周京奎：房价疯涨背后的社会心态

2017年春节过后，以北京为代表的核心城市住房市场出现了超预期的“繁荣”，这在一定程度上说明去年九、十月出台的调控政策影响已逐渐被市场消化，使得国家不得不出台新的更加严格的调控政策。然而，房价飙升背后的社会心态却值得我们深思。

在经历多轮住房调控和住房价格螺旋上涨之后，企业和消费者已普遍认可住房的投资属性。这种心态的产生直接源于住房价格波动的正反馈效应。近20年来，我国住房价格一直在波动中上涨，购房者均从中获益，全社会更是上演“住房资产追逐战”。生产性企业参与其中，形成了对实体经济的挤出效应。消费者参与其中，则透支了未来消费，同时也会显著降低当下的幸福感。前者对我国产业竞争力构成实质威胁，后者则影响了消费者的可持续发展能力。

全社会上演“住房资产追逐战”，对社会心态的另一个影响是导致价值观扭曲。生产性企业失去了服务社会的价值取向，意味着终将失去市场。消费者树立了追求劳动无用的价值观，则意味着社会发展失去动力。在房价疯涨背景下，无论生产性企业还是消费者，对住房资产增值的渴求，将使其价值观背离社会发展方向。

房价疯涨还迫使消费者接受高杠杆的借贷文化。虽然我国仍然是高储蓄率国家，居民将持有储蓄和理财产品作为应对家庭风险的主要方法，但随着房价上涨，部分消费者为参与“住房资产追逐战”，态度开始转变，采用高杠杆的贷款模式进入住房市场。目前，在核心城市，住房贷款基本都在几百万元以上。同时，金融机构也提供了多种贷款模式，如2016年部分银行推出的“二押”贷款模式。高杠杆借贷文化的出现以及被消费者接受，其根本原因在于市场参与者对价格继续上涨的预期，以及对未来能有人接盘的信心。从土地出让信息来看，各城市近期出让的住宅用地楼面地价仍有较大幅度上涨，这又给市场参与者持有该预期提供了佐证。

社会心态变化的推手除了消费者自身因素外，开发企业的饥饿营销策略也是重要原因之一。新楼盘在取得预售许可证后，开发企业通常采取分批开盘的策略，使得任何一次开盘都是有限的住房供给套数面对众多的购房者。没有买到住房的消费者将变得更加冲动，并愿意为下一次购房支付更高的价格。

此外，媒体的因素也不容忽视。我们时不时能看到媒体发布楼面地价信息，甚至是“天价学区房”的报道。这些信息通过媒体向社会发布本没有问题，但不可否认的是消费者的心理价位同时也被拉高了，以至于出现低于“天价”的高价房时，他们会觉得“便宜”。

总体而言，住房市场的不确定性是导致社会心态变化的根本原因，而调控政策的不稳定性是产生住房市场不确定性的一个重要诱因。因此，建立住房市场长效发展机制和基础性制度是目前急需解决的一个重大现实问题。(作者是南开大学经济研究所教授)