定调楼市：本轮调控将延续5年或更长时间？

12月20日闭幕的中央经济工作会议定调了房地产市场未来发展方向。

其中特别指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

中国指数研究院常务副院长、房天下控股副总裁黄瑜认为，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主线，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。年末中央政治局会议指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“开发商不应该对政策抱有幻想。”他担心，此前高价拍出的地王百分百要亏损，而公开市场竞拍的土地可能会面临50%亏损。

未来五年调控不放松?

在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外成熟市场经济模型，中国指数研究院设计了一套“中国房地产业中长期发展动态模型”。

根据模型，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，该机构对2018年房地产市场提出四个假设：宏观经济在结构转型过程中稳中向好(GDP增长6.7%);货币政策稳健中性(M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元); 2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松;因城施策，多策并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，经测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

黄瑜称，总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达9.3%-11.3%，其中一线城市销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%-6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%-7.1%之间。价格受销售回落影响，预计全年保持平稳。

新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，未来5年不要指望调控会放松。“房价继续上涨明显过快的城市会加大调控力度，而现在市场比较平稳的城市未来可能会小幅放松。要控制资产泡沫，控制金融风险，有两个目标：一是房价不能上涨过快，这就要控制房价上涨的速度;二是保持资产泡沫缩小而不是扩大，这就要保持房价上涨速度低于人均收入增长水平。因此未来房价有可能会上涨1%-2%，不能指望大幅放松。”

三个重要信号

经过多轮不同方式调控，我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。

黄瑜认为，对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，长期来看市场规模变化相对平稳，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，中央经济工作会议和十九大透露了三个重要的走势信息。

“其一，‘长效机制’是未来更为重要的调控手段。无论是增长首付比例还是限购、限贷都是为了压制需求，但需求的压制往往是暂时的。‘长效机制’从更为长远角度解决供需双方的需求，并指引楼市向着长期均衡的方向发展，提高经济运行效率，并优化房地产在整个国民经济中的比例，减少房地产投资行为。其二，2017年国内住房租赁市场进入全新发展阶段，各级政府都积极推动住房租赁政策的落实和发展，建立‘租购并举’的长效机制，实现‘住有所居’的最终目标。可以预见，2017年12个城市住房租赁政策的试点仅是开端，2018年全国重点城市都将逐步落实，租购同权的内涵也将逐步扩大。其三，房地产市场调控政策连续性和稳定性保持的基础下，不同城市的差别化调控还会继续。一线城市由于土地供给的增加结合限购的不松绑，供求关系将回归平抑，房价下行压力较大;热点二线城市房价涨幅将继续放缓，但供不应求的局面还将存在，房价的支撑力要明显强于一线城市;三四线城市将会明显分化，环一线房价快速上升的区域存在较大下降空间，而棚改集中的城市房价波动情况则相反。”

上海易居研究院认为，2017年在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。政策面热点不断，持续不断有城市加入调控阵营，限购城市数量再创历史新高，限售登上历史舞台，成为二三线城市抑制炒房的“杀器”。2018年将是全国房地产市场实质性降温，回归理性的一年，但同时也要防范降温过快过猛，房地产调控的重心，要逐渐由防大起，转向防大落。