合景泰富首进 中山房地产市场

临近年底，中山土地市场风云再起，随着多宗商住地推向市场，一些原本未曾涉足中山的外地开发商也纷纷出手拿地。11月29日，经过近3个小时，96轮的激烈争夺，合景泰富以8.54亿元总价+54720平方米人才房配建面积，拿下西区彩虹片区77亩优质商住用地W20-17-0114，这也是合景泰富首次进入中山房地产市场。

据合富研究院(中山)报告显示，按照54720平方米的人才房配建，西区成交地块折算楼面价为11304元/平方米。据了解，该地块周边有多个成熟社区，同时拥有医院、公园及学校等配套资源，整体前景被业内看好，土地拍卖当天有十余家开发商参与竞价，数轮之后就已经开始竞配人才房。

成交楼面地价约11304元/平方米

据W20-17-0114地块出让公告显示，该地块土地总面积51678.5平方米(折合77.5177亩)，位于中山市西区彩虹规划区，现状为已平整，用途为商业住宅用地，出让年限为商业40年、住宅70年，容积率在2.5-3.0，限高100米。

采取上网竞价出让，上网竞价起始楼面地价为人民币4417元/平方米，即起始总价为629005094元,约8114342元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为40元/平方米。出让设定最高限制楼面地价6000元/平方米，当报价达到最高限制楼面地价的，竞价方式转入配建人才安置房面积竞价程序，竞价阶梯为480平方米/次(户型面积为90平方米—144平方米，不少于4套)。

11月29日，经过96轮的激烈争夺， 合景泰富以8.54亿元总价+54720平方米人才房配建面积拿下该地块，折算楼面价为11304元/ ，溢价率高达156%。

按照土地建设开发要求，该宗土地分为两部分，其中北侧部分26418.5平方米，需配置用地面积100—200平方米的居委会一处，建筑面积400—1000平方米的社区健康服务中心一处，用地面积200—300平方米的社区服务站一处。南侧部分面积25260平方米，需配置用地面积40平方米的10KV开关站一处。此外，还要求在2019年2月4日之前开工，在2022年2月3日之前竣工，建设单位今后不得对用地界线进行调整(含合并或分割)。

合富研究院(中山)报告认为，该地块为近年主城区推出的优质商住地，周边居住氛围浓厚，商业和公共配套成熟，西区规模相当的地块还是优格国际2015年成交的地块，楼面地价900元/平方米，而后2016年中澳地产拿下10余亩的商住地块，楼面地价2619元/平方米。

未来两三年西区供应量充足

从区位上看，该地块周边有多个成熟社区，如棕榈彩虹、优格国际、龙光水悦熙园等，具备较成熟的居住生活氛围。同时，地块周边也有西区中心小学、中山新中医院、彩虹湿地公园等优质公共配套资源分布。而在该地块南部，则为中山市目前最大的旧改项目马山片区，目前整体建设进展顺利，对区域整体发展也是一大利好。

从市场来看，西区未来两三年内整体货量会比较充足，如雅居乐剑桥郡、中泰上境、华盈四季蓝天、心悦湾、中庄翠庭等都均有货源供应。合富研究院(中山)认为，这不仅能解决西区刚需客户的需求，或许还能吸引主城区其他缺货区域的刚需客入市。

据合富研究院(中山)数据显示，2016年至今西区住宅成交6316套，住宅新增6423套，从数据上来看西区整体走势趋于均衡。从2016年限制网签以来，西区的成交量便急剧下降。在今年初限购后，西区更是出现了零成交月份。但随着限购政策出台已满半年，且主城区其他板块货量较少，西区的成交或许将会进入较稳定增长趋势。

另据统计，目前西区共计有住宅库存4565套，在各面积段占比中，100—120平方米库存最多，达2146套，占比47%;在各户型占比里，三房户型2933套，占比达64%。

据了解，在彩虹片区，西区还将打造中山(西区)中医养生小镇御喜汇示范园项目，总建筑面积1.5万平方米，以“月子中心”及其上下游产业为重点，引进品牌企业，拟打造成为特色、专业、多维的中高端妇幼中医健康服务综合体。

合富研究院(中山)认为，在未来几年，随着西区旧改项目、产业项目的不断落地建设，将会吸纳更多的人才流入，也会对西区楼市产生深远影响。

行业观察

粤港澳大湾区

吸引外地开发商布局中山

从去年底以来，包括美的、融创、佳兆业、福晟、合景泰富等外地开发商，纷纷在中山“跑马圈地”。

截至目前，据不完全统计，美的地产已经拿下三个项目，分别在石岐区、三乡镇和火炬开发区;融创同样拿下三个项目，分别在火炬开发区、阜沙镇和三角镇;佳兆业则先后落子板芙镇、南朗镇和沙溪镇，福晟集团通过并购方式，在火炬开发区、沙溪镇及阜沙镇拿下三宗地块;29日，合景泰富则在历经96轮竞价后，将西区地块收入囊中。

与早已布局中山的万科、恒大、碧桂园等全国性房地产企业不同，这些新入局的开发商多为一二线房企，长期在特定区域市场发展，并取得了不俗的业绩;在发展壮大后，则向北上广深等一线城市，以及南京、武汉、苏州、厦门等区域性中心城市拓展。

那么近一年来，这些开发商频频涉足中山市场，究竟有何缘由?

在成功拿下西区地块后，合景泰富官网发文表示，这是该公司深度布局粤港澳大湾区的考量，在未来战略规划中，该公司将目光继续投向以广州、深圳、佛山、中山、肇庆等城市为中心的粤港澳大湾区，以国际化视野前瞻布局，以优质湾区核心资产，助力全球第四大湾区——粤港澳大湾区的建设发展。

福晟集团相关负责人则表示，将继续在包括中山在内的粤港澳大湾区核心城市群攻城略地，以并购为主线，同时参与优质地块的竞拍，福晟集团将给中山乃至粤港澳大湾区核心城市带来更多的惊喜。

有不愿具名的业内人士分析认为，外地开发商纷纷布局中山市场，其核心关注点还是粤港澳大湾区。作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一，粤港澳大湾区是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。根据国家发展规划，粤港澳大湾区要建设成为最具活力的世界级经济区、具有全球影响力的科技产业创新中心和国际开放的枢纽门户。

相关统计数据显示，2015年粤港澳大湾区GDP总量超1.3万亿美元，常住人口接近6800万。而中山地处粤港澳大湾区核心城市群，并处于地理几何中心的位置，与周边广州、深圳、珠海、佛山等城市相比，无论地价还是房价，仍然具备一定的性价比优势。在此背景下，外地开发商纷纷布局中山楼市也就不足为奇。

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