特斯拉带不飞的临港房价_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-15 13:35
文章首发于公众号：叁里河
作者：江大桥
“这是中国新能源汽车领域开放外资股比后的首个外商独资项目。”总理对特斯拉除了建厂之外的行业意义表达了肯定。
特斯拉在上海的超级工厂，是上海有史以来最大的外资制造业项目，一二期全部建成后规划年产量50万辆纯电动整车，相当于目前特斯拉全球总产量的5倍，每年可达到1500亿人民币的销售收入。
受特斯拉上海工厂动工的利好消息，1月7日A股市场中特斯拉概念股走强。但上海临港的房价，去年却表现平平。首先临港区域被海洋半包，区位发展受到海的限制不具备像周围的延伸性，其次相较金桥和张江距离市区太远，与市区联动性受制于距离，产业发展还没有真正迈入高端制造业。
所以想去临港炒特斯拉概念的房产投机者还是不要因为前景不明的概念就过早打鸡血亢奋。
两年后特斯拉工厂25万的增量，暂时来看并不算多。
特斯拉在上海建厂不仅消费者，科技粉特别关注，也让上海临港的房东和嗅觉敏锐的投资客异常兴奋，特斯拉建厂投产后临港区域的房价会不会迎来一波上涨。一些地产媒体预判特斯拉在上海建超级工厂对临港是重大利好，鼓吹临港是上海的“价值洼地”。
特斯拉超级工厂能为临港导入多少人口呢？
美国加州弗里蒙特特斯拉工厂面积和产能，与建成后的上海工厂相似，目前特斯拉在加州的工厂有员工超过1万名，预计上海工厂大概也能直接给临港重装备产业区带来近万名人口流入。
但是，这1万人中的人，能有多少买得起临港已经超过2.5万的房价，需要打个问号。
目前来看，即使未来特斯拉能为临港区域带来近万人口流入，但是90%以上的人口都是收入很低的普通工人。特斯拉上海超级工厂附近的上汽新能源车生产基地招聘的普通工人月薪仅5千左右，未来特斯拉上海工厂建成投产所招的普通工人工资预计也不会差太多。
特斯拉上海超级工厂所在的上海临港重装备产业园，这个片区都是厂区聚集地，距离该区域最近的居住片区是约7公里左右的临港泥城镇，内有滨河公园。板块内多所幼儿园，泥城小学和临港外国语小学，中学有泥城中学和彭镇学校中学部，板块内还有三个中型商业广场和各类大小超市，生活配套较齐全。
不过泥城镇的医疗配套较差仅有社区医院而没有三甲医院，同时距离地铁16号线约10公里较远，虽然这个版块的新房单价在2.5万/平，总价仅200万左右。
泥城镇虽然房价较低但是生活配套不完善及学区质量不高的劣势，吸引不了特斯拉薪资相对较高的技术类或管理类人群购买这个版块的房子。如果这类人群想在距离公司较近的区域买房子，也会选择配套和学区更好的靠近地铁的临港新城版块。
临港新城16号地铁终点站滴水湖附近新楼盘较多均价2.8万/平，虽然单价比保利玲珑公馆贵10%左右，但是位置要好很多，在地铁旁周围配套也更完善，滴水湖地铁站附近的楼盘价格比惠南便宜13%左右还能吸引在惠南上班的人购买。
而在市区上班的人基本不会考虑通勤差不多得两个小时的临港。去年特斯拉上海超级工厂年内两次招聘有行政类和工程师等管理技术类岗位，总数不足百人，同时，公司对技术人员要求也较高，6年以上工作经验工程师才能给到每月2万左右。临港的房市靠不到1千人的特斯拉高薪人士根本无法拉动总需求大幅上升，更何况这些人中还会有人更倾向于在更靠近市区的区位买房。
嘉定安亭作为国际汽车城，区域内配套自成一体，在安亭工作的人就会选择在安亭买房，2018年安亭新房均价2.8万/平，又因为安亭是上海西门户，在嘉定、青浦、江苏昆山交界处，交通便利，较低的房价吸引了很多市内上班的人到这个区域买房，18年4月开盘的“路劲上海派”认筹现场都是人山人海，很多在浦东上班的人都因为价格便宜并且周边配套完善来购买。
对于想投资的人来说安亭已经比较成熟的配套和交通的优势是可以考虑投资的区域，而临港比起安亭目前还是靠概念撑起，未来发展不确性太多。
惠州是产业转型后对带动当地房市效果较明显的城市，过去惠州的发展模式都是低端代工制造产业。
从17年开始惠州引进一批龙头项目和公司，18年也与华为签订合作协议。在面临全国房地产市场下行压力下，由于惠州提前布局引入一系列高新企业入驻。2017年5月前惠州房价还在8500元/平左右，在高端产业的推动之下，5月开始上涨势头迅猛，房价一路飚至1万多，2018年惠州新房成交套数位列大亚湾9个城市的首位。
而靠近虹桥的青浦则是作为大虹桥后花园概念发展，但是真正支持青浦房价上涨的还是因为青浦引入高新技术产业园。即将入驻青浦的华为研发中心能带来高端技术人才4-5千人，人均年收入40万左右，青浦仰仗华为员工的超强购买力炒华为的概念未来市场前景可期。
虽然特斯拉属于汽车制造中的高新企业，但目前其流水线却依然需要大量依然人力安装。类似特斯拉这种具备高新技术产品的公司依旧还是类似传统劳动密集型制造业的模式，
事实上，这是制造业的一个困境。虽然制造业能够带来大量就业，但这类就业，即使“高兴”也和“高薪”并没有太多关系，而一旦流水线中有大量的人工智能或是无人概念，这样的工厂又无法引入大量人口。
而同时，这类工厂的所在区域又远离市区，再加上国内极地的租售比，没有土地增值，光靠收租，显然无法满足投资客的预期。
所以，想要借此投机一波的人真的要三思啊。