卖出去的地就像泼出去的水_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

对于准备长期居住和持有房产的人来说，远离政府疯狂买地的版块

“2002年以前，重庆市政府手中的储备土地几乎归零，政府要用地，要跟开发商去买地。在（上世纪）90年代中后期，开发商拥有土地动辄几千亩，在渝北、江北和城乡接合部，土地十几二十万一亩，全（卖）出去了”，

前重庆市市长黄奇帆曾经接受采访时说，

“那时候，政府要造一个位于金紫山的住宅区，要造一幢公安局的楼，要造人大、政协的办公楼，土地都是我当时到重庆后从开发商手里一块一块买回来的。”

黄奇帆在任上建立和重庆的土地储备制度，在重庆本地的新闻联播上他说过，土地储备本质上是市财政预算外的资金，动用这个储备就是动用财政，收缩土地就是蚕食市级财力。

“现在重庆还有大量的土地储备，我们的财政能力也在不断提升，所以我们在西部十二省区是最轻松的。”

这个道理看来萧山是不懂的。

最近杭州萧山的美浓小镇被融创以33.4亿价格被拍下，美浓小镇是目前杭州最大的破产资产包，成交价也是创下了该类最高成交记录。而据钱江在线消息，另一家争拍这块地的公司是万科。

“北有良渚文化村，南有美浓小镇”，之前就有这样的说法。虽然烂尾了5年并且已经离杭州市区超过30公里，这块地依然有开发商争夺。

萧山卖地的势头一向是冲在杭州的前面。2017年卖了400多亿元，2018年上半年就超过了去年全年，约等于上海全市的卖地总额。

以萧山南部新城为例，南部新城被认为是“杭州库存重灾区”。去年至今，南部新城板块共出让了10宗地块，总体量约150万方，甚至出现过12盘混战的局面。

而不仅南部新城，萧山市北也有大量库存。据了解，截止2018年底，萧山南部160万方，市北110万方，大江东180万方，萧山科技城 80万方，湘湖新城80万方。“市北问题不是卖完了就可以说明的。而是卖完了还有大量库存，甚至大片规划的住宅。”有人感叹到。

2018年萧山征迁大约8000户，2017年大约是1.2万户，再往前从2006年到2016年，两轮城中村改造，31个城中村腾出了14.65平方公里。

再看2019年的供地计划。1月15号的公布的2019年杭州供地计划中，萧山宅地供应的数量和面积超过余杭，达到35宗和1690亩，主城区不过总计2237亩宅地。1690亩地就是近110万平方米，按2.5的容积率和单套100平计算，明年批的地能盖将近2.8万套新房。

但整体并不乐观。根据萧山日报数据，2018年萧山新楼盘总共成交33228套，结束5年连续上涨，第一次出现下跌，总成交同比下跌14.6%，第四季度成交量骤减。而2018年萧山房价在3月跌到低点后，经历了缓慢的爬升，到8月又开始下降，正好对应萧山日报提到的四季度成交骤减。

也许是“退二进三”走的太急，萧山南部板块已经有点睡城的意思，“睡城”主要指大城市周边的大型社区或居民点，虽人口大量入住，但大多是晚上睡觉，白天开车或者乘车往市中心赶着上班。

简单的来说就是没有产业。去年浙江省统计局公布的2018年1-9月各地的地区生产总值数据来看，虽然余杭区以微弱优势超越了萧山区，成为第一，但萧山的名义增长为负还是让人意想不到。而如果只看萧山本级，名义增速放慢的更加明显。

事实上，文章开头提到的萧山美浓小镇，如果对应《杭州市萧山分区规划（2017-2020）》可以看到，大概是在临浦小城市的位置，最近的三个产业聚集地分别是闻堰的未来智慧小镇、义桥高端制造园和湘湖智慧健康小镇，再往北就是我们前文提到的蜀山南，即萧山的南部卧城了。

但在2018年半年报数据公布中，义桥和临浦的财政收入分别为，6.2亿和5.05亿，闻堰所在的湘湖国家旅游度假区也仅为8.67亿，占整个萧山近250亿财政收入的比例，并不高。

2012年萧山经济实行“退二进三”，五年时间内，近百家企业整体退出，腾出近3.2平方公里。加上之前大江东“独立”，和更早的滨江单独成区，萧山的高新科技和制造业都受到极大的影响。

2013年大江东实现规模以上工业销售产值约939亿元。扣除空港经济区指标后，大江东的规上工业销售产值实际为约725亿元，相当于萧山当时百强企业中第二、第三、第四位的荣盛、恒逸、传化销售产值之和。2013年，萧山全区的规上工业销售产值为5235亿元，大江东工业体量占萧山区13.85%。

有数据显示，2018年1-12月萧山区完成财政总收入474.23亿，比上年增长15.4%。一般公共预算收入270.32亿，比上年同期增长17.32%，但政府性基金收入736.02亿。

似乎是过度依赖土地财政了。然而土地卖完了，但是医院和学校还没有建好。

2017年开始，萧山预计在三年内新建45所学校，投入80亿。而去年9月学军中学教育集团文渊中学、崇文世纪实验学校、惠灵顿外籍人员子女学校亮相萧山，还有杭二中钱江学校、威雅实验学校等落户萧山。但地方论坛里依然有不少用户，爆料自己在买了萧山房子之后，因为上学的问题，买回了主城区。

2018年6月，有用户在口水论坛发帖说，550分的中考卷，在萧山可以排到全区167名，而杭州拱墅区仅文澜中学，560以上就126人。

一来，师资不是堆积木，房子一盖完就能马上匹配上，即使从杭州抽调，老师也是有限的，招聘也不是一个容易的事情，二来，紧靠几所知名学校并不能迅速提升整个地区的教育水平，毕竟不是所有的地区都排上号。

比如萧山的学军中学附属文渊中学，也就开设了30班，每年每个年级500个学生，并不算多，其位置也是在靠近市区的钱江世纪城。而民办中学，只要是杭州户籍都能参加考试。

再看眼，萧山的新增建设用地区域示意图，你会发现，除了亚运村和萧山科技城，萧山已经很难再有成片的规划用地，尤其是和滨江接壤，市北的位置。

卖地的时候自然是爽的，尤其是牛市无论多烂都能够被消化，但是一旦地都卖完了，配套没跟上，产业没起来，那就很尴尬了。

缺少产业支撑“睡城们”，在过去一年普遍过得不太好，尤其是再赶上限购。比如北京的燕郊，其房价从4万跌到不足2万。根据一家房产中介机构的成交记录显示，去年11月，燕郊美林湾的2室1厅不到90平的成交价为155万元，而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。

再看深圳边上，因亚运村而火起来的惠州。一个直观的数据，截止去年11月底，惠州市住宅存量为102653套，存量面积约1116万平方米。而相比之下，前十个月，北京90平方米以内房源供应量为15733套，仅为惠州的七分之一。这也就不奇怪每日经济用了，“一轮楼市“爆炒”后，却沦为“睡城””做标题，毕竟二手房降价3000无人问津，50平的住宅半年内凑齐10万首付即可，总价不过30多万。

开头提到的黄奇帆，在重庆市讲过土地供给管理的原则是，“坚持生地变熟地后出让深度规划后出让，开发地块尽量做到控制性详规、形态规划、专业规划全覆盖，这能使土地出让价格提高30%，最多可达一倍以上。

关于土地储备环节，他的原则是，“一步到位储备，细水长流使用”。