易宪容：说“房市回归理性”还太早

国家统计局近日公布数据显示，北京、上海、广州、深圳的10月二手住宅销售价格指数，环比全低于100。近段时间以来，从有房企高呼所谓“活下去”到山东菏泽新近取消新购住房限制转让措施。在这个背景下，有为楼市唱衰叫苦的声音;有认为房地产业终于回归理性，楼市经济已变身“实体经济”的判断;也有政府可能出台新一轮调控政策的预测，怎么看待这些声音呢？

其实，过去十几年，中国的房地产市场是一个政策市，也是一种宏观经济调控工具，政府一旦感到经济增长下行的压力增大，就有通过刺激房地产市场来拉动经济的可能。因此，社会对房市动向及政府调控的动态关注度一直比较高。

从国家统计局最新数据看，国内一线城市二手房价11月份同比的确是下跌，但其下跌幅度十分有限，只是房价的波动而已。如果以2015年为基数，北、上、广、深房价上涨分别达45%、38%、50%、51%，让一线城市房价回归理性，仍不是一朝一夕的事。

像山东菏泽取消新购住房限制转让措施这类变化，就如我在这些调控政策出台时所预测的那样，地方政府出台这些政策目的就在于什么时候取消。否则地方政府本不需要这类宣示。绝大多数投机炒作者也没有把这项政策作为其是否进入市场依据。

当2014年国内不少地方的房地产市场开始出现调整时，一些地方政府也很快地取消各种限购政策，但当时市场反应仍然十分平静，所起到的作用也十分有限，直到2015年央行的住房按揭贷款信贷政策重大调整，这一波房地产市场价格上涨才启动。只要央行住房按揭贷款的信贷政策不启动松绑，这些行政性调控政策取消能够起到作用也是十分有限的。

楼市回归理性，甚至变身为“实体经济”，当然是我们的一种良好愿望，而现实是，国家统计局也不可能把房市纳入到实体经济的统计范围，如果房价涨跌纳入消费价格指数，国内消费价格的指数权重就得重新调整。如果未来房地产市场价格也如早几年那样快速上涨，消费价格指数也将随之上涨。央行可能快速调整基准利率，房地产市场的价格会大跌。

当前中国房地产市场主要面临的难题在于住房商品金融化，最为重要的是政府有没有通过税收政策(住房交易税、住房交易所得税、房地产税等)在事前、事中、事后对住房的投资及消费进行严格区分。如果没有这样区分，许多人本来购买住房就是为赚钱，事实上也是如此。

观察当前的房地产市场，听市场流行说什么，预测地方政府出台什么样的房地产政策这些都不是那么重要，重要的是如何保持当前房地产市场的稳定，警惕通过各种不当的言论制造压力、炒作新房地产政策出台，并以此牟利的企图。(作者是青岛大学经济学院教授)