棚改之王取消限售预示三四线拐点到来_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-20 14:11
文章首发于公众号：叁里河
作者：江大桥
“四个多月没在办公室好好待了，从何楼、耿庄片区，到肖楼、武寺片区，到郭庄、大成庄片区，到武屯、桑屯片区，到大屯片区，前两天还在赵水洼社区丈量，现在又开始在丽景片区工作了”,正在给群众做政策解释工作的丹阳街道办事处城建委主任、2017-2旧城改建项目第四工作组组长皇甫文生说，
“半年多来，没有过过一个星期天，节假日也不休息。”
菏泽一直是棚改大市，其棚改规模冠绝全国，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。仅2017年，菏泽就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。2018年到2020年还有25万套的棚户区改造任务，也涉及100万人。
仅在2017年，菏泽房地产业涉税收入便达到了25亿元，占地方税收总额的比重达到了23%，房地产业税费总收入为菏泽市财政贡献率占到了40%。今年菏泽市“卖地”收入也超过400亿元人民币，全国排名33位，同比上涨62%。
菏泽本身房价绝对值不高，是山东少数均价在每平方米1万元以内的地级市，不过，最近几年当地房价持续上涨。2018年菏泽市“卖地”收入444亿元人民币，全国排名33位，同比上涨62%。
与此同时，菏泽市的财政数据显示，最近三年来政府财政收支缺口在进一步扩大，2017年收支缺口达到了323.01亿元，政府赤字严重，财政压力较大，政府对房地产依赖愈加严重。
过去一年包括限售在内的房地产调控，本质是稳定房价，冻结交易，对菏泽这样的三四线城市来说，冻结了房地产，也就冻结了地方财政。
棚改力度大，意味着房子拆的多，补贴给的多，想买房的人多。山东菏泽所谓的“取消限售”，实际上针对的是棚户区改造的后遗症。
所以这次涉及“取消限售”政策的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，不只是“取消限售”，还对2019年棚户区的建设考核做了明确规定：
要求2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。
整个通知的意思很明显：一方面加快棚改新建住房让大家可以有地方住，另一方面放开限售，释放存量供应。
菏泽市着急取消限售的主要原因，是三四线城市住宅的库存最近已经开始发生变化。11月《全国百城库存报告》显示：全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。
这个数据背后的含义是：三四线城市之前的库存消化速度较快，受到棚改政策调整、市场需求透支等因素影响， 实际上库存基本面已经开始发生变化，从去库存周期可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。
今天下午，菏泽市住房和城乡建设局针对“取消限售”引起的关注，专门发布了《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》，文件也提到：限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。
限售是过去两年中国楼市最典型的调控政策之一，一般要求购入商品房后必须持有一定时间才能进入市场交易，调控本意是提高交易成本，遏制投机，但实际的效果是冻结了房地产市场的流动性，反而让房价冻结在高位。
菏泽的限售政策是去年11月开始的，在当时不惜一切代价压房价的背景下，属于政治正确。招商房地产对菏泽取消限售所做的快评也认为：限售当时在菏泽这样的三四线城市出台有跟风之嫌。
而菏泽市对房地产的依赖程度，并不足以支撑持续的“市场冻结”。实际上放开限售之后，由于大量二手房可以入市，未必会引起房价暴涨的
易居研究院认为，菏泽取消限制存量住房转让期限规定侧面说明了限售政策衍生出了很多复杂的问题，而这一政策的取消，给二手房房源的流通增加了更多的机会，房源增加是有助于稳定房价的。
虽然菏泽这次取消限售，被认为是打响了松绑楼市调控的第一枪，但多家机构的分析都认为，从中央层面，楼市调控的基本面没有变，未来更多将以因城施策的方式推出。
不过，在各地供需失衡以及财政压力加剧的情况下，各种试探性的政策博弈可能会成为之后一段时间的楼市调控主旋律。