从一套房子的买卖看中国房地产政策效果_风闻

2018年6月正是中国房价的顶峰期，我们去到南沙，本来只是去转转，却看中一套房子，208万元，想也没想就交了5万订金，回家后便开始了卖房旅程，因为没有做任何功课，加之这边交了订金，房子如不能及时卖出，新房子的后续付款就成问题，订金和后期付款可能收不回。其实，事实是只要不网签，房子是可以及时卖出的，在业内被叫着“内部过名”。可我们买得太急了，急急地成了一头笨鸟，去咨询中介，那个中介却给我们出了一个馊主意，要我们用奖励的办法，刺激中介帮我们交易，所以我们竟真的按房子交易额的1%给中介，作为奖励，到最后我们才发现，这是多么愚蠢又多余的行为！不管房屋买卖是否火爆，中介都是免佣金吸引人们放盘给它，甚至还要反给放盘人5000到10000元不等的放盘费，因为它是用卖主的房子在赚钱啦！为了房子能尽快出手，我们低于市场价180万，按178万报价，按171万交易成功。加上付给中介的1.71万元，实收169.29万元，这样，我们在这个基础上另掏了38.71万元现金，买下新房。

等我们将款项全部付完，拿到产权预登记证明时，已是11月份了，这时，房子嗖的一下降了下来，可以最低190多万买一套了。如此算来，明亏18万。

但我们自我安慰说，反正我们是一房换一房，旧房子现在也没这个价了，但二手房市场没跌这么厉害，基本维持在我们实际成交价的附近，也有人160多万元报价的，于是最多比我们少10万。还是一手房跌的力度大一些。

于是我又换了一种算法来为自己的冲动开脱，算下来，我们只花了58万元买了一套电梯精装房。2006年初我们花18万元买的二手房，加装修，总计20万不到，这次另加了现金38万多，按整数正好是58万。

这增加的38万元也是物有所值，25年房龄的旧楼变成了新楼，另外增加了10平方米的面积，如果算上电梯与装修，应该与旧房等价。是的，我原本打算至少花20万给旧房重新装修，再等什么时候旧楼加装电梯，估计也要摊约8到10万，这样算下来至少要28到30万，还乘8万，摊到增加的10方，二边基本持平。我们在旧房住了12年多，抵掉现在等新房的2年，这么算下来，还赚了10年的房租。这里还没算上设施和环境的改善应该的获利。

如果按照我的这个逻辑，是不是房子其实没涨价呢？

如果我将20万存入银行，假设年息5%，按复利公式计算，即20（1+5%）12=36.3969万元，而20万投资到房产，现在的收益是171万元，比存银行多134.6万元。是银行收益的370%。

同一套房，我们住了12年，房龄25年，如果按当时买房的18万元，现在卖出获得171万元，涨了950%。

而广东省的职工平均工资2017年的82866元/年，与2006年是26186元/年比，增长316.45%，比房子的涨幅少了633.55%，所以有了“6个荷包”的说法。

有人说，房子的涨幅是货币超发造成的，并以物价为例说，说过去白菜萝卜几分钱，现在都涨到几块钱十几块了。这个几分钱说的是改革开放前的物价，我们还是看下面这组曲线：

       对应2006年到2016年，中国的居民消费价格指数（CPI）, 特别是2012年到2018年CPI是相对平稳，甚至在荣枯线103%以下，可以说无增长。

再看下面一组数据：

2006****年到2016年中国M2一览表

年份                M2(万亿元）   增长率

2006年12月      31.26

2007年12月      40.34             129%

2008年12月      47.52             118%

2009年12月      60.62             128%

2010年12月      72.59             120%

2011年12月      85.16             117%

2012年12月      97.41             114%

2013年12月      110.65           114%

2014年12月      122.84           111%

2015年12月      139.23           113%

2016年12月      155.01           111%

2017年12月      167.68           108%

2018年11月      181.32           108%

从上面图表可以看出，中国的货币供应量M2(=现金+定活期存款)是逐年增多，其增值均超过当年的GDP增幅,2018年比2006年增加了580 %。

如果假设中国全社会只有二种消费投资，生活费与购房，我们知道，2012年至2018年这7年的生活费基本维持不变，那么假设增加的钱都投放到购房，但我们知道这期间房子的增幅是950%，也就说，即使货币增加了580 %，但仍不能满足房价的增幅，仍差370%。那这个370%从哪里来呢？应该包括二个渠道：一是购房者的积蓄，所以有了6个荷包的说法，为了一套房，全家几代人用尽了其一辈子的积蓄。二是用了未来的钱，有统计表示：截至2017年末，中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%），其中房贷占比在60%以上。

再看看我们那套旧房的买家阿东，硕士毕业在一间科技公司工作，他花171万元买下我们那套房，其中首付54万元，公积金和银行贷款合计117万元，贷款年限分别为30与35年，按等额本息还贷，每月约7000元。其中，阿东的首付是向母亲借的。本来阿东正在准备跳槽，为了单位出买房资质证明之类，约半年时间是不敢动弹的，接下来，如果没有比现在单位收入好的下家，他也是不敢跳的，他突然感到自己不是自由身了，真真正正成为了房奴，以后的每一步谋划发展都要把还贷放在首位。试想，一个劳动者每月要还7000元，手上还能剩下多少可以消费，何况接下来他还要成婚，养小孩，加上其他支出开销，可能会过上入不敷出的日子也未可知。这还是一个年收入处在社会顶端的个案，如果一般劳动者呢？我们知道2017年广东省职工年平均收入为 82866元，也就是说，处在这个水平的个体，不吃不喝，全部用来还房贷，还差94.5元。

这个现象回答了我国这十多年来，货币超发，CPI却基本保持不变的缘由：钱都流入了房地产，也就是通过房地产将居民财富进行了第三次分配。按理，货币超发一定会带来通货膨胀，而近十多年来，特别是近几年来，并没有出现通货膨胀的问题，这是好事，但也是坏事，也就是说房子像一个吸血鬼，将居民财富搜刮一空，使居民可支配收入减少，影响消费能力，反过来抑制社会需求，导致产能过剩，社会经济停滞不前。另外一个风险是，居民杠杆率过高，加上经济的不景气，会带来债务违约，形成金融甚至经济危机，如美国的2008年金融危机就是由于居民债务违约引起。

房地产的畸形发展所形成的泡沫，有人幻想用不断增长的货币增量来冲销，最著名的观点是：房子并没有涨，涨的是货币。但我们看到房子涨幅已超过货币增量的370%。2018年底，人们发现了一个现象，在股市一片绿的情况下，只要听到经济不好的坏消息，红的就是地产股，因为人们将房地产作为了应对经济不好的万能灵药，大家相信，只要经济不好，房子就会涨。股市是经济最灵敏的反应器，近几年房地产政策的功能确实如此。有人认为，房地产是中国经济的支柱产业，甚至被某些经济学家概括成了“房产红利”，是中国几大经济奇迹之一。然而，结果是什么？居民没有了消费能力，经济的三驾马车（投资、出口、消费）之一的消费缺了腿，影响投资效率减弱，为了保证GDP稳定增长，固定资产投入逐年增长，2017年我国固定资产投资占GDP的50%，对经济增长的贡献率仅为32.1%，拉动经济增长2.2个百分点。而1978年为38.9%，2011年达到48%，近几年来，投资贡献率逐渐减少，被称着“新常态”。

常识告诉我们，没有消费的经济增长是舍本逐末，不能长久。用房地产等固定资产投资刺激经济无异于“饮鸩止渴”罢了。

如上所述，畸形的房地产政策可带来二个方面的后果。一方面是国富民穷和贫富极度分化，劳动者的获得感严重受挫。另一方面是高昂长久的房贷如一副枷锁困住了房奴的手脚与想象力。

新的一年该如何破局？并不是房子该涨还是应跌，房地产作为支柱产业已是强弩之末，对GDP的增加只剩下负作用力，下一个支柱产业会是谁呢？不管是谁，政策的导向应该达成如下效果：

一个正常的活跃的经济社会，必须具备生产要素的自由流动与配置，劳动者个体有强烈的创富欲望及与之相适应的营商环境。同时，财富的分配应带给劳动者个人足够的可支配收入，这才可能形成强大的消费能力与欲望，促进下一轮需求与供给的有效循环，支撑社会可持续健康发展。

2019-1-8于广州