解读中央经济工作会议：房地产“差别化调控”变“分类指导”

【文/观察者网 徐乾昂】

中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平，中共中央政治局常委、国务院总理李克强，中共中央政治局常委栗战书、汪洋、王沪宁、赵乐际、韩正出席会议。

涉及房地产领域，会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

观察者网梳理发现，对比2017年，本次中央经济会议对于房地产相关内容的表述出现了变化：一是将“差别化调控”改为“分类指导”；二是没有提及租赁市场的描述；最后也是最直观的，再次明确了“房住不炒”的概念。

“差别化调控”改为“分类指导”

具体来看，针对第一点，易居研究院智库中心研究总监严跃进对观察者网表示，这或许暗示“直接调控”会相对减少一点，**而是更多基于城市政府的主体责任。**从这个角度来看，这说明房地产的管控主体不在于中央，而是在于地方政府，中央扮演了“指导”的角色，地方才真正扮演“调控”的角色。

这种“因城施政”、“因地制宜”的做法，在近期“菏泽市取消楼市限售”、“广州调整商住房政策”等例子中就能体现。

12月18日，山东菏泽市宣布取消新购住房限制转让措施。引发舆论关注和对“全国楼市调控开始松动”的猜测。19日财联社援引山东省住建厅相关人士的话，后者明确指出**“一城一策”、“因城施策”的管控措施，并非“一刀切”**，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，但会进行总体把控。

同日，菏泽市住建局回应称，近年来，受转让期限规定的影响，**菏泽二手房交易价格出现同比增长较快的势头。**为防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

同样在19日，广州市住建委宣布2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国“商住房”政策最严格的城市是北京与广州，所以广州对政策进行调整，**是可以理解的。**他表示，放松调控后，市场上大量的存量商住房可以销售给个人，对于这些存量项目来说肯定是巨大的利好。

值得注意的是，广州市住建委还规定，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。对此严跃进说，这体现了当前商服类物业管控的导向，即避免有人产生借机炒房的想法。

微信公号“侠客岛”指出，一二线城市和三四线城市的房市调控又不同。观察者网注意到，国家统计局数据显示，11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

此外，今天网上有传闻，称“外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅，允许累计补缴三次的情况，但不得断缴”。对此，据财联社消息，杭州市住房保障和房产管理局表示，自去年开始针对确因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格，目前并未作新的调整。

言下之意，杭州并未放松限购政策。

未提及租赁市场 “房住不炒”不会变

去年的中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。而今年并未提到租赁市场。

“说明未来工作重心有变化，这与租赁市场本身已经启动并开始进入正轨发展态势有关。”严跃进说，2018年租赁市场的鼓励性政策比较多，是一个政府支持型的市场，而2019年需要租赁企业更加主动地去探索市场化的模式。

而对于“房住不炒”的概念，严跃进认为，“这个思路和逻辑是不会变的。”

根据中原地产研究中心的数据，2018年楼市相关调控政策在450次左右，成为房地产调控政策最密集的年份，刷新历史纪录。

中原地产首席分析师张大伟说，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，说明全国房地产的调控力度将维持之前的水平。虽然最近部分城市出现微调，但从整体看，基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。

国家统计局公布的数据显示，1-11月房地产多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。

从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的1.4%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

“从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现，已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。”

“预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。但部分城市也会逐渐改变之前过严的房地产调控政策。市场依然坚持房住不炒，”张大伟分析道。

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