上车河西最好的时机是十年前，其次是明年_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

十年前，河西刚刚起步，是当地人眼里的一块小滩涂，买到就是赚到；十年后，楼市再次进入熊市，且未来差异会更加明显，是上车的好时候了。

“没有千万资产，都没资格露宿河西的街头。”这是今年2月，知乎关于南京河西地区凌晨排队摇号的一条回复。

去年南京河西的楼市是超乎想象的火爆。

“正在抽验！已有42人被取消资格！周六1.5万人摇河西3177套房！”“震惊全国！南京近万人连夜排队抢房 楼市不好？打脸了吧”“为什么这么多人想挤进南京河西？”

这样的标题，在去年关于南京楼市的报道中随处可见。在《“南京河西楼市疯了：500万的一套房，竟遭600人争抢”》一文中提到，去年9月，河西南鲁能公馆一套退房，由于超过600人报名，由原先的三成首付变更为全款。该项目的置业顾问甚至打电话通知报名者，到售楼处签署全款承诺书，要求三天内付齐全款。

毕竟当时全国买房都跟疯了一样，河西卖得好也并不奇怪。但到了今年楼市开始变得紧张起来。

根据易居数据，2018年上半年南京新房（不含高淳、溧水）成交22775套，环比下跌31.3%，同比也下滑了16.3%。上半年新房成交均价为25732元/㎡，环比上涨1.4%，市场表现为量跌价升，二手房成交35763套，环比下跌18.2%，同比则下滑了28.2%。

比如5月，《中国江苏网好冷清！南京开盘8家楼盘7家没卖完》中提到，江北纯新盘大华锦绣时代，摇号中签率74.6%，江宁湖熟梁台煦府平推210套房源，总价仅104万起，但报名人数仅为87人，卖出不到四成。江北的三金鑫宁府，平推140套毛坯房源，均价也只有25599元/平方米，卖出七成左右。江宁的弘阳禹洲时光春晓，推出316套毛坯住宅，当时认购套数只有22套。城北的几家楼盘，像江山汇悦山府、嘉誉山，都只卖出七八成。只有高淳的中交荣域开盘当天全部卖光，8200元/平方米的394套毛坯房源，吸引2292组客户摇号，中签率仅有17%。

6月河西依然是热闹非凡。

当时，南京河西佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江、升龙桃花园著3家一同开盘，3家楼盘参与摇号的购房人超过了2.1万组，其中佳兆业城市广场的475套房，有12524人摇号，创下南京楼市历史上单盘报名人数最高纪录，中签率仅3.8%。交汇点报道中提到一位购房者，共借1000万，同时参加了3个楼盘的摇号，最终摇中绿地华侨城海珀滨江楼盘。

到了11月，南京主城18个楼盘推出的4891套房，仅7盘卖完，河西佳兆业城市广场加推的287套房源，均价3.5万，吸引6445组买房人，中签率4.5%，近4小时就全部卖完。

2017年11月河西佳兆业城市广场，加推了共366套非毛坯房源，19#销许均价为35552元/平方米，20#销许均价为34664元/平方米。按照安居客上今年佳兆业城市广场5.1万左右的成交价，真是买到就是赚到了。

根据《11月南京房地产市场月度报告》提到，11月，城东板块受银城东岳府（本案成交4套，占总比44.4%，居家40973元/㎡）影响，均价大幅上升；城北板块受暴力国际社区（备案成交274套，占总比17.7%，均价25792元/㎡）等项目影响，大幅下跌；河西板块受胜科星洲府（备案成交301套，占河西总成交66.2%，均价37763元/㎡），拉低河西整体均价。

在365淘房《南京近5年房价变迁史》的图表中可以看到，虽然河西涨幅在8大板块中并不突出，但如果看单价，河西已经仅次于城中，近4万的均价，和城中的差距不过2000元每平。

关于河西房价为什么这么贵，南京网友给出的答案很一致，“CBD。”

当然这个CBD，不是传统概念中的商业综合体，而是河西中央商务区，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区。比如代表企业有，阿里巴巴（江苏总部）、小米、苏酒集团、交行（江苏分行）、招行等；上市公司总部，则有华泰证券、南京证券、紫金银行、江苏租赁等。截至2016年底，河西CBD金融业增加值占GDP比重达27.8%，是建邺区第一大产业。

看个有意思的数据，2017年，南京有45栋规划、在建及完工的200米+高楼，建邺（河西新城）24栋，占比53%；全市规划及在建有17栋，河西有13栋，占比76%。

近日南京市房地产经纪行业协会公布的数据，截至12月25日，南京市2018年度已成交二手房7.14万套，在二手房交易中，非本市户籍购房者占比达64%，其中省内其他城市占35%。按照2017年数据，而江苏省总人口8029.00万人和安徽省总人口6255.00万人，大概是浙江省5657.00万人的3倍。所以虽然南京只有830多万人，且南京以7523元月收入位列全国第八，有源源不断的外来人口涌入南京买房。

《2.1万人摇南京河西1475套新房：“限价房”未必买到就赚到》就提到一位外地购房者说，在外地家长看来，孩子在南京成为“有房一族”后，找对象就更有“资本”了。

“南京人的收入，竟然能撑得住如此高房价，是怎么做到的？”2016年2月，淮水安澜网的论坛里有人提问道。

“苏北、安徽的富人撑起来的。”另一位网友回答道。

但明年河西还能不能保持如此高的房价？

据365新房中心的不完全统计，2019年南京主城预计近50000套房源交付，其中河西板块仅9个楼盘有新房推出，共计4994套新房。

2018年南京土地市场共成交了80幅地块，成交总面积达445万方，成交总金额为827亿元，而往年地价偏高的河西，今年只成交了一幅地块，而且只是商办用地。2017年河西也仅有两幅住宅地块挂牌出让。

实际上，今年10月开始，河西的成交量就是跌回到半年之前。

据中国网地产报道，中介经纪人提到，“最近成交量下降，之前一套房子挂出来两周可以成交，现在成交周期可能长达2-3个月，有时一套房子挂出来甚至无人问津，现在能开门的，都要有成交量作为支撑。”河西板块所在的建邺区9月成交675套二手房源，比8月的864套，月成交量下降约22%。总体来看，河西南成交均价基本在4.1—5万/㎡，河西中部成交均价则在5.4—6万/㎡。

之前，一二手倒挂非常明显的趋势正在逐渐减少。

参照和府奥园的成交看，整体也呈现下降趋势，同时，大户型远不如中小吃香。

和府奥园 2室1厅 77.47平米南 | 精装 | 有电梯2018.11.30380万低楼层(共18层) 2014年建板楼49052元/平 和府奥园 3室2厅 132.13平米南 北 | 精装 | 有电梯2018.11.16645万低楼层(共18层) 2014年建板楼48816元/平 和府奥园 2室2厅 77.66平米南 | 其他 | 有电梯2018.10.23387万中楼层(共18层) 2014年建板楼49833元/平 和府奥园 1室2厅 71.21平米南 | 精装 | 有电梯2018.07.22362万中楼层(共16层) 2014年建板楼50836元/平 和府奥园 1室1厅 39平米南 | 其他 | 有电梯2018.05.26210万中楼层(共16层) 2011年建板楼53847元/平 和府奥园 2室2厅 87.13平米南 | 其他 | 有电梯2018.04.15419万中楼层(共16层) 2011年建板楼48090元/平 和府奥园 2室2厅 87.13平米南 北 | 其他 | 有电梯2017.10.18410万高楼层(共16层) 2011年建板楼47057元/平

而佳兆业城市广场在链家上，没有历史成交记录。以3室2厅挂牌615万，123.94平米的房子为例，在2018年7月21日挂牌之后，近30天仅看过1次，关注房源的人也不超过19个。

中小户型的刚需盘明显比大户型的流通性更好。同时，河西板块内的价格差异也开始显现，比如奥体附近大部分楼盘依然能够稳定5万，而到了汉中门大街附近均价就降到3万，再往周边，如清荷园2万出头也能淘的到。

一二手房价格逐渐恢复理性，房价逐渐分出层级，以及明年没有那么理想的预期，明年南京河西的房价预计仍然会是南京最坚挺的区块，但是去年万人疯抢的情况恐怕再难出现。

“买房最好的时时机，是十年前或者现在。”这句话也正好符合当下的南京河西。

十年前，河西刚刚起步，是当地人眼里的一块小滩涂，买到就是赚到；十年后，楼市再次进入熊市，且未来差异会更加明显，是上车的好时候了。