集体建设用地入市 土地制度改革迈出重要一步

土地制度改革迈出重要一步

今日社评

本报特约评论员

为集体建设用地入市扫清法律障碍，集体建设用地入市减少了中间环节，可以有效降低土地流通成本，平抑地价房价。更重要的是，可以对目前“土地财政”格局产生冲击，倒逼地方政府从“土地财政”中摆脱出来，更好地建设服务型政府。

十三届全国人大常委会第七次会议昨天对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进行了初次审议。修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征收为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。为了衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定后，新增一句“法律另有规定的除外”。

这是我国土地管理制度改革迈出的重要一步。两部法律修改通过以后，现行城乡分治的土地管理制度将出现重大调整，农村集体建设用地将更便捷地按市场化途径进入市场，农民可以更多地分享经济增长和社会进步的红利。

我国现行法律规定，城市土地属于国有，土地使用按城市政府的规划来操作，城区以外的土地属于农村集体所有，产权由所有村民分享。目前，随着城市版图不断扩大，进入城市规划区的这部分集体土地必须先由国家征收转化为国有以后才能进入市场。但是在“集转国”过程中，由于大都未经过市场博弈，价格都比较低廉，城市政府通过向农村集体支付少量土地征收费后，再按市场价对土地进行“招拍挂”，政府获得大量土地收益，农民往往没有得到多少利益。取消这一条规定，集体建设用地可直接参与市场交易，这部分土地的价值基本上可以由农村集体分享，农民可以从中获得更多收益。

这次土地法修法的一个重要举动，是拆除了集体建设用地必须转为国有才能入市这个用地“关卡”。现行土地使用的“集转国”政策，方便了政府对土地的管理，但在长期的实际运作中，地方政府渐渐形成了“土地财政”制度，导致地价、房价飙涨。现在，为集体建设用地入市扫清法律障碍，集体建设用地入市减少了中间环节，可以有效降低土地流通成本，平抑地价房价。更重要的是，可以对目前“土地财政”格局产生冲击，倒逼地方政府从“土地财政”中摆脱出来，更好地建设服务型政府。

刚刚闭幕的中央经济工作会议在部署明年经济工作时，对积极财政政策提出了“加力提效”的要求，这表明面对经济增长稳中有变、变中有忧的情况，适当加大基础建设投资已是一个可以预期的经济调控政策选项，而适度加大投资的一个重要条件是适度加大土地供应。目前，很多城市的土地资源越来越紧张，导致地价越来越高，对投资方的挤压也越来越重。让集体建设用地直接进入市场交易，可以增加土地资源供应，活跃土地市场交易，为地方经济增长创造活力，使“加力提效”得到实际的效果。

2013年11月召开的党的十八届三中全会提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”现在两部土地法提请审议，标志着这一改革将正式启动实施。

土地制度改革牵涉面广，需要做的前期准备工作很多，等两部法律修正案获得全国人大常委会通过后，还要对相关领域的法规、政策进行修改。农村集体建设用地如何建立入市程序，怎样保证入市交易中每一户农户的切身利益，交易完成后如何保证投资人得到与国有土地同等的权益，交易过程中地方政府怎样行使正确的事前事中事后监管，这些都形成了对地方政府的“大考”。地方政府要从有利于社会经济发展、有利于民众享受到改革红利的目标出发，果断舍弃本位利益，尽力保证这场改革顺利推进。