退伍军人因贷款机构推动现金提取房贷而付出高昂代价 - 彭博社

埃里克·坎德尔，低VA利率公司的总裁。

摄影师：科尔·威尔逊为《彭博商业周刊》拍摄埃里克·坎德尔正在向退伍军人推销。他穿着一件红色T恤，上面印着“低VA利率”字样，看起来健壮有力，仿佛刚从军营走出来。在这个YouTube 视频和其他视频中，他告诉现役和退役军人如何从他们的房屋中提取数万美元现金。他们可以偿还信用卡，翻新厨房，安装游泳池，或前往拉斯维加斯旅行。“想做什么就做什么，”他告诉他们。“想象你的家就像一个ATM。”

彭博商业周刊哈马斯袭击以色列以引发更广泛的冲突。一年后，它得到了一个博格包，拖鞋的克罗克斯，如何赢得美国妈妈的心减税自我支付和其他童话故事印度腐烂的稻米加剧了对莫迪食品政策的不满坎德尔的目标是美国退伍军人事务部的抵押贷款计划借款人。他是一个公司的43岁总裁，该公司的名字本身就是一个诱饵：低VA利率有限责任公司。它是一些不太知名的金融机构之一，主导着出售现金提取VA抵押贷款再融资的业务，过去一年总计达410亿美元的新贷款。

这个繁荣让联邦监管机构感到担忧。贷款人可以收取数千美元的费用，正在鼓励退伍军人提取高达100%的房屋净值。许多借款人信用不良，收入低，他们很快可能会发现自己深陷债务。多次再融资助长了2008年金融崩溃。在最近的联邦公报通知中，退伍军人事务部（VA）自己表示，金融公司正在以“新名称”复兴“次级贷款”。

贷款人表示，他们为资金紧张的退伍军人提供了有价值的服务。许多借款人使用这笔钱来偿还高利率信用卡、医疗账单或房屋维修费用。“这些人被要求为国家付出生命，我们信任他们在捍卫我们的自由时做出正确的决定，”Kandell在一次采访中说。“然而，我们却想要干涉他们的财务决策。我认为这不是美国的做法。”

Kandell在犹他州林登的办公室。摄影师：Cole Wilson为《彭博商业周刊》拍摄退伍军人贷款计划成立于1944年，最初是为了帮助二战归来的军人。在违约的情况下，政府保证贷款的25%；贷款人负责其余部分。政府拥有的Ginnie Mae支持基于这些贷款的债券，这些债券被打包并出售给投资者，如养老金和共同基金。

这些贷款帮助了几代退伍军人购房。但再融资可能是一种昂贵的资金释放方式。在现金提取交易中，借款人获得的新贷款金额超过他们当前抵押贷款的欠款。VA借款人必须向联邦政府支付高达3.3%的贷款金额作为抵消违约的费用。（历史上，违约率相对较低。）根据位于圣地亚哥的Guild Mortgage资本市场执行副总裁David Battany的说法，关闭成本和贷款人费用通常还会增加1到3个百分点。贷款人表示，许多借款人选择支付更高的抵押贷款利率，而不是前期费用。

一位拥有$250,000房贷的退伍军人，如果提取$20,000现金，可能会支付超过$14,000的费用，Battany说。“当客户有$2的ATM费用时，他们是有理由抱怨的，”他说。“这实际上是在$100的取款上收取$70的费用。”即使客户还清了高利率的信用卡，他们的债务期限也被延长了几十年。而且，与信用卡债务不同的是，如果他们未能按时支付房贷，他们可能会失去自己的家。VA估计，超过一半提取房屋现金的借款人容易受到掠夺性贷款行为的影响，这包括信息披露不充分或提供对借款人几乎没有好处的贷款。

坎德尔办公室的一件装饰品。摄影师：Cole Wilson为《彭博商业周刊》拍摄拉里·斯皮茨，一位在军队服役了24年的退伍军人，表示他在观看了NewDay USA的一则电视广告后，拨打了该贷款机构的电话，在2017年从他的VA房贷中提取了$20,000来偿还信用卡。他说，重新融资需要超过$14,000的交易费用和费用，而NewDay在2018年六个月后再次联系他，提供了一个更低的利率，他表示这个利率本应在一开始就给他。他接受了这笔贷款。“我知道人们需要赚钱，但我认为他们在处理退伍军人时应该更加谨慎，”住在乔治亚州威尔斯卡的斯皮茨说。“我们已经经历了很多。”

出于客户隐私考虑，NewDay拒绝对个别借款人发表评论。NewDay的首席执行官罗伯特·波斯纳表示，借款人通常通过将再融资的收益用于信用卡和其他高利率债务，每月可以降低数百美元的整体债务支付，并可能改善他们的信用评分。“我并不是说，最终，VA现金提取贷款是完美的，”波斯纳说。“但这比在信用卡上支付21%到23%的利率要好得多。这是便宜的钱。”

一年多以来，吉尼梅（Ginnie Mae）一直在与其所称的“ churn”作斗争——即反复将退伍军人推向不必要的再融资。吉尼梅暂时暂停将新日（NewDay）和其他公司的VA贷款纳入其担保的某些抵押贷款池。波斯纳（Posner）表示，新日只有在为退伍军人提供成本节省时才会进行再融资，并且只会进行一次。“新日美国（NewDay USA）不进行 churn，也从未进行过，”他说。

VA抵押贷款再融资中现金提取的比例

数据：美国企业研究所

吉尼梅现在要求借款人在交易之间至少等待六个月，国会开始要求再融资为军人家庭提供“实际利益”，例如降低利率。但是，在贷方的游说下，国会留下了一个漏洞：现金提取再融资不需要提供任何此类利益，除了现金本身。根据美国企业研究所（一个保守派智库）对联邦数据的分析，现金提取在九月份的VA再融资中占86%，而两年前仅占约30%。随着利率上升，“贷方和经纪人对业务的渴望越来越迫切，因为再融资浪潮已经结束，”吉尼梅首席运营官迈克尔·布莱特（Michael Bright）说。“剩下的是什么？现金提取再融资，其监管并不严格。”

即使在打击之后，过去一年中提取现金后在六到八个月内再次再融资的借款人比例也上升，从6%上升到7%，根据吉尼梅汇编的数据。它现在正在考虑进一步限制再融资，并将更多贷方踢出其支持的某些抵押贷款池。除了对退伍军人的影响，政府监管机构担心频繁的再融资可能会使寻求稳定收入支付的债券投资者失去兴趣，最终提高所有消费者的利率。高盛集团（Goldman Sachs Group Inc.）、太平洋投资管理公司（Pacific Investment Management Co.）和其他大型债券投资者最近抱怨高VA贷款提前还款可能导致他们缩减购买。

Kandell的公司专注于VA抵押贷款。摄影师：Cole Wilson为彭博商业周刊拍摄在12月，VA提议将现金提取的标准设定为“实际利益”标准。Kandell，低VA利率的总裁表示，这些规则不会大幅减缓业务，因为几乎所有交易都能满足该条件。

与此同时，像NewDay这样的公司仍在推销现金提取再融资。这家贷款机构保持着高调的形象。前巴尔的摩金莺队明星游击手Cal Ripken Jr.曾担任代言人。在一段展示飘扬的美国国旗的在线视频中，Ripken表示他为代表位于马里兰州富尔顿的贷款机构而感到自豪，这是一个家乡机构。“作为一名退伍军人，你有权申请一笔贷款，让你借到高达你房屋价值100%的金额，”他说。通过一位发言人，Ripken表示他与NewDay的关系已经结束。

退休的美国海军后备海军少将Tom Lynch在NewDay的宣传视频中热情洋溢地说：“你为你的国家付出了100%。让NewDay为你付出100%！”在另一段视频中，退伍军人们欢呼：“谢谢你，海军上将！”

另一家主要的VA再融资机构，位于伊利诺伊州的联邦储蓄银行，向在凤凰城的伊拉克战争退伍军人Frank Preciado发送了一份传单。“到期通知，”上面写道。“我们的审查表明，等待期已被标记为到期……你尚未提取你的股权储备$4,068.34。”

Preciado表示，这份通知似乎旨在让人觉得是来自联邦政府。该银行使用鹰作为其标志。该公司表示通知“明确标识了它来自联邦储蓄银行。”Preciado说，他是一名抵押贷款经纪人：“联邦储蓄银行应该知道得更好，这些做法需要停止。”