北京刚需看大兴，“住房不炒” 瀛海镇_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-02 11:57
文章首发于公众号：叁里河
作者：老编辑1989
今天大兴有三件好事。第一件是北京新国际机场亮相，机场高速全线贯通，距离成为新国门又近了一步；第二件是天宫院凯德MAll开业，第一天人山人海，和龙湖天街，泰禾里连成一条线，4号线大兴线最后三站实现了商圈全覆盖；最后是8号线南延线准时开通，大兴迎来了第三条地铁线。
过去地铁亦庄线和4号线大兴线像北京甩出来的两条尾巴。虽然行政区上都属于大兴，但是人们印象中亦庄是亦庄，大兴是大兴，亦庄人不挤四号线，不逛西红门荟聚，不堵车在新发地，怎么可能和大兴人有共同语言？
瀛海镇正好坐落于大兴和亦庄之间，过了南苑机场和五环之后的第一站。南苑机场是北京南城的伤疤，这个属于军队和航天系统的大片区不归北京管，造成了规划上的长期停滞。
然而8号线开通之后，瀛海镇的交通瞬间成为长板，相比于大兴的两翼，无论是从新发地进北京，还是从东南四环、东南三环去CBD，都是堵字当头。早上永远挤不上车的4号线更是黄村人的痛。
而瀛海镇距离市区直线距离更短，8号线未来要穿过7号线，14号线，10号线，以及未来规划的S6等5条东西线路，能够有限分流。从时间上来讲，8号线让瀛海镇的通勤范围可以扩大到海淀黄庄的程序员和亮马桥的金融狗。
从去年开始，瀛海镇成了南城的一个亮点的区域，最超值限竞房瀛海府入市日光，89方三开间朝南的“神户型”，总价不足440万确实非常适合刚需改善。2.9万一平的国瑞共有产权房就在旁边。瀛海镇最北边的区块龙湖天琅算是五环边一个指标的别墅楼盘。东边是金茂悦和规划中人大附中的亦庄学校，这所十二年一贯制，是刘强东给京东员工带来的福利。
美中不足的是瀛海家园和南海家园一东一西两个回迁房的区域，面积和户数都很大，限制了瀛海镇的投资回报前景。
昨天瀛海镇开出了第一例集体建设用地直接入市建设住宅的先例。三宗集体土地的建筑控制规模合计35万平方米，同步配建养老、幼儿园和义务教育设施。这个模式的破天荒之处在于，打破了之前政府征地，农民拿拆迁款，地产商拿地，最后购房者买单的模式。
传统模式是三高，高拆迁款，高土地出让金，高房价。而瀛海镇是通过集体持股企业北京汇瀛直接出让土地给地产商，没有政府这个中间商赚差价，也不用付给农民高额拆迁款，因而楼面价只有1.5万左右，最后入市的共有产权房单价可能低至2.5万左右。
瀛海镇的新模式几乎相当于过去的小产权房，就是农民直接建房卖给城里人。但是是合法受到法律保护的。这不是瀛海镇第一次这么干了。今年瀛海镇还出让了一块9.8万平方米的土地，总出让价格约15.86亿元，楼面单价10146元/平方米。
这块地建设的是完全自持的租赁用地，北京万科入股了49%的股权，汇瀛恒业有限公司持股比例为51%。更早之前，作为背景集体建设用地的样板，瀛海镇还多次出让建设用地作为工业和商业用途。
2015年，大兴区就作为北京的唯一代表入选“三块地”改革试点。“三块地”改革今年年底收官，改革的经验将会被新修的土地管理法和城市房地产管理法吸收，就是你们刚刚听到的那个允许“非农业建设用地不再必须国有”的那个新闻。
从2017年开始，北京的土地供应就开始大幅向限竞房和共有产权房倾斜，今年下半年北京的新房市场刚需除了政策房几乎无房可卖。瀛海镇的试验再次确认了北京摆脱土地财政的决心。
北京市今年夏天公布的《促进城市南部地区加快发展行动计划》提到，
探索建立控制土地成本的开发模式，严格控制大拆大建、高成本补偿。充分释放集体土地改革红利，加强区级统筹，探索推广”模式，鼓励以镇域为整体划定一个或多个实施单元，统筹功能和产业发展以及相关配套设施建设，实现跨项目、跨区域资金平衡。探索村集体经济组织通过作价回购、统一租赁、入股合作等方式整合本村农民闲置房屋资源，发展旅游休闲、健康养老等特色产业。鼓励探索通过点状供地方式，合理配置一定比例建设用地，促进田园综合体等农村新兴业态发展。”
之前在《乡下漂亮的大房子，还是中国人的一个梦》里提到，深圳的跨越式发展，就和灵活的农村集体土地管理制度有关，农民用土地参与城市建设和收入分配。城市有活力，进城年轻人能够获得比较廉价的住房，本地的农民也没有被排除在城市化之外。
所以瀛海镇的各种集体土地入市的试点，意义不止于让刚需能买到2.5万一平的共有产权房，会释放大量的改革红利出来。
当然，我们先要买到2.5万的共有产权房，然后我们才能分享这红利。