克朗威尔，彭博社这些担忧不再使他成为异类。卡森在5月离任，12月参加了在劳德代尔堡举行的南佛罗里达州当选官员的定期会议，讨论气候变化的影响。他说，与往年不同，这次活动“完全售罄”。

他说，市长和城市经理们分享了他们对海平面上升对城市财产价值影响的焦虑。这些担忧从平常的——寻找更多资金来更新因风暴受损的基础设施——到生存性的：银行还会继续发放30年抵押贷款多久？

“飓风无疑加剧了这种担忧，”卡森在休息期间通过电话说。“这就是为什么这么多人参加这个会议。他们刚刚经历过。”

卡森表示，由于基础设施成本推动的财产税上升，加上不断上涨的洪水保险保费，将“使人们在水边生活的成本大大增加。”

他对这种可能性听起来更具哲学性，而不是担忧。“也许，”他说，“他们中的许多人不应该住在水边。”