房地产税将按评估值征收 但落地仍有重重挑战

一篇长文及其中几十个字，是这几天房地产话题的关键词。

12月20日，财政部部长肖捷在《人民日报》发表了《加快建立现代财政制度》一文。文章提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

刚刚闭幕的中央经济工作会议也指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。由此，关于房地产税的话题再次已发热议。

如何“按照评估值征收”房地产税？

在关于房地产税落地的讨论中，上述文章传递的一个新信号是，“工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。所谓评估值，指的是房屋的市场评估价值，而非房产原值（即购房时价格）。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从上述表述来看，“按照评估值征收”就是对房屋持有环节的征税，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相应的纳税份额。

“换而言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。”严跃进认为，对房地产税如何征收等问题的正面答复，标志着房地产税的改革正在加快。

征税方式已经确定，但具体如何开展房屋估值仍是许多人关注的问题。有房者可能会担心，以前买的房子价格低，如果在涨价后按市场价值估值，将受到什么影响？

“将会有一套具体的、专业化的评估方法。”全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，房地产税的税基评估已经有比较成熟的经验，征收的总体思路是比较明确的，但目前讨论很多细节还为时过早。

严跃进认为，房地产税开征会考虑纳入征税范围的评估价值，这时可能会有一些抵扣。对普通人来说，考虑到刚需置换和异地居住等，类似普通人的住房持有其实问题不大，甚至不会纳入征税范围。而对于持有多套住房的，预计征税的可能性是很大的。

此外，“按照评估值征收”房地产税的方式具有哪些现实基础，也是当前房地产行业所关注的一个问题。北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾参与中国首批房地产估价师辅导和考试工作，在他看来，当前的房地产评估力量能不能支撑房地产征税工作仍值得商榷。

董藩表示，由于房产具有单件性，每套房子各不相同，所以必须单独计算得出征税价格，当前我国城市中至少有3亿套以上住宅，但房地产估价师只有3万名左右。“如果征税就是年年征，如果每年评估一次，每人要评估多少套呢？要评估一万套。”在他看来，目前的技术力量还达不到房地产税全面开征的客观要求。

带有强烈地方特征，房地产税如何走过法定之路

值得注意的是，房地产税并不会立即开始征收，而必须先经过一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出：力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

此前，全国人大常委会2017年立法工作计划中，也将房地产税法列入预备及研究论证项目。但是，房地产税的税收法定之路并不容易。

董藩表示，财政部虽然作为主管部门参与房地产税的立法工作，但该项立法工作的最终主导权限在全国人大；若将住宅一同纳入房地产税的征收对象，在法理上存在致命缺陷，因为土地公有制导致房地产不能成为完整意义上的私人财产，所以条件也并不成熟。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群说：“在2020年前全面落实税收法定原则，这是既定的，但难度也很大，房地产税的立法又是所有税种立法当中难度最高的一个。在他看来，虽然房地产税的落地是未来方向，但因为涉及千家万户，因此落地方式很可能是分阶段、分地区、有差异化地推行。

“房地产税很可能是一个地方税，各个地方的税率是不完全一样的，征税范围、征税对象这些税制要素，以及减免税的细则也可能有地区特点。”朱为群说。

上述文章在谈及推进健全地方税体系改革时也提到，要扩大地方税权，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。

贾康认为，目前比较鲜明的一个表述和趋势是，要充分给地方政府授权。“授权以后地方可以区别情况，并不是一起齐步走，而是可以分步实施。”

从国外的经验来看，房地产税大多也是地方政府的主要财源之一。朱为群认为，若参考这一经验，客观上就要求房地产税跟基层政府的财政支出挂钩，要用合理的支出来引领未来房地产税的改革，从地方政府收支互联的角度来探讨税制改革，而不是就税改而论税改。

“税收问题的背后是支出，合理的支出决定合理的税收。”朱为群表示，没有对财政支出的法定约束，就不可能从根本上解决税收问题。

贾康也认为，财税体制改革是房地产税落地的配套措施中的必选项。“房地产税的改革过程一定是跟其他方面的改革配合好，光强调这个的重要性还不够。”