修法并不代表“小产权房”能转正

本报讯（记者 曹政）12月23日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请全国人大常委会审议。但这一消息也在网络上立刻引起误读——“小产权房”转正有戏？对此，业内专家分析，该政策并不涉及销售类型的商品房、“小产权房”等，也不能引申为“小产权房”可以转正。

修正案草案中，首先是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。

在明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施方面，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用;集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。此外，健全宅基地权益保障方式，完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利;下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡(镇)人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

与此同时，为了与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

“其实，相关政策并非第一次落地，多年前已经有试点。”中原地产首席分析师张大伟说，早在2015年2月,北京大兴等33县(市、区)就被国土部门确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。其中，2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

需要注意的是，即便是有试点、有修法，也不能就这样引申为“小产权房”转正。“‘小产权房’不能转正！”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，此次政策对于集体建设用地的概念明确提到了两点，其一，主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而涉及的销售类型的商品房、“小产权房”等居住用途都没有提；其二，此类用地强调了经营性用途，“小产权房”本身也谈不上经营性用途，即便存在各类出租的概念，本身也是违法的。