通州之心在这里_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-15 13:17
文章首发于公众号:叁里河
作者:江大桥
在高楼密布的曼哈顿中,纽约中央公园总是显得特别惹眼,而旁边的上东区,更是成为各类美剧和电影的素材及取景地。
《我是一个妈妈,我需要铂金包》一书中提到,想要在曼哈顿落户,要填无数表格,比如夫妻两人各自的工作、母校、成长环境,甚至包括从幼儿园开始的所有学历、得奖经历、参与活动等。若是买共有制公寓,还得经过由住户所组成的委员会审查。
沿着纽约中央公园向北向东,就是著名的曼哈顿上东区。这里聚集了金融、投资银行的富豪们,财富和人才的马太效应,因为城市规划,在这座城市进一步放大。在1876年中央公园建之前,纽约中央公园只是当时纽约城区和乡村哈林区之间的过渡地带,曾是沼泽地、采石场和农庄。
相较之下,刚刚成为北京副中心的通州,有了好太多的基础条件,不仅有北京4套班子40万公务员,还有地铁、高铁站、学校、医院等等的配套。
前几天北京市政府的正式摘牌搬家,让社交媒体热闹非凡,段子频出。比如有微博网友说,“北京之所以是北京,是因为北京是首都,通州得到的是北京而不是首都,得到北京的通州期待不要太高。”
但究竟通州哪里最值得投资和期待,这自然是一个值得关注的问题。
就2019年1月4日,发布的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)规划图纸》看,目前的三大功能分区,行政办公、商务服务和文化旅游,而行政办公和商务服务这两大功能区域靠的比较近,圆心距大约10公里。
两者连线间的北侧腹地,即运潮减河、北运河和东六环路所构成的三角地带,我们暂时把这个区域称为通州之心。
在城市交通规划的助力下,通州之心已然有些中心交通枢纽味道。
1月11日,城市副中心控制性详细规划新闻发布会中提到,未来,城市副中心将与中心城的“4+5”主通道体系,“4”指四条轨道线,包括6号线、7号线、八通线和已开通运行的市郊铁路副中心线;“5”指的是五条主干路、快速路。同时,北京城市副中心站综合交通枢纽,也位于该区位内,规划总用地范围约70公顷,处于城市副中心腹地,地上地下综合开发,总投资约200亿元。
再看看医院,该区域内将新增两个社区卫生服务中心,而距离现有的区域医疗中心也都大约在5公里之内。北面的首都医疗科技大学附属北京友谊医院通州院区,在去年年底已经试开诊。
去年8月,北京学校在通州区潞城镇奠基,紧邻城市副中心,作为市教委直属的12年一贯制公立学校规划小学48个班、初中30个班、高中30个班。在副中心行政办公区配套规划建设的13所中小学幼儿园中,北京学校是规模最大的。
另外非常重要的一点是,随城市副中心随迁职工和当地居民的子女均可入学。
同时,该区域内还有北京市第二中学通州校区,北侧不到3公里还有北京五中通州校区,而西北侧则有北京工业大学通州校区,而人大附中通州校区则在南侧不到2公里。
图中,1为人大附中通州校区和2为北京市第二中学通州校区
事实上,在通州板块无论自住或是投资都需要擦亮双眼,一来副中心的利好已被炒了好几轮,用尽了;二来城市发展和人口迁移是一个长期的过程,急不得。
但是就像中央公园边的第五大道因为当年富人聚集而变成如今的“上东区”,在价值分化之前,我们仍然要找到最有可能带动副中心房价上涨的关键的人物,40万公务员群体。
今日链家上的数据,通州12月的参考均价超过4.3万,该地区最近成交的两套房子,均价分别在4.75万和4.97万元。副中心边,我们提到的三角腹地内,2001年建的紫金园去年12月成交的两套100平左右的两室一厅,成交均价分别为4.7万和5万。
近5万的房价对于“北京四套班子”的公务员也不是一个小数目。
“四套班子四栋大楼都在建,突然想到市机关搬去通州不管是宿舍也好公租房也好总归解决住宿问题,运气好点可能还有内部价买房,那通州当地的公务员咋办呢?有点后悔当初应该报个市直。”2017年就有网友在论坛里留言到。
政府的保障性住房和周转房就显得十分关键了。
“40万人搬迁是渐进的过程,不是一次性完成。”早在,2016年常务副市长李士祥代,就表示“40岁以上住集体宿舍,30岁以下靠保障房”。
去年7月的《北京城市副中心职工周转房(南区)》中则提到,南区周转房,大约户均60平,供应科处局级干部;北区周转房则主打小户型,面向基层公务人员。
微博爆料的“公务员安居保障方案”中提到,未享受过福利分房的公务员,购买自住型商品房(价格未定);享受过福利分房的,提供公务宿舍。自住型商品房要求用于自住,且面向符合条件的家庭,购买价格比周边商品住房低30%左右,购买后五年内不得上市,上市收益的30%上缴财政。比如2014年3月,通州区自住型商品房的富力·惠兰美居当时推出了3300多套,均价1.6万,去年12月链家的平均参考价不到4万,距离北京市政距离大概在8公里左右。
无奈的是北京市去年取消了自住型商品房制度,对于想要享受“产权房”的公务员来说,可能只有等未来政策放开了。当然通常更多的是,政府单位分房子,先是租给员工,工作满一定年限后,员工可以相对优惠价格购买该住宅。
但事实上,公务员开始买房,比大家预想的早得多。
2015年7月,财新网《北京政府东迁将低调布局 公务员提前通州买房》中就提到,在当时被被传为四套班子迁入地点潞城地铁站一带,就有推销楼盘的销售人员宣称,“来我们这里买房的,都是北京市和通州区的公务员,团购三四十套的都有。他们肯定知道内情。”
而对比一下坐标,如今的市级机关办公驻地离潞城地铁站并不远。
南方周末2016年的曾写道,成为副中心后的一年里,尽管有“最严厉的房地产限购”措施,通州的二手房均价还是从每平米2.5万变成了3.5万,上涨了40%。
副中心的房价肯定是赶不上纽约的,不过能在副中心找到上东区,和北京的公务员一起生活,至少听起来还算高级。