王胜：征收房地产税 对房价影响有多大？
【文/观察者网专栏作者 王胜】
日前，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，一些地方政府报告也表明今年工作目标之一就是稳控房价。房地产税通过增加个人持有房屋的成本的方式，对市场的供求关系影响有多大？
房地产税的前世今生
要回答这个问题，第一个要搞清楚什么是房地产税，不然分析再多都是空中楼阁。
为什么这么说，因为我发现很多媒体都搞不清楚，房地产税到底是什么。比如有报道：
然后仔细一看报道其实是讲这个：
看到了么？这个不是“房地产税”，是“房产税”。
中间差了一个字：“地”。
房产税是什么？
1986年国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，房产税指的是是以房屋为征税对象，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
在2011年之前，这种房产税对个人所有的非营业用房产一直免税，直到2011年，上海和重庆同时出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，在此办法的基础上，对于个人住房才开始有条件的正式征税。
你一定发现了，房产税其实只针对房屋，跟“地”没关系。这是一个老东西，不是新玩意儿。接下来的文字，都是指个人住宅了，这个跟大家生活相关，才是大家想了解的部分。
那么“房地产税”又是什么？
非常神奇的是，现在中国，还没有房地产税。你看看，媒体报道了那么多、炒的那么火热一个概念，实际上还是一个不存在的东西。
但是这个东西啊，可能马上就要有了。你一定意识到了，跟房产税不同，“房地产税”一定是涉及到“土地”的。什么问题一涉及到土地，马上就复杂了，咱们今天就多花点时间来讲一下这个问题的前世今生。
我们先回答一个简单的问题：中华人民共和国土地归谁所有？很多人，包括我自己，第一反应都是归国家所有。这个回答不能说错，但事情并不是这么简单。
其实，依照中华人民共和国的法律，从1949年10月1日到1981年，中国城市都还存在土地私有制。但是发生了各种事件之后，到1982年，中国正式宣布城市土地国有化。那一年全国人大通过修订的宪法，第10条的第一句，就是“城市的土地属于国家所有”。
这之后才有我们现在普遍的一个观点：城市土地的所有权是属于国家，如果土地是资产，那么这个资产就这么一个所有者，国家。这短短11个字对中国产生了很大影响。当时的具体情况就不展开了，反正都过去这么久了，那时候咱们很多人还没出生呢。
然后，时间来到了1987、1988年。中国1987年实施了《土地管理法》，1988年修改了宪法。这两步主要是搞了个什么事情呢，就是搞了一个“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
通俗的说，当时国家搞改革开放，搞城市建设，但是没钱。这时候人们突然意识到，土地是有价值的，既然所有权不能卖钱，那么我们就在使用权上想想办法。国家把土地使用权和所有权分离，是当时一个很大的改革，相当于把国家的资产，土地，给利用了起来，给国家带来了资金，给改革开放做出了贡献。
然后，问题又来了。既然把土地使用权转让给别人用了，那么别人可以用多长时间啊？国家要给大家一个定心丸。于是到了1990年，国家就说了，住宅土地使用权，70年。
这个70年就是导致一切问题的根源。具体当时怎么个情况，这里就不说了。但是提出住宅70年，我估计当时的想法无非就是考虑人口寿命、房屋使用寿命、群众改善住房的需求等等， 70年够了。
1990年到现在，也还不到30年。要是从全面房改的1998年算起，到今天也还不到20年。谁都没想到中国变化这么快。房价越来越高，买房压力越来越大。而人们砸锅卖铁凑齐了钱，买了房，却发现拿到手的两个证书：
2015年之后是一个证书了：
上面居然说国有土地使用权只有70年？
现在这个房价，不夸张地说，需要两代人才能搞得定。上一代人的积蓄拿来付了首付，这一代人再工作30年还贷款。
然后你告诉我只有70年使用权？Excuse me？所以70年这个政策，过去有段时间可是被喷的不轻。
即使2007年我们有了《物权法》，关于这个问题也是模模糊糊，仅仅明确了“住宅建设用地使用期限届满的，自动续期。”这条本质上是舍弃了70年这个说法，但是具体怎么个“自动续期”，没人知道。
我们就这么摸着石头过河，然后看着房价从3千块变成了3万块。
房地产税很可能会取代房产税
有了上面的背景知识，我们就可以谈“房地产税”了。不谈细节，先谈理论基础。
首先，房子是你的没话讲，土地所有权虽然不是你的，但是土地使用权是你的。现行的房产税的概念是针对房子所有者征收税款，那么房地产税，自然就是针对你的房子、再加上你的土地使用权，征收税款。
这样就可以解决上面70年期限的问题：只要你一直交税，那么土地使用权就一直是你的。这样逻辑就很通顺了：土地出让金是获取使用权的成本，房地产税是持有这个使用权的税务成本。土地使用权本身也是一种资产，征收财产税也说得过去。这样原来的两证合并成一个不动产权证才有意义，物权法的规定也才有实际内涵。
注意了，我们中国现在是讲法律的，法律是要人大审核通过的，而人大，就是代表我们的。上面这个理论逻辑，就是用来说服我们的。讲道理，这个房地产税，是国家收了，也就是政府收了，准确点说，是地方政府收了。
当初搞土地使用权出让的时候，已经交了土地出让金，最后被买房的人承担了。那么现在再收一笔针对使用权的税，合适么？上面这个逻辑就是说，合适。其中最核心的一点考虑，就是土地作为资产，其增值的部分，是应该属于资产所有人，还是应该属于资产使用人啊？
那么一旦房地产税开征了，原来的房产税怎么办呢？我个人觉得，房产税在住宅这个方面，就是先天不足，应该是要被替代的。这个东西又不复杂，上海重庆从2011年就试点了，真要搞得话，到现在怎么都可以扩大到全国了。比如营改增，那么复杂，2012年上海开始试点，去年全部搞定。你小小的房产税比营改增还难？原因只有一个，不合适。当然原来除了房产税，还有城镇土地使用税等等其他跟土地使用权持有相关的税费，很有可能，它们会一揽子被房地产税给取代。
房地产税将解决三件事
大的方面讲完了，那么房地产税的细节是什么呢？很遗憾，除了搞这个的人，其他人还不知道真正的细节。原因很简单，孩子还没生出来，谁知道是男是女。
但是据说条文是已经成型了，只要愿意，就可以公开征集意见稿，或者直接提交人大审议了。
当然现在流传出来一些细节，比如说：（这些都是重点！）计税基础是评估价，自住房免税条件是人均面积不超过60平，采取面积和套数共同认定的方案，税率可能会采用累进制，等等。
房地产税是针对住宅持有阶段，现在开发商该怎么交税还是怎么交税，也就是说一手房不受影响。
房地产税的设计重点，是降低住宅的投资属性，比如规定自住部分免征，超过自住部分采用累进税率征税，那么对于拥有多套房的人的影响肯定是最大的。
众所周知现在中国房地产市场分化严重，一线二线三四线情况完全不同。那么房地产税的推出也将不同，这也是国务院明确“支持各地区分别探索创新”的背景。
现在房价过高，人们信心是否还足够坚强是个问题。很有可能，消化不了开征房地产税这个噩耗，如果导致房地产价格崩盘是不行的。注意政府的工作重点是稳控房价，就是说要让房价长期来看是温和增长、可控增长、稳定增长，并不是说要降房价。
按照流传出的这些细节，基本上可以判断，房地产税的推出会是一个系统性事件，后续还会有补充动作。
说了这么多，总结一下房地产税就是三件事：解决70年使用期限的问题；增加政府财政收入；增加个人住宅的持有成本。如果还有一点工作，那就是稳定住宅价格，降低住宅的投资属性。
开征了会影响房价吗？
那么房地产税开征了之后，房价会怎样呢？咱们就直接一点预测。
房地产税不是为了降房价，而是为了降低住宅的投资属性。它的推出，肯定会显著增加持有成本，所以对于现在已经拥有超过人均60平米房产的家庭、拥有多套房产的家庭来说，现在一定要考虑房产持有和配备的合理性。
一线城市房价已经到了合理区间，再次暴涨希望不大，我们应该期待的是房价稳定、温和增长。先别喷合理两个字，我的意思是一线城市已经具备了开征房地产税的基础，并不是说我们可以买得起房子。
二线城市目前仍处于分化阶段，但是对标一线城市，大部分二线城市的房价仍有上涨空间。目前基本上是限购状态，原因很多就不说了，但是我期待开完会后还有一波暴涨。等到房价到一个合理位置，就会像一线城市一样，开征房地产税，追求稳定。
三四线城市，也处于分化阶段，但是未来这十几二十年，整体上比较困难，不具备推出房地产税的基础。他们现在的问题要解决，需要我们改变整体思路，这个说起来就更复杂，以后再说吧。
所以对于现在需要购房的人来说，先搞清楚自己的目的是什么：刚需？换房？投资？
对于刚需的人来说，我们需要保证他们买得起、住得起小房子，注意这里面住得起，包括租住。
对于换房的人来说，我们需要鼓励他们在合理空间内换房，这也是供给侧改革的意思，目的是提高人民的生活水平。
对于手握房产当投资的人来说，我们要注意他们的行为给社会带来的负面影响，要控制过度投资。
所以先搞清楚自己处在人生的哪个阶段。对于关注这个问题的人来说，基本属于第二个阶段，或者牛一点处在第三个阶段。我的建议，买房就二线城市买新、买大、买好地段，不要再追求很多套了。如果已经有了很多套，要考虑转变思路，抓紧时间处理吧，不然很有可能会再次懵圈。
至于为什么不在一线城市这么搞，很简单啊，买不起啊对不对？
多说一点，房地产税本身就比较复杂了，不管是其本身的设计，还是推出的时间点，都不是靠一个简单回答能说得清楚的。至于它可能带来的影响，那更无法简单说明，因为房地产不仅仅关系到千家万户的生活，还关系到中国的整体经济问题，必须跟其他方面结合起来看。
所以对于我们来说，过多的讨论细节，会变成盲人摸象，只见树木不见森林。我们要抓主要矛盾，抓核心思想，就是要讲政治、看目的、重结果。还有特别重要的一点，不要把自己的个人情况看的太重，不要觉得自己的想法就是全国人民的共同想法，这是不可能的。
如果对于房地产税不满意怎么办？税收立法化有一点好，就是这个要经过人大批准，努力让自己的声音成为人大代表的声音吧，少年！
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