孙宏斌艺高人胆大_风闻
叁里河-叁里河官方账号-2019-01-24 11:02
文章首发于公众号：叁里河
作者：江大桥
百亿打包上海和北京的两块“绝版”地块，资金紧张的融创可能在赌下一轮大牛市。“艺高人胆大”可以用来形容孙宏斌这两年的投资。
融创董事长孙宏斌曾经说过，
“相信通过乐视的事，融创今后的投资会更谨慎，在这方面不会再犯大的错误。不经过失败和特别大的痛苦，你是不可能特别理解的……别再提乐视，没了。”
17年融创业绩公告，几近全额计提乐视相关投资损失，合计165亿，孙宏斌说自己是“壮士断头”，“傻X了”。
本月21日，融创中国和泛海控股发布公告称，融创房地产将以125.53亿元收购泛海控股子公司武汉中央商务区股份有限公司持有的泛海建设100%股权，泛海建设拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。
很多人说，这笔卖卖，孙宏斌赚翻了。是这样吗？
根据融创的公告显示，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，紧邻东四环，总占地面积7.52万方，总建筑面积66.85万方。上海董家渡项目位于上海市黄浦区黄金区位，属南外滩板块，总占地面积12.03万方，总建筑面积62.8万方。
融创以平均楼面价约1.7万/平通过收购就拿下了泛海的北京上海两个“绝版”地块。
可以拿来比较的是，泛海北京项目远一个环线的，位于北京东五环外孙河地王项目2015年的成交楼面价达5.4万/平。与泛海上海项目同属上海黄浦区董家渡区域的两块地在2014年成为当年的上海总价地王项目，楼面价达3.5万/平。
对比北京上海前几年的地王项目楼面价，融创通过收购以极低成本就能获得一线城市核心区域绝版土地，是占了“大便宜”，不但补仓一线优质土地储备，而且能进一步巩固公司在一线城市布局的领先地位。
北京18年有173个住宅项目取证，而在朝阳区的四环与五环间整年只有1个项目开售，泛海北京项目稀缺性可见一斑。18年上海有244个项目取证，而黄浦区整年只有4个项目，想住上海市中心新房的机会，越来越少，黄浦区的项目也愈发显得珍贵稀缺。
北京泛海国际项目1号地块是泛海在2004年时，以楼面价262元/平极低价拿下，上海曹家渡项目地块是在2002年，泛海借旧城改造以零成本获取。
附近有泛海幼儿园、府学胡同小学、石佛营小学、公里中学华中师范大学第一附属中学（朝阳校区）、北京耀中国际学院等多所学校，医院有汉典中医院、北京京医中医医院、北京妇产医院（东院区），购物有新七彩商城、奥特莱斯广场等。
区域条件十分优越，教育、医疗、商业配套非常成熟。1号地块周围的小区二手房均价是10-12万/平，最便宜的房子差不多需要1300万左右。
商圈有大型综合体上海外滩国际金融中心，该地块属于南外滩板块核心区位。在董家渡项目附近的楼盘基本都是高端豪宅，目前二手房均价在12万/平左右。
北京泛海国际项目1号地块目前已开始建设，该地块规划建设住宅约9.6万方，商业等公建约44.6万方，目前该地块周边二手房售价10万/平，商业3.2万/平，按这两个数据预估融创未来售完全部住宅商业后，可获得收入约238亿。
上海项目规划建设住宅面积约30.3万方，商业等公建约9万方，该区域二手房售价12万/平，商业4.3万/平，预估该项目可为融创带来约402亿的销售收入。两个项目预计可为融创集团创收约640亿。
这样看起来融创好像确实赚翻了，但是根据AI财经社采访泛海控股的相关负责人的说法，“融创收购的泛海北京上海这两个项目，包括项目的资产和债务”，那后续上海董家渡12、14号地块的拆迁费可能是需要由融创来承担。
上海董家渡项目情况比较复杂，其中12、14号地块拆迁工作目前还没有完成，泛海控股曾在16年发布公告称上海董家渡项目12、14号地块征收费为95.77亿元，
泛海18年半年报披露，北京项目后续还需投资约203.75亿元，上海董家渡项目后续还需投资238.12亿元。若上海项目95.77亿的拆迁费需融创全部承担，640亿的项目收入再扣减此次收购金额125.53亿元后，两个项目竟然亏损大概20几亿。从估算结果来看，融创的收购也不像市场普遍认为的是 “捡漏”了。
但是不排除融创会效仿泛海继续囤地，几年后再开发，坐享土地升值的收益。目前泛海这块地的北京项目部刚成立，开售至少要等到2020年下半年，上海地块更是遥遥无期。如果如一些预测，明年年底楼市转牛，融创就完全踩对了节奏。
融创这两年的买卖实在是艺高人胆大。
16年138亿接盘联想控股42个地产项目，到2017年初携150.41亿战略入股深陷危机的乐视，再到花102.54亿收购天津星耀80%股权，26亿入股链家。17年7月其先以438.44亿收购万达13个文旅项目91%股权，次年10月融创又追加62.81亿收购万达文旅13个项目管理公司100%股权。
这部分重资收购的文旅项目目前也发展缓慢，据其18年半年报显示，文旅业务的收入也只占总收入的2.26%。
让外界大呼看不懂融创的投资，孙宏斌的一句话似乎表达了融创的投资逻辑，
“这是转型的代价。文化是诗，旅游是远方，我们投资的是诗和远方。”