全面降准靴子落地，对楼市影响有多大，刚需何时入场？_风闻

文|凯风

文|国民经略（guominjinglue）

2019年刚开年不久，降准就如期而至。

1月4日，在高层刚刚吹风不到半天，央行就发布公告，决定进行全面降准：

下调金融机构存款准备金率1个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。净释放资金约为8000亿元。

央行表示：

将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞大水漫灌，注重定向调控。

这意味着什么？

01

央行为何如此急切？

这一次降准，并不令人意外，但急切程度超乎预料。

**直接肇因是，经济下行压力愈发严峻。**12月官方制造业PMI跌破荣枯线，创下2016年3月以来新低。

此种背景下，货币政策早已转向。上个月的中央经济会议提出“保持流动性合理充裕”，且去掉了“管住货币供给总闸门”的表述，这正是货币持续宽松的标志。

同时，2019年是建国70周年，也是全国建成小康社会的关键之年。此前的中央会议明确指出**“做好经济工作至关重要”**。

所以，在稳经济的背景下，货币政策将会一改紧缩态势，走向宽松之路。其实，2018年已经进行过四次定向降准，加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF,定向中期借贷便利），释放的流动性已经相当可观。

要知道，**货币工具向来是逆周期调节。定向降准一次接着一次，恰恰说明经济形势越来越发严峻。**一次降准不足以提振，那就需要二次降准、三次降准，乃至更多。

所以，这一次降准是在意料之中，未来还会有多次降准。

02

会不会流入楼市？

每一次货币宽松，都会引来相同的问题：会不会流入楼市？

降准，通俗来讲，就是降低各大银行在央行的**“押金”**，让银行更有多资金可以用来放贷。这也就是我们常说的“释放流动性”。

不过问题在于，流动性释放出来，能不能从银行出去，市场是不是有需求，货币传导路径是否通畅，这些都悬而未决。

事实上，2018年已经进行过四次降准和多次麻辣粉操作，释放资金规模高达2万亿元，银行间拆借利率已经降到了几年前的低点，但中小企业融资成本依旧高涨，房地产依旧面临巨大调整。

这背后的原因有三个：一个来自于银行层面，一个来自于市场层面，第三个来自监管层面。

**其一，从银行层面看，银行惜贷。**经济下行周期下，贷款能不能收回来是个问题，即便不少中小企业嗷嗷待哺，银行也未必愿意放贷。正是在此背景下，最近决策层多次强调支持民营企业发展。

**其二，经济下行周期，企业多数都不再扩张，即使银行贷款额度充裕了，企业也未必愿意去借贷。**换句话说，放水的边际效益越来越小。降准释放再多的流动性，只要到不了企业层面，就形不成真正的货币之水。

**其三，房地产市场想要这些水，但监管依旧没有放松。**在房企层面，无论是开发贷、信托贷款，还是企业债，都还在严防死守，此前这几波放水基本都被限制流入楼市。在居民层面，限贷政策依旧没有放松，加上政策严打首付贷、房抵贷，楼市从这些小放水中受益不多。

03

能不能刺激房价？

在全面降准之下，房价又会受到何种影响？

在《2019楼市往哪走》一文中，凯风君曾指出，任何地方的楼市大繁荣，除了基本面层面的人口、经济等因素外，无不是货币膨胀所致。2009年和2016年这两波楼市上行皆是如此。

那么，多次降准之下，房价会否出现刺激性上涨？

答案很简单：暂时还不会。     

原因有三个。

**一个是上文所说的，降准只是释放流动性，但钱能不能到市场中，是比放水更加复杂的问题。**如果楼市的信贷闸门仍未放开，降准之水四溢到楼市里的并不多，不足以支撑房价大幅上涨。

2018年已经连续四次降准，释放资金高达2万亿元，对楼市并未形成丝毫刺激效用。

**第二个原因是，目前宽货币主要是稳经济。**而稳经济的第一环在于刺激实体经济，第二环是基建托底，第三环是减税，最后一环才是房地产。

**第三，房价重启大幅上涨，需要一系列政策配合。**在货币层面，不仅需要降准而且必须要有降息加以配合；在楼市调控层面，核心的是限购和限贷，只有这两者大幅宽松，楼市行情才会真正重新向上。

其实，经历上一波上涨之后，居民杠杆率已经居高不下，六个钱包所剩无几，手头多半已经没有余钱。

除非降低首付比例、降低房贷利率、放宽二套房贷款限制，多管齐下，才能再度挑动起购房热情。

04

刚需何时入场？

货币宽松，楼市调控也在不断松绑。

从山东菏泽取消限售开始，湖南衡阳、安徽合肥、青岛高新区接连闯关，虽然有的被自扇耳光，有的躲躲闪闪，但楼市松绑已经是大势所趋。（参阅《暂停摇号！2019楼市松绑再下一城，哪些城市会跟进？》）

在宽货币和楼市调控不断松绑之下，刚需究竟该何时入场？

在《2019楼市往哪走》一文中，凯风君就已明确说了：所谓“刚需任何时候上车都是对的”，都是一派胡言。真正的态度是：刚需要做好随时上车的准备，而不是什么时候上车都一样。

那么，如今就是刚需做好上车准备的关键时刻。究竟何时入场，可参考以下三个指标：

其一，降息与降准同步到来时，仅有降准并不够，降息更有实质杀伤力。

其二，限购松绑，尤其是一二线城市公开松绑。

其三，限贷宽松。尤其是降低首付比例，实际房贷利率降低到基准以下，取消认房又认贷政策，等等。

如果出现这些信号，那么整个政策就不再是维稳行情，而演变成刺激模式。这个时间点，刚需入场最为稳妥。

现在，请拿好手中的钱。