取消限价！楼市松绑枪声再响，下一个是谁？_风闻

文|凯风

文|国民经略（guominjinglue）

楼市松绑进行时。有人打响第一枪，接下来就会有更多枪。

近日，**继山东菏泽取消楼市限售之后，湖南衡阳发文明确取消限价政策。**文件表示：

由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行限价政策。衡阳目前是本轮调控周期中率先明确提出取消限价政策的城市。

从菏泽到衡阳，从限售到限价，楼市松绑一枪接着一枪，这意味着什么？

01

楼市松绑进行时

一周前，当山东菏泽率先取消限售时，凯风君就已判断：三四线城市楼市调控将会次第松绑，而限价等鸡肋政策会最早放松。

一切尽如所料。

先说第一个，三四线城市次第松绑。

原因在于，**随着中央经济会议和住建部陆续定调，稳楼市已经成为2019年的重要任务。**想要稳楼市，松绑调控政策就是不二之举。

之所以松绑从三四线城市开始，是因为三四线城市本就不是楼市调控主力，许多调控政策也只徒具形式主义。放松与否，无关要旨。

同时，三四线城市基本面较差，在棚改货币化支撑之下获得一轮猛涨，但随着棚改货币化退潮和楼市大环境变化，三四线城市最早撑不住。

以最早放松限售的菏泽为例，这个全国棚改第一大市，未来两年还有数十万的棚改规模。如果楼市就此消停，那么不仅棚改无以为继，土地财政必将受到严重影响。

所以，**山东菏泽作为第一个吃螃蟹者，试探出政策底线。**许多人当初以为该政策会被上级叫停，但事实上一切如常，取消限售已成定局。

有人做第一个，接下来就会更多跟随者。政策底线已经明了，三四线松绑调控，在稳楼市的整体格调下，已无政治风险。

可以预料，接下来会有更多的三四线城市加入松绑之列。

02

限价最该被取消

再说第二个判断，最鸡肋的政策，会被最早取消。

在楼市调控中，限购与限贷最具杀伤力，限售则要具体城市具体对待，而限价最鸡肋。

限价政策，以政府指导价的名义出现，貌似能够对市场价格进行规范，防止房价非理性上涨。但问题在于，限价只能管住名义价格，却管不住实际市场价格。新房可以强制要求开发商按照限价来卖，但二手房随行就市，该多少仍旧是多少。

既然限价扭曲了真实价格，那么必然带来一系列乱象。

一种形式是双合同，既然限价与市场价不匹配，开发商通过购房合同捆绑装修合同，就能将这个价差轻易弥补，而购房者却因为装修合同首付高而贷款周期短，而不得不承受更高的实际首付成本。

**另一种是限价摇号。**限价摇号固然能将福利让利于购房者，但一手房与二手房之间存在的价差，分明就是一目了然的套利游戏。这一价差越大，套利空间就越大，摇到就是赚到的声音就越响亮。这正是今年上半年“万人抢房”的根源所在。

所以，限价的主要意义就在于统计游戏，它能做低统计上的房价，却无法改变真实房价，更无法解决双合同、茶水费以及走后门等乱象。

取消限价，有助于让价格回归市场。

03

还有哪些城市会松绑？

上周的中央经济会议给楼市定调：

因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。

这实际上赋予了地方政府更大的自主权，每个城市有不同的市情，因此也会有不同的楼市调控政策，而上级更多则是指导，楼市调控不再一刀切。

既然地方有了更大自主权，那么这自然也意味着，在楼市松绑上也将获得更大的自主权。

所以，除了房价仍在大幅上涨的三四线城市，绝大多数三四线都会松绑调控。这些三四线城市本来就没有多少调控，松绑起来也是毫不费力。

至于一二线城市，情况就完全不同。

先说限价和限售政策。一二线城市，最容易放开的是限价，而不会轻易放松限售。因为限价鸡肋，而限售在楼市下行期，本身是防护性的政策，它能防范抛售浪潮。

再说限购，一二线城市或许会边际上宽松，比如调整外地人购房门槛，或者通过人才政策暗度陈仓，但全部取消的可能性暂时还不大。

至于限贷，唯一能够确定松动的是房贷利率。至于首付比例、差别化信贷，大宽松的可能性并不大。

在一二线城市，楼市调整幅度相对较大、房地产投资下滑严重、土地财政负增长的城市，会最早试探性放松调控政策。

04

楼市松绑，房价会涨吗？

楼市松绑，并不必然导致房价上涨。

根本原因在不，楼市调控是逆周期性的。**越是紧缩，越说明市场火热。越是宽松，越说明市场存在问题。**2014年除了北上广深之外，全部都松绑了限购政策，也没见有几个城市楼市复苏反弹，这就是核心原因所在。

相比而言，只有最具杀伤力的限购限贷同步松绑，同时配合大水漫灌，楼市才有启动新一轮大涨的可能性。

否则，只是维稳行情，能稳住就不错了。