艾琳：央企“退房令”为何失灵

据报道，去年拿地支出前15名房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席;16个拿地总额超百亿巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。2010年国资委曾发布公文，要求多数央企退出房地产业，当时被板子打中的央企多达78家。时近7年，央企并没有在楼市偃旗息鼓，反而似乎愈发活跃。

央企“退房令”为何失灵？到底是“退房令”有问题，还是监管部门缺乏有效的监管手段，导致监管失灵？当年央企大举进军房地产市场，是在房地产市场十分火热、暴利横行的情况下发生的，是企业经营业务拓展的需要。虽然多数企业不是主业，但获得的利益和产生的效益比主业还要好，因此不能轻易放弃。而国资委在很短时间内出台“退房令”，主要是为了适应房地产市场调控的需要，效果会是如何，当初可能就没考虑那么多了。

“退房令”出台以后，国资委和一些涉房央企本是想认真执行的，多家央企提出了转让房地产业务的计划，且进行了公开挂牌转让。但由于种种原因，转让成功的企业非常有限，有些央企甚至把转让价格放在了1元，也没有能够转让成功。原因就在于，资产与负债并不对等，没有人愿意接手这些央企的房地产业务。也正是因为转让效果不理想，也直接影响了其他央企的退出热情。时间一长，也就不了了之了。

央企也是市场主体，需要依据市场规则办事，哪些央企应当从事房地产业务，哪些央企不应当从事房地产业务，也需要依据市场规则确定。有些央企虽然目前不是主业，但房地产板块的业务做得非常好，可以转化成主业。如果强行要求其退出房地产业务，就是对企业的过度干预。其次，由于时间紧迫，出台“退房令”时恐怕并未经过十分认真的调研、分析和研判，一年后就新增5家可以保留房地产业务的企业，似乎说明“退房令”是可以打折扣的，哪些企业该退，哪些可以缓退免退，有拍脑袋决定的嫌疑。

再者，到底如何退、以怎样的方式退、如何防止国有资产流失等，也没有具体可行的办法与措施，这也直接导致后来的退出难以到位。十八届三中全会之后，国企改革的步伐加快，央企的房地产业务要不要保留、如何保留，应当在改革中解决，而不要再用行政手段强行干预，这也使得央企放慢了房地产业务的退出步伐，有的甚至扩大了拿地和扩大业务的冲动。

总体上讲，央企“退房令”失灵，与“退房令”的先天不足关系密切。当然，如果监管部门十分强势，“退房令”实际执行情况可能也会好一些，只是如果执行得好，同时也可能留下一些隐患，比如国有资产流可能成为困扰“退房令”的更大难题。央企的房地产业务都是大块头，动辄数亿、数十亿甚至数百亿，退出稍有不慎，就是巨大的资产流失。在这样的情况下，放慢退出脚步，将退出融入到国企改革之中，可能更合适、更规范也更有效。

接下来，随着国企改革步伐的不断加快，房地产业务的退出也将成为必然。所不同的是，这样的退出不再由行政命令决定，而是有序退出、市场化退出和规范化退出。从形式上说，可以通过企业兼并、资产置换、市场并购、股权转让、资产出让等多种方式进行。兼并和资产置换主要是在央企之间进行，亦即通过行政划拨和置换的方式，将非主业央企的房地产业务划转或置换到主业央企的名下，而主业为房地产业务的央企，则将其他非主业的业务划转或置换给有房地产划转业务的企业。市场并购、股权转让、资产出让等则主要通过市场化方式，按照央企的战略定位，公开转让、公开挂牌、公开出让，全面退出房地产业务，专心从事主业。

国企改革有一套比较完整的程序，通过改革清理非主业、经营性的房地产业务，出现国有资产流失、操作不规范、暗箱操作等方面问题的可能性更小，也更有利于其他投资者接盘。即便要执行“退房令”，也应当与国企改革相协调，用改革的方式将“退房令”执行到位。