侠客岛：菏泽打响全国楼市调控松绑第一枪？你可能想多了

据微信公号“侠客岛”（ID：xiake_island）12月19日消息，12月18日，山东菏泽一条放开房产限售的消息火了。很多自媒体纷纷指认这是“打响调控松绑第一枪”。地产股也应声而动，在预测“调控政策出现调整”的逻辑下，山东版块以及主要布局三四线城市的地产股纷纷逆市上涨。

取消限售——地产调控放松——房价上涨——土地财政收入增加……逻辑链条看似在完整浮出水面，但事情就这么简单吗？

松绑？

包子要一口一口地吃，文件要一个字一个字地读。先看大家最关心的取消限售政策。

原文是这样子滴：

“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”

翻译成大白话：一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，现在要取消了。

那当初为何要弄这么一出呢？

菏泽并非独创，也不是最狠的。比如说，高调“反炒房”的湖南长沙，限售期限是4年。背景呢，当然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地纷纷加码，按住房价，心照不宣的标尺就是“房价不能超过2016年7月的价格”——虽然没有公开下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一样，已成为不成文的规定。

其实，从来就没有任何全国性文件要求限售，也就是说，限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的规定，是调控高压态势下各地的自我加压，一旦有城市主动套上，跟风者众。既然不是规定动作，自己套上的枷锁自己取下来，别人当然也就无从置喙。

限售会有什么影响呢？首当其冲的是二手房市场。

经济ke问了一个业内人士，他说，“限售，就是减少市场上的二手房源，供应少了，从理论上说，会推高二手房价；成交量少，我们的生意不好，有苦说不出。但是，限售确实也能打击一些炒房客，房子压在手中出不去，资金成本高。”

反过来说，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房价，也可帮助稳住新房价格。要知道，新房价格才是政策监控的KPI指标，二手房价格却不算监控指标。

躲在角落里暗自庆幸的人应该是某些炒房客，“紧箍咒”忽然取下来，不管囤积的房子好不好卖，至少有了逃出生天的机会。

其实，菏泽市的调控新政中还有一条政策也富含信息：

“对实力强、信誉好的企业不再监管（商品房预售资金），其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。”

为此，《中国经济周刊》记者专门请教了开发商。他解读说，这条可总结为一句话，为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱，更方便地使用回笼资金。

取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看，就是“增加市场流动性”，前者是提高房子的流动性，后者是提高开发商的资金流动性，希望市场活起来。

12月19日，菏泽市住建局发布的最新回应

棚改！

真相总是藏在细节中。

除了取消限售这一焦点，经济ke认认真真地通读了菏泽文件全文，最关注的细节是文件标题——《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号）。

文件共七大点，前面五大点都是讲棚改，取消限售的内容夹在文件中。

棚改！全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。

细节也藏在数据里，有个数据说得上“惊悚”。据菏泽上述通知，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。

150万是什么概念呢？公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。

仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致，市场看似已被透支。

公开数据显示，2018年11月份，菏泽一手房均价为6080元／平方米，二手房均价为6441元／平方米。2015年12月份,菏泽住宅均价为4122元/平方米。涨幅不可谓不大。

过去两三年房价大幅上涨之后，三四线城市居民“六个钱包”都掏空了，谁还来支撑脆弱的房价呢？

菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。

然而，今年棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

某省住建厅人士也告诉经济ke，明年棚改规模大幅度减少了。“要化解存量，严控增量。”

华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。

信号？

11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。

湖南宁乡一位地产中介商告诉经济ke，当地房价可以说是断崖式下跌，有大开发商精装改毛坯，从高点的7000元/平米的精装，到现在出现4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其实就是变相降价。“二手房行业也很惨，我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。”

但有别于菏泽、宁乡这样的三四线城市，一二线城市调控节奏又不一样。前段时间还有新闻说，一些资金正在寻求进入一二线城市的房市寻求避险。可见一二线城市和三四线城市面临的情况很不一样。

据说，武汉前一阵子召集开发商开会，传达政策，讨论形势。开发商们纷纷叫苦连天，呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后，会议主持人不耐烦地丢了一句：“再吵，我们就向长沙看齐。”顿时，会场鸦雀无声。

今年6月发布“反炒房”新政之后，长沙被称为全国地产调控最严的城市，“限购、限售、限价、限企业、限离婚”等各种政策无所不有。

这次菏泽的消息一出，立刻有专家说这类似于2014年调控松绑时，广西北海取消限购的消息。事后来看，上一轮调控的信号枪的确是在三四线城市打响的，此后开始去库存，全面松绑。

但这次能不能当做全国范围放松地产调控的信号呢？别想太多。

经济ke觉得，“房住不炒”依然是中央定下的主基调，这几轮重要会议讨论经济问题，都没有在这个主基调上有所松口。在这个主基调下，还有一个政策，叫“一城一策”。就像刚才说的，三四线城市和一二线城市面临的问题都大不相同，调控很难“一刀切”，这也给各地因地制宜预留了调整空间。菏泽的事，在这个层面上去理解恐怕才更准确。