房租涨得受不了，德国韭菜也坐不住了_风闻

本文转自微信公众号：世界说（ID：globusnews）作者：郑英嘉

**△**12月15日上周六，德国慕尼黑街头出现身着黄马甲抗议房租增长过快的人群。 来源：视觉中国 

柏林的房租上涨看不到尽头

今年年初《柏林晨报》（Berliner Morgenpost）网站的文章《看不到头：柏林房租一直在涨》给2018年柏林的租房市场立了一个大flag。

而12月6日晨报的一篇《柏林的租金继续在涨》和德国《每日镜报》（Der Tagesspiegel） 12月13日的一篇《柏林房租涨价快得难以置信》一起，证明柏林租房市场没有辜负年初的flag。

快速上涨的房租

和柏林居民普遍收入较低的矛盾

《每日镜报》2018年12月13日，援引德国本地房地产网站Immobilienscout24.de最新报告，10年来，柏林涨得最快、已经完成绅士化（Gentrification）的三个区Neuköln，Wedding和Kreuzberg房租分别涨了152%，125%和117%。涨得最慢的快轨（S-Bahn）终点站万湖（Wannsee）也涨了34%。

一周前，胡润研究院发布的《斯维登置业·胡润2018上半年全球房价指数》中，冬天经常百天不出太阳的柏林，半年房价涨幅以14.9%傲居全球第二。仅次于获得大量华人青睐并购房、阳光明媚、冬天最低温度平均0°度以上、夏天最高温度也仅有22°的加拿大温哥华（上半年涨幅15.4%）。

**△**9月21日，德国柏林，示威者头戴面具扮成德国总理默克尔、美国投资人沃伦·巴菲特和德国联邦内政部长霍斯特·泽霍费尔在总理府抗议住房短缺。 来源：视觉中国

通货膨胀表示“房租上涨并不是我造成的”。2018年德国全年最高通胀才是10月份的2.5%。

那因为经济向好？也不是。2018年年初市场的乐观情绪已经消退，反映德国股市概况的DAX指数一年跌了19.1%，股市哀鸿遍野。

象征德国制造业实力的德国三大车企，被川普美国制造政策利好吸引，刚美滋滋地扩建了美国工厂，中美贸易战就给他们刚造好准备出口中国的车加税40%。加上欧洲对车辆环保要求变高，竞争对手美国特斯拉产能问题缓和，出货量增加，三大车企股票跌到怀疑车生（大众汽车一年下跌-15.9%，奔驰汽车母公司戴姆勒下跌-33.20%，宝马则跌了-15.2%）。

那柏林人民很富裕？不存在的。柏林缺乏德国南部拥有的高技术和制造业，有85%的人都在服务业工作，而且这里的服务业并不是以法兰克福金融业为代表的高级服务业。40%的人是非固定长期工作，例如兼职、服务生，短期合同工、外派合同工等，只有14%的人在税前月平均收入达4085欧元的制造业工作。

2018年8月3日柏林晨报援引联邦就业局（Bundesagentur für Arbeit）数据报道，柏林人均月收入税前3126欧元（换算成人民币大约24500元），低于德国平均3209欧元。和第一名汉堡的3619欧元相差近500欧元。2018年7月勃兰登堡-柏林就业局（Bundesagentur für Arbeit Berlin-Brandenburg）官方数据显示，柏林失业率8.1%，德国平均失业率5.2%。首都人民全面地拖了国家后腿。

那为什么房租高？

首先，德意志银行报告指出，德国目前的住房缺口达1百万套以上，大都市更缺乏住房。近年来经济稳定增长，各大城市经济上扬，城市的文化生活、教育和就业的优势使得人口重新向市区回流，出现再都市化（Reurbanization）。柏林人口自2012年以来持续增加。开放包容的柏林城市文化也吸引了包括我在内的大量外国人，截止至2018年6月30日，柏林-勃兰登堡统计局数据显示，柏林372.4万人中有72.5万人拥有外国护照，此外，柏林33.4%的人有移民背景（Migrationshintergrund，父母有一方或者本人出生时不是德国国籍）。

其次，德国对外国人买房没有限制，并且允许用外国收入证明贷款。英国脱欧后，大量海外资金看多柏林房地产市场，并可加杠杆。但欧洲央行利率继续量化宽松，德国无法单独调整欧盟央行利率，导致住房市场贷款投资需求量大，但是供给严重不足。

**△**2014年4月，北京春季房交会上，德国地产开发商直销展台 来源：视觉中国

另外，柏林人绝大多数人租房，2014年的住房自有率为德国最低的14.2%，远低于德国平均的52.5%，更低于法国、英国和荷兰的60%或以上住房自有率。此外，结婚、生孩子、一家子住一起的生活方式对自由的柏林人吸引力真的不大。德国联邦统计局的2017年统计年鉴户数统计显示，2016年柏林51.7%的住房是单人一户，使得人均住房面积增加，城市房屋需求量缺口加大。

如此大的缺口让机构房东和私人房东都变成了大爷。《柏林日报》（Berliner Tageszeitung）2015年10月11日报道了这样一副盛况。一个有两个房间，48平方米的公寓以450欧（人民币3500元）一个月不包暖气和电费、网费的价格寻找租客，60人同时来看房。然而，2016年底我到柏林时，租住附近一个房间的房租就已经涨到450欧元一个月。 

**△**60个人一起来看房 来源：柏林日报 

未来还会涨吗？ 

德国政府没有作壁上观，制订了租金约束（Mietbegranzung）和平抑房租（Mietpreisbremse）政策。《德国民法典》（BGB, Bürgerliches Gesetzbuch）对于租金涨价做出较为详细的规定，其中有代表性的三项是：

（1）房租上限限制：三年内出租人不得提高房租20%以上；

（2）两次房租提高的间隔不得小于一年，第一次房租提高必须在承租人入住的15个月以后；

（3）对于现存租住合同，房租不得高于政府给出的“租金参照价格（Mietspiegel）”，这个价格由政府测算。

房东则下有对策，合同全部改为一年期。你不愿意接受一年租约？自有人愿意。其次，政府给的租金参照价格（Mietspiegel）的测算速度如此之慢，权威性收到很大质疑。

2015年6月1日起，各州政府可以在五年内各自出台限制新租房合同租金额度的法案，即平抑房租政策（Mietpreisbreme）。对于没有时间限制的长期租约，新租房合同租金不得涨超过10%。但是这个法案有很多空子可以钻。2014年后的新建住房，在第一次出租的时候，不受法案影响（§ 556e Bürgerliches Gesetzbuch, BGB 民法典 ）。如果房屋重新彻底修整翻新，则不受法案影响，（§ 556f BGB）。小规模改造的现代化改造基础一下后，也不受影响(§ 556e, 2. Absatz BGB)。房东只要改造一下，就可以开心合法涨价。

△ 柏林街头的一处建筑工地。来源：视觉中国

可见，在巨大的供需差下，政策不能解决住房紧张的根本问题，增加房屋和土地供给才是最好的方法。但道理都懂，施工进度太慢也不行。规划流程和批地慢也罢，笔者关注的一个楼盘，2018年1月宣称最早可以19年初完成，18年开工后由于柏林技术工人供不应求，7个电工被猎头挖走3个，导致项目也许会在2019年10月以后才能完工。

**△**德意志银行研究报告 来源：德意志银行官网

德意志银行2018年1月的报告曾分析过，德国大城市租金和房价只有以下条件满足后才会停止增长：

（1）首先，市场住房供给量要大量增加，一直到饱和甚至出现空房的情况。但这种状况预计几年内并不会出现，虽然施工量在2018年会上涨，房子也不是吹气球吹出来的。德国工人天气热不能上班，太冷不能上班，一年30天年假，想换工作还可以跳槽还有猎头挖，毕竟现在技术工人很紧缺。

（2）在进入德国的工作移民人数减少或者欧盟内经济发展不平衡情况得到改善的情况下，德国住房需求的紧张趋势才会缓和。但是，德意志联邦银行认为2018年-2019年仍会有至少30万工作移民进入德国，只怪欧盟其他国家太不给力，而自己吸引力太强。

（3）房屋售价继续上涨，上涨到因为租售比足够低，租房变得比买房更值得。但很遗憾，即便2017年房价涨得比房租高，但房租本身的涨幅也达到23年最高的6.9%，所以按照房租涨幅的势头，期待租售比显著下降是不现实的。

（4）欧洲央行大幅度加息。为了维持市场稳定，欧洲央行自金融危机以来，持续购买市场上通过审核的房屋债券等债券资产。但是，欧洲央行也可能会一改自2015年起大量购买债券的做法，逐渐降低债券购买量，并且跟随美联储脚步加息。如果欧洲央行因为经济波动减少债券的购买，那么债券本身价格的大幅回落和加息可能会是德国住房市场的一颗定时炸弹，但历史上还没有出现欧洲央行突然从债券市场突然抽身的情况。欧洲央行也很少短时间大幅度加息。

综上所述，德意志银行认真地得出结论：在许多城市里，预计这四个条件10年内都无法同时满足。而2018将至末尾，柏林乃至德国大城市的房租都结实地涨了一年。但这远远还未结束，在2019年，租客们的日子会更加难过。