王健林：万达商业今年要剥离所有房产业务，一平方米房产开发也不能有

【文/观察者网 奕含】

1月12日，万达集团召开2018年年会，董事长王健林做报告，首先感谢党和政府，然后宣布向文化、服务业转型，今年万达商业将放弃全部房地产业务，“一平方米房产开发也不能有”。

13日，万达集团官方刊发了这篇万字报告，王健林在开篇表示，万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说，没有党和政府领导的改革开放，就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府，感谢改革开放。

在回顾2018年工作时，王健林表示，在全国经济下行压力增大形势下，万达4个产业集团都完成年度任务，“取得这些成绩不容易，去年很多线下企业，服务业也好，制造业也好，收入增长或绝对数都在下降。”

分析取得成绩的原因，王健林提到2018年集团资本运作取得进展，2018年资本运作合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。这些收入中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。“这些资本运作收入支持了万达去杠杆、降负债战略，保证了企业现金流需要。”

去年是万达转型的重要一年。对此，王健林用“现在说万达转型已经成功不算为过”评价。在他看来，万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产：2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。“应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。”

王健林指出，服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。“这是集团收入中，我们最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分。再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能‘任凭风浪起，稳坐钓鱼船’。”

对于万达转型，王健林进一步指出，2018年，是文化成为万达转型最大收入。文化产业收入占集团比重达32.3%。文化集团不仅规模中国最大，在世界也排在前列。

此外，王健林还提及集团负债，目前关键指标已出现大幅下降：在房地产行业中，有息负债不能太多。2018年，万达有息负债大幅同比减少约30%。应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。特别是万达海外负债基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债，万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。“说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。”

在总结了去年工作后，王健林谈及今年工作的主要任务。

王健林表示，按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。

在剥离房地产业务的同时，王健林还提出了万达的新战略，今后要重点服务消费、聚焦大健康等优势产业。此外，2019年，万达体育和传奇影业都要开展资本运作，要出成绩；万达广场资产证券化，“像万达广场现金流好，资产又有升值空间，这么好的物业，我理解在市场上应该属于稀缺资源。希望资本中心努力，今年要把资产证券化做起来。”

万达集团官网截图

附：万达集团2018年工作总结

董事长  王健林

（2019年1月12日）

各位同仁：

首先代表集团对大家参加年会表示热烈欢迎！2018年是中国改革开放40周年，也是万达集团成立30周年，所以今年年会对万达有特殊意义。

30年前，在中国改革开放大潮的推动下，我们成立了几十个人的小企业。历经30年发展，万达现在已成为一家大型跨国企业集团。每年年会都有很多外国同仁来参加会议，工作报告也有同声传译，这些都是国际化的标志。

在中国，万达创造了“万达广场就是城市中心”的奇迹和独特的商业模式。前一段时间，我去广州参加万达匹兹堡医学中心国际医院签约，广州当地的万达公司让我去萝岗万达广场参观，我记得当年签约时这里就是农村，项目周边没多少居民，给我介绍情况的是一位村长。对于要不要在这里投资建万达广场，内部还有争论。因为看到规划是发展科技城，而且正在修建两条交汇的地铁，我们决定投资。现在这里完全变成了一个繁华新城区，灯火辉煌，热闹非常，萝岗万达广场也成为广州人流量排名第一的万达广场，这是“万达广场就是城市中心”非常好的一个例证。

在世界，我们创造了唯一一家横跨亚洲、欧洲、美洲、澳洲四大洲，处于全球领先地位的影视企业。在万达之前，还没有跨洲经营的影视企业，万达创造了世界崭新的模式。

万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说，没有党和政府领导的改革开放，就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府，感谢改革开放。

2018年，万达集团在董事会正确指导下，在丁总为首的管理层和全体员工奋斗下，实现了年初预定的各项指标。对2018年工作进行总结还是那句老话，挂一漏万，年会没讲到的公司不代表工作做得不好，也不代表对你们的工作不重视。每年的年会工作总结对我来讲既是脑力活，又是体力活。每年元旦过后，人力资源中心、财务中心把全集团总结材料给我，厚厚几大本，几天时间里我就要认真读完、再提炼写成终结提纲。

一、去年工作主要成绩

（一）全面完成工作任务

2018年，全集团资产（按成本法计算）6257.3亿元，因为去年资产转让因素，同比下降11.5%；收入实际实现2512.7亿元，我们决定将其中已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去，所以万达2018年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。其中：

万达商管集团收入376.5亿元，完成计划101%，同比增长25.9%；租金收入328.8亿元，完成计划100.7%，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%；租金收缴率100%，连续13年创造行业大型企业世界纪录。酒店管理公司收入14亿元，完成年计划的104%，同比增长21%。开业万达广场49个（不含转让资产项目）；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。取得这些成绩不容易，去年很多线下企业，服务业也好，制造业也好，收入增长或绝对数都在下降。

文化集团收入692.4亿元，完成年计划的101.3%，同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元，完成年计划的103.2%，同比增长9.2%。体育公司收入88.3亿元，完成年计划的94%，同比增长22.9%。体育公司95%以上的业务来自海外，海外市场很稳定，但因为2018年是世界杯年，所以收入增长幅度大一些，这是特殊情况。宝贝王公司收入20.8亿元，完成年计划的89%，同比增长44.3%；文旅公司收入2.7亿元（不含转让文旅项目）。

地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%；回款610.4亿元，完成年计划的102.5%，同比减少3.3%。

金融集团收入433.6亿元，完成年计划101%，同比增加28.6%。

集团其它收入100.1亿元，完成年计划101.8%。

在全国经济下行压力增大形势下，万达4个产业集团都完成年度任务，其中努力艰辛可想而知，我代表集团董事会对全体员工的努力工作，说一声谢谢，谢谢大家！

（二）持续转型显示效果

万达初始转型始于20年前，从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营，4年前集团又提出全面转型现代服务业，2018年，我们坚持转型见到明显效果。

1、服务业收入占比提高。**2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。**服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。这是集团收入中，我们最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分。再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

前几天，我和几位企业家朋友聊天，我说万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。万达商管也不是传统企业，现在商业讲线上线下融合，线下同样在进步。外面看没有变，里面内容不断在变。不用说二十年，就是与十年、五年前相比万达广场店家都大不一样，谁不行就淘汰出去，不断有新内容进来。建一个商业项目费时费力，但是一旦建成，经过两三年培育期就成为稳定的印钞机。举个例子，上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。虽然万达商管看起来比一些科技企业“笨”一点，但现金流稳定，收入虽然不能每年涨百分之几十，但每年都在两位数增长。很多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中心50年、100年都还在，都能看得见，所以万达商管就是万达的核心产业和核心现金流。

2、轻资产战略见到效果。2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，开业的轻资产广场超过一半，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。

3、企业负债大幅下降。企业负债最重要的两个指标：负债率和有息负债。负债率因行业不同，统计口径不同，合理标准也不同。如金融业负债率90%都很正常，房地产行业因预收帐款也算负债，负债率也相对高一些。有息负债才是硬指标，是不能太多的。**2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一。**现在都说去杠杆、降负债，但很多企业降负债两三个百分点就很痛苦、很吃力。**特别是万达海外负债基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债，万达在海外有高于其额度的应收款和现金存款。**说万达海外要违约的人，恐怕永远要被打脸。

4、转型认识更趋一致。万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？因为**房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。**房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资，真正自己居住，更新换代是很慢的，很多人买一套房子住一辈子，甚至传承几代人。**一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。**一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

基于这两点原因，万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。前两年对集团转型现代服务业，部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化，万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的认识更趋一致，大家更认同集团董事会战略决策的前瞻性。对大型企业来说，转型知易行难。前两天我看了一篇文章，说房地产转型是伪命题，那是因为他们转不了才这么说。不仅房地产行业，任何行业转型都不容易，转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。随着租金收入不断增加，新生现代服务业产业的成长，万达一定会越来越健康，越来越运行良好。其实**现在说万达转型已经成功不算为过，因为万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产。**但我们还在转型过程中，最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上，我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。

（三）文化成为最大收入

**2018年，万达转型成果最重要标志之一，是文化成为最大收入。**文化产业收入占集团比重达32.3%。文化集团不仅规模中国最大，在世界也排在前列，经营质量非常良好。

1、影视产业。去年收入达580.6亿元，同比增长9.2%。去年新开业影城114家，新增屏幕1009块，其中国内新开业影城105家，新增屏幕889块。累计万达开业影城1641家，屏幕16576块。影视产业内容制作也有进步，制作《唐人街探案2》、全国收视率第一的《正阳门下小女人》、全球网剧收视率第一的美剧《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。

2、体育产业。一是收入大增。2018年收入88.3亿元，同比增长22.9%。海外市场非常成熟，每年维持这么高的增长不太可能，世界杯年是重要因素，因为足球是万达体育收入比重最大的几个产业之一。

二是中国继续落地顶级赛事。成都落地“马拉松世界大满贯预备赛”，广州落地“国际羽联世界巡回赛年终总决赛”，摇滚马拉松重庆、广州等赛事，加上原有 “环广西”公路自行车世界巡回赛、“中国杯”国际足球足球锦标赛、铁人三项等，万达在中国已落地7类世界级、中国唯一性体育赛事。

三是海外新获大量权益，如2020年足球欧洲杯媒体制作，冰雪、手球、橄榄球、自行车等多项世界大赛的商业或媒体权益。

四是世界杯影响大增。俄罗斯世界杯万达是全球6家顶级赞助商之一，万达体育旗下公司又获得世界杯电视制作主传播权。据官方数据，俄罗斯世界杯收看人数创纪录超过600亿人次，万达中英文标识在比赛转播中反复主位出现，使万达扩大了世界影响。特别是万达推选的6名护旗手出现在世界杯揭幕战上。六名护旗手全部选自贵州丹寨，极佳宣传了贵州和丹寨，在全球产生了很大影响。

3、宝贝王。收入同比增长44.3%。2018年因为前期制作、谈判原因，《海底小纵队》没有新制作动漫，这种情况下，国内仍有超百家电视台、网络平台播放，全网点击量翻倍增长至240亿人次，成为中国领先的超级儿童IP。去年宝贝王与4个全球知名的儿童动漫作品签约中国地区控股合作，说明宝贝王已经受到世界顶级娱乐公司的认可，愿意把自己的重要作品交给宝贝王控股运作，未来宝贝王IP产品将有很大成长空间。

2018年宝贝王乐园新开业69家，早教50家，年度总客流1.99亿，同比增长36%。万达电影很有人气，是商业中心的标配，但宝贝王在门店数量不到万达电影一半的情况下，仅用3年时间就达到万达电影13年才达到的客流量，可见宝贝王多有人气。

新文旅公司收入2.7亿元，圆满组织东方影都开业，配合上合组织电影节。新签约兰州、延安万达城项目。

（四）正式进军健康产业

大健康产业万达历时3年探索，先后与英国、亚洲等企业洽谈合作，最终决定现在的模式。

1、引进国际顶级医疗体系。去年万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，全面引进UPMC的医院品牌、管理团队、技术骨干、医护培训等整体医疗体系，这是国内唯一真正引进的国际一流医院体系项目。我们跟美国排名前十几位的医院都谈过，他们不愿意到中国开分院，在美国也少有分院。之前有些企业号称引进知名国际医院，其实都是技术咨询和管理咨询。打个比方，著名酒店品牌管理和提供咨询服务能一样吗？何况酒店管理和医院管理在科技、人才、难度等方面完全不能相提并论。大学和医院就是服务产业上两颗皇冠明珠。现代服务业中最难做的就是大学和医院，不是投多少钱的问题，还需要时间积累、文化沉淀，著名大学很少有办分校的，医院办分院的也很少。所以，万达能引进美国顶尖医院，不仅是万达产业发展的一件大事，对中国医疗产业、中国服务业也是创举。

2、创新大健康产业新模式。通过3年研讨，创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式，这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园。只要有两个项目实践验证创新是正确的， 万达就又有了一门绝活，一个大产业。

3、落地成都、广州项目。特别是广州项目，这么大规模的项目，从洽谈、选址到签约只用了两个月，令我感到惊叹。我到拜会广州市委书记时候就说，“这是新广州速度”。

（五）资本运作取得进展

1、引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，340亿元入股万达商业。

2、引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影。

3、60亿元向融创转让文旅管理公司。

4、AMC5亿美元引进新投资者。新投资者银狐资本是美国很有名的文投基金，而且万达保持了控股权。

5、海外转让4个地产项目，收回18亿美元现金。

另外还有其它一些资本方面项目。2018年资本运作合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。这些收入中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。这些资本运作收入支持了万达去杠杆、降负债战略，保证了企业现金流需要。

（六）带头履行社会责任

1、就业。2018年万达新增服务业就业岗位20.2万人，预计占当年全国新增就业总额的1.5%，其中大学生就业9.5万人。在全国经济普遍下行，就业压力逐渐增大形势下，万达还能如此大规模新创造服务业就业岗位，我认为是对国家最大的贡献。截至2018年，仅全国280家万达广场就创造约120万个服务业就业岗位，这还不包括万达酒店管理、文化旅游、体育、影视等其它产业创造的就业。万达已经连续10年成为全国新增就业最多的企业，连续3年新增就业占当年全国新增就业的1.5%。中央去年提出要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，第一位就是稳就业。有人说，如果全国有100个万达，就业就不愁了。

2、扶贫。丹寨旅游小镇2018年游客再次超过500万人次，每年500万游客人次就作为商管考核的标准，不要求再增加，也不能掉下来，现在要求增加的是过夜游客数量。2018年带动丹寨全县旅游收入37亿元，带动12810个贫困人口增收。去年丹寨推出扶贫茶园，首批使500户贫困户脱贫。丹寨扶贫轮值镇长项目，全年连获三项国际大奖，创造中国创意活动与扶贫实践相结合的范例。很多创意脱离实际，能跟实践相结合就不简单，将创意跟扶贫结合，在全世界都是范例。万达正在规划丹寨旅游小镇开业后5年的建设规划，不是说帮助丹寨县脱贫就行了，还要帮助致富，创造中国旅游产业扶贫新模式。

3、纳税。2018年万达纳税284亿元（不含转让项目税收）。

4、捐赠。万达2018年现金捐赠3.21亿元。

5、环保。去年获国家绿建标识105项，绿色运行标识35项，绿色饭店8个。自从国家推出绿建标识认证，十多年来每年都是万达获得认证最多。

6、义工。组织义工活动2600次，10.2万人次参加。万达义工是万达企业文化一大特色，没有其它企业像万达这么重视义工，不仅组织活动，还要内部宣传报道。为什么？大家都在写字楼里上班，收入不错，怕大家忘了自己的初心。

二、去年工作存在主要问题

一是个别公司没完成年度任务，30周年没实现满堂红。4个产业集团总体指标都完成了，但产业集团下面个别公司没完成指标，多数是利润指标完成了，收入指标差一点，也有极个别公司收入、利润指标都没完成。能完成任务的人总能想到办法，完不成任务的人总能找到借口。今年全球经济面临下行，多数国际组织、金融机构都调低了全球增长预期。我预计2019年完成任务要比2018年付出更多艰辛！在座的各位，特别是坐在前排的各位，年会结束后就要认真思考，怎样把任务往前多赶一点，给后面多留一点余地。

二是发生重大安全事故。南京、常熟事故中死亡4人。事故责任报告已经出来，尽管我们不是主要责任，但教训沉重。

三是管理存在较大漏洞，地产集团个别公司营销人员集体贪腐，损公肥私。此事太恶劣，涉案主要人员已移交司法。我敢肯定，此类事情在地产集团不会是唯一、甚至在万达集团也不是唯一，只是没发现而已。

四是不知节俭。在企业经营已经很吃力的情况下，个别公司、个别部门办事花钱仍然大手大脚，负责审批的领导都不愿得罪人，把责任都往丁总那推。今年全国财政工作会议首次提出要过紧日子，难道万达还要过松日子吗？也要学会过紧日子。

五是本位主义严重。只想保护自己小团体的利益，不为集团大局着想。我和丁总都有感觉，内部总像和集团做买卖。

三、2019年主要工作安排

（一）今年工作主要任务

**2019年，万达集团计划收入2326亿元。**其中：

商管集团收入438.3亿元，其中租金收入386.2亿元。从今年起，租金收入增幅比前几年略低，但净租金增幅差不多。原因在于轻资产项目增多，轻资产项目收入扣除所得税后就是利润，重资产项目租金虽然全归自己，但要扣除各种费用。**万达商管越往后，租金收入含金量会越高。**酒店管理公司收入15亿元。新开业万达广场43个（未含万达茂），其中轻资产29个。今年未达到开业50个广场，原因在于轻资产的个别投资方不像万达有执行力，这是轻资产带来的新课题。过去计划模块管理只针对万达内部，从今年开始，计划模块要延伸到所有轻资产项目业主。从明年开始，每年开业计划要有富余量，至少增加10%，确保每年不低于50个广场开业。

文化集团收入743.1亿元。其中：影视公司收入623.7亿元；新开业影城104家，新增屏幕903块；国内新开影城81家，新增屏幕674块。体育公司收入85.1亿元。宝贝王公司收入31.3亿元，新开业宝贝王乐园132家，早教中心134家。文旅公司收入3亿元。

地产集团收入521.9亿元，回款457亿元，竣工入伙497亿元。

金融集团收入496.4亿元。

万达其它公司收入101亿元。

（二）调整转型发展思路

万达目标是2020年完成企业转型，随着形势发生变化，万达转型思路也要调整。

1、**重点服务消费。**中国经济正发生两大深刻变化。一是内需成为经济发展主动能。过去外贸、投资是主动能，现在内需是主动能。二是由商品消费为主转向服务消费为主。预计十年之内，服务消费会占据消费主导地位。这是符合经济学原理的，生产的最终目的是消费，消费的最高层次是体验、享受。这种转变既是冲击，也是商机。服务消费的最大特点是体验价值大于价格，对于当下中国商品消费重价不重质是一种纠偏。现在很多人买东西就上APP比价，谁便宜买谁的。服务消费属于比商品消费更高层次的消费，需要更高的消费能力，对于品牌造就、工匠精神更有利。为什么大家要买德国东西、买日本东西？为什么国外有几千个奢侈品品牌，中国一个出不来？奢侈品需要工匠精神、需要几代人去完善一个东西，而我们缺这种东西。万达今后要紧紧抓住服务消费、体验消费产业，把这些产业做大做强。

2、**聚焦优势产业。**万达转型战略调整的另一重点就是梳理现有产业，聚焦我们在国际国内有竞争优势，或者很快能形成竞争优势的产业。**比如大健康，**以前万达没有优势，但现在我们有了优秀的合作伙伴，很快就形成竞争能力。从拿地就可以看出，很多城市找上门来，邀请我们去投资。对于其它现在没有竞争优势，今后也很难做到竞争优势的产业，要逐步有序退出。总之万达要瘦身，要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。个别自媒体或所谓专家，只看到我们在卖卖卖，却没有看到我们还在投新的项目。话又说回来，要是万达的买卖所有人都能看明白，那我们这些人就没价值了。这种战略调整肯定不舒服，甚至是痛苦的，但万达一定要“咬定青山不放松，任尔东西南北风”。不管哪个公司，不可能什么产业都做得好，也不是说刚开始进入一个产业就知道行不行，总是觉得能做才进去，但在做的过程中或者发现自己没有竞争优势，或者发现这个产业不能做大，不能做到行业前两三名。看出趋势能及时调整，就是优秀公司，不犯错的企业全世界也找不到一家。

3、**做高门槛的生意。**万达这些年，一直在创新，一直被模仿，一直被挖人，各产业都是这样。个别甚者，某大型企业人力资源部门领导在万达总部旁边的文华酒店长期包房，成天找我们的管理人员谈话。一会儿这个被挖走了，一会儿那个被挖走了，一些年轻人刚培养出来就被挖走，这提醒我们，**不仅要创新产业、培养人才，还要防止被简单模仿、防止被不断挖人，就要提高竞争难度，进入高门槛的产业，如科技、创意、人才、资源等方面都要求高的，就是我们今后发展产业的方向。**这几年，万达新进入的儿童产业、体育赛事、国际医院等产业，模仿者就少了。因为许多综合因素在一起，很难模仿了。如果宝贝王就是搞一个乐园，那全国有一批人模仿，我们先从IP、动漫开始做，别人就玩不了。

4、**轻资产为主。**万达是强调轻资产为主，不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。**今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。**轻资产不是说说就能做的，没有品牌，没有管理能力做不了轻资产。谁不想做轻资产？靠品牌赚钱，靠管理能力赚钱，自己风险还小。但你首先得有品牌，还要有能力才能做。在这里我要强调，**地产集团为了保证商管每年开业50个广场，每年还需要力争上10到15个重资产项目，地产集团不追求销售额，追求每年保多少万达广场开业，**地产集团就是为商管而存在。一是为了资本市场的需要，彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发，我们不能因为不做住宅舍弃项目。三是做轻资产，需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在，每年还要有几百亿销售额。

5、**持续降低企业负债。要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平。**万达集团负债水平不仅在中国的房企中，在中国民营企业中，即使跟所有大型企业相比都不算高。但为什么我们在去年降了负债，今年还要降，明年还要降？就是通过发展轻资产，发现可以走这条路子，做重资产的必要性降低了。在这种情况下，我们要把有息负债逐渐削减。万达商管定了一个目标，从今年开始有息负债不能再增加，但收入要逐年增加，怎么办？就是不断提高开业轻资产项目的数量和占比。万达既然认准了轻资产、低负债发展的战略，就不能动摇。

（三）依靠创新推动工作

万达集团三十年发展史，就是一部创新史，如全国首家跨区域发展的房企，首家连锁大型商业中心企业，首家全国性大型连锁电影院线，首个全国性高端酒店管理公司，首个大型体育公司，首家大型文旅项目企业，首家顶级国际医院，这里就不一一列举了。依靠不断创新，万达才能从零发展到今天，才能保持超常的发展速度，今后万达也永远要靠创新来发展。2019年重点要推动几项创新：

1、新消费模式。万达的新消费和所有电商的新消费不同，万达的新消费本质上是线上线下结合的消费模式，电商所谓的新消费，虽然也说线上线下结合，但目的还是为线上引流。万达本身不卖商品，是以线下为主的平台，我们的新消费目的是帮助线下商家提升便捷和体验感。之前做得不太成功，后来和合作，成立了丙晟科技，就是在探索把这件事做好。这件事一旦成功，立刻可以扩展到中国，全国所有大型商业中心、大型百货店和其它很多地方都能用到。我们研发的管理软件会成为通用的平台，带来很多新的大数据。

2、慧云和大数据结合。慧云作为管理软件已经是世界顶级了，花了不少钱，也布了很多点，但是到现在慧云有一点缺陷，没有和大数据结合。如果慧云能和大数据结合，价值还能大幅提升。信息中心在2019年力争在这方面要有进步，哪怕是进一小步。

3、IP产品的研发。万达文化集团，特别是宝贝王和影视公司，要想有大的作为，必须要在IP产品上有作为，不管是自主、并购还是合作，都可以。靠线下店增加收入有限，要把IP形象树起来，通过线上、线下一起卖产品，才会有大的增长空间、利润空间和增值空间。

（四）提高文化产品质量。

万达文化产业规模已经较大，收入想持续以往那种高速增长难度很大，今后要把提高质量、提升利润作为重点。

1、影视产业。影视除了票房、广告、卖品，可不可以研究点别的。影视制作要保证每年有几部有影响力的作品，不管是万达电影还是传奇，电影还是电视，每年总要有一两个爆款。而且每个大的档期都要有自己的作品，不能在好档期空场。

2、体育产业。国外赛事当然要推，但重点是在中国打造国际级、唯一性赛事，而且是年度固定赛事。像今年中国8个城市举办的篮球世界杯当然很好，可是不知多少年才能再来一回。我们的目标就是办“环广西”、“成都马拉松大满贯”这类赛事。体育公司做到在中国每年有十类赛事，公司的价值会大幅提升。体育赛事跟别的产业不同，不是新的值钱，而是越老越值钱，像环法，波士顿马拉松都是百年品牌。

3、宝贝王。一是尽快出新的动漫产品，2018年没开发新动漫，今年开发了新动漫，还不能保证每周上新内容，这是问题。新控股合作知名儿童IP，要确保我们拿过来比外国人搞得好，不然没法交代。二是今年宝贝王APP测试版后尽快推正式版，把线上线下打通，使宝贝王在文创特点上增加科网特点。三是自己搞IP产品销售。授权销售虽然稳当，也不用出什么力气，但也赚不到多少钱。宝贝王要想大空间，IP产品销售一定自己搞，而且把线上销售作为主要方向。希望你们尽快把授权销售拿回来，多做几个IP产品，这种收入上去了，才真正有价值。

4、文旅公司。要创新文旅项目新模式，老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。比如在特色小镇可以下功夫，像丹寨旅游小镇交通不便，资源又不行都能搞起来。文旅产品就是要创新，要研究，不能一成不变。

（五）大力发展健康产业

万达聚焦优势产业，对一些非优势产业退出瘦身，不是今后不再发展任何新产业，对不是传统产业、科技含量高、又看准了的新兴产业还是要进入。

1、力争大健康全部落地。今年力争5个一线城市大健康力争全部落地，至少3个项目开工。

2、尽早完成单个国际医院管理合同。这在中国是第一个这类合同，大家摸索着干吧。合同签了，项目就可全面启动，设计、工程才能往前推，否则拿了地还得等着。

3、设计世界一流的花园式国际医院。规划设计是龙头，要反映全世界最新研究成果，建成智慧医院，综合水平要比美国现有医院高。万达成都医院请过一家美国顶级设计公司，设计的版本我都觉得很好了，但这次新合作的医院说这还是十年前的设计，不知道最新的设计是什么，我期待着他们拿出来。

4、组建开工项目的中方团队。因为中方技术团队骨干人才全部都要赴美培训三个月以上，费用预算上要早列出，这件事要提上日程。

（六）资本市场要有进展

1、万达体育和传奇影业都要开展资本运作，今年要出成绩。

2、**万达商业剥离房地产业务。按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。这是协议约定，今年必须完全剥离。**这件事做完以后，我相信市场看到的将是一个中国少见的优质企业。为什么敢说这个话？第一，万达有大量优质物业，想重建一个万达已不可能。第二，万达有长期增长的稳定的现金流。第三，受经济周期影响小，万达的商业不做高端奢侈品，主流大众消费，偏点时尚流行，这种消费几乎不受经济周期影响。第四，万达的负债率是国际标准的。有些人说万达着急上市，他们根本不了解，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，即使不上市也没有回购保证。还是那句话，是金子总会发光，好饭就不怕晚。

3、万达广场资产证券化。像万达广场现金流好，资产又有升值空间，这么好的物业，我理解在市场上应该属于稀缺资源。希望资本中心努力，今年要把资产证券化做起来。

（七）严格抓好企业管理

1、坚决抓好安全生产。这是一切工作前提。一是提升制度安全标准。二是狠抓工程质量，恢复工程质量现场会制度。三是重奖重罚，特别对领导班子及一把手。

2、提高科技管理水平。中国没有第二个公司像万达管理压力这么大，物业众多，人流量大，每年线下几十亿人流量，过几年可能百亿级。安全管理、人员管理方方面面压力都大，靠人管人，没办法管，就是靠科技。信息中心当年能研发出慧云、筑云、工作计划模块万达科技管理3大法宝，使我们现在能撑得住。今后发展到500个店、1000个店，科技手段也需要进步，能不能研发出4大法宝、5大法宝？

3、重点抓住落后公司。木桶能装多少水，是由最短的木板决定。今年管理工作重点是抓落后的公司，抓完不成指标的公司，特别是地产、院线、宝贝王这些大型连锁企业，领导要把精力放在完不成任务的公司身上，希望在2019年年会的时候，完不成任务公司的比例比今年降低。万达大大小小上千个公司，谁也不敢说百分之百完成指标，但是完不成的比例要少一点，超额完成的公司要多一点。

4、反腐常抓不懈。高薪不能养廉，只能长期反腐。审计中心工作重点是预防，多开一些会、多搞一些教育、多搞一些走访。

2018年万达工作报告我们还是正常对外发布，今年是万达三十年，也算走过一个完整的历程，明年以后工作报告就不对外发了。原因一是我们不是上市公司，没有义务发表；二是同类大型企业没有对外发布内部工作报告的；三是发表压力大，这个话不能说，那个话也不能说。特别现在个别人为了吸引眼球，根本就不管你说什么，就是捕风捉影瞎写。

今年是万达三十周年，作为一个献礼，我们推出了一首《万达之歌》，歌词是我作的。原来通过征集收到几千首歌词，有的写得特别漂亮，但是不像万达，说是万科也行，华为也行，没有万达特点。有的又特别具体，总之没有满意的，我就自己花时间写了一个，歌词像万达，“求创新、守信用、重执行、做慈善”，万达的特点都有。我自认为写得可以，但是曲我不懂，就找人作了曲。今年年会首唱，大家觉得还过得去的话，以后万达每年年会都唱《万达之歌》。中国三千万企业，还没有几个公司歌曲能传唱久远，希望我们《万达之歌》能传唱下去！

春节快到了，我代表集团向在座各位及全体同仁拜个早年，祝大家新春愉快，身体健康！感谢青岛万达文华酒店、嘉华酒店、皇冠假日酒店、希尔顿逸林全体员工为年会辛苦工作。

谢谢大家！